隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加速，各地興起開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的熱潮。根據有關(guān)資料，2004年上海大型商業(yè)設施建設出現新高潮，年內新開(kāi)工面積約達290萬(wàn)平方米，在建的一萬(wàn)平方米以上的大型商業(yè)設施有66個(gè)，建筑面積達598萬(wàn)平方米。上海社科院商業(yè)研究中心的研究資料指出，上海正處于商業(yè)發(fā)展的第三輪高潮。這股高潮是商業(yè)地產(chǎn)投資的高潮帶動(dòng)起來(lái)的。第一輪是在上世紀90年代初期，也就是從1992年開(kāi)始，這時(shí)候一些標志性、大規模的商業(yè)設施開(kāi)始建設，當時(shí)隨著(zhù)南京路步行商業(yè)街的改造，南京路十大商廈開(kāi)始改擴建，新世界商廈興建，是這一輪高潮的代表作。第二輪則是在90年代的中期，主要是超市、大賣(mài)場(chǎng)建設，從曲陽(yáng)家樂(lè )福超市開(kāi)始，然后是賣(mài)德隆、歐尚、易初蓮花等到處開(kāi)花，這個(gè)浪潮一直持續到上世紀末。第三輪進(jìn)入新世紀以后，尤其是從2002年、2003年，以購物中心業(yè)態(tài)建設為主，如西郊百聯(lián)購物中心、浦東正大廣場(chǎng)等�，F在正處于第三輪商業(yè)地產(chǎn)建設高峰期。據統計，上海已經(jīng)有近20個(gè)購物中心，還有很多正在建設之中。隨著(zhù)上海商業(yè)發(fā)展的更新?lián)Q代，投資與開(kāi)發(fā)的主體多元化，很多的社會(huì )投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，有許多以前從事住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商也涉足其中。但由于商業(yè)地產(chǎn)的復雜性，盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險性較大，需要充分了解商業(yè)地產(chǎn)在投融資方面、項目運作方面的特點(diǎn)，組織專(zhuān)業(yè)化團隊來(lái)進(jìn)行運作，才有成功的可能性。

　　一、商業(yè)項目分類(lèi)的概述

　　隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現出以下三個(gè)方面的趨勢：規模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復雜化。商業(yè)建筑不但是購物場(chǎng)所，而且可能結合休閑、娛樂(lè )和餐飲等功能。商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)方式很多，根據國家貿易局對商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)指導意見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)在業(yè)態(tài)上可以分為：百貨商場(chǎng)、超級市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專(zhuān)賣(mài)店、購物中心、倉儲式商場(chǎng)等八種形式。按照規模和服務(wù)等級來(lái)分，又可以分為：城市級商業(yè)中心、區域型商業(yè)中心和社區商業(yè)。按照空間形式來(lái)分，可以分為：住宅或寫(xiě)字樓裙房部位的底商式，廣場(chǎng)型或中庭型和商業(yè)步行街式，其特點(diǎn)是公共開(kāi)放的街道、廣場(chǎng)或中庭周?chē)�環(huán)繞以并列式店鋪。如果按照功能復合程度來(lái)分，也可以分為：與交通設施（如地鐵或輕軌車(chē)站）結合的交通樞紐商業(yè)項目，與文化娛樂(lè )設施（如影劇院、書(shū)店或體育場(chǎng)館等）結合的文化商業(yè)設施。所以商業(yè)地產(chǎn)的形式非常復雜，功能上往往是復合型的，不但有商業(yè)建筑，還結合住宅、寫(xiě)字樓和文化休閑設施等，所以我們在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前一定要明確項目的功能和定位。

　　二、參與投資開(kāi)發(fā)的主體

　　房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的主體，主要由以下三方面組成：投資與開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和設計公司等中介咨詢(xún)機構，產(chǎn)權擁有者和終端消費者。對比商業(yè)項目，住宅開(kāi)發(fā)的參與主體相對簡(jiǎn)單，市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)策劃、規劃設計的各專(zhuān)業(yè)公司在近年來(lái)已經(jīng)積累了相當豐富的經(jīng)驗，對住宅產(chǎn)品的使用者――人的行為規律和生活方式也有了一定的研究。但商業(yè)地產(chǎn)則不同，由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間短、功能復雜，參與商業(yè)地產(chǎn)的投資商、開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)公司和招商機構，規劃設計公司都缺乏經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)項目的經(jīng)驗，對商業(yè)項目的投資者、經(jīng)營(yíng)者和終端消費者的經(jīng)營(yíng)行為和消費心理，也研究的不夠。

　　在計劃經(jīng)濟的體制下，商業(yè)項目大多是經(jīng)營(yíng)者自己籌資、自己建設再自己招商經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)開(kāi)放了，社會(huì )投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，很多在住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上游刃有余、投資成功的開(kāi)發(fā)商，在商業(yè)項目上如果不進(jìn)行認真研究、委托專(zhuān)業(yè)化團隊操作，則有可能遭遇“滑鐵盧”。

　　對開(kāi)發(fā)商的投融資渠道進(jìn)行分析，可以看到我國的商業(yè)項目投資單一化。以購物中心為例：根據有關(guān)資料顯示，中國購物中心80％的投資來(lái)自銀行貸款。而在國外，信托基金是購物中心的主要投資來(lái)源之一，銀行借貸只是很小一部分。加拿大全國有3大購物中心運營(yíng)企業(yè)，背后支撐資金絕大多數是養老基金，加拿大購物中心行業(yè)在過(guò)去的11年中每年投資回報率相當不錯；在美國，199家私募基金和171家公開(kāi)上市的基金擁有全國購物中心一半以上的投資；日本和南美的情況也類(lèi)似；只有歐洲例外，購物中心多半由開(kāi)發(fā)商利用自有資金發(fā)展。在國外很多投資商業(yè)項目的開(kāi)發(fā)商都是做長(cháng)線(xiàn)的。開(kāi)發(fā)商如果想要開(kāi)發(fā)大型購物中心，就一定要有長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的打算。在美國，對大型的商業(yè)投資的回報預期通常是二十年到三十年，想蓋了就走的開(kāi)發(fā)商不必來(lái)搞購物中心。地產(chǎn)商投資開(kāi)發(fā)購物中心無(wú)非是看中它豐厚的利潤回報，但購物中心的利潤回報方式十分獨特，它只能是逐步實(shí)現的。當購物中心建成之時(shí)，它大部分的商業(yè)價(jià)值還只是潛在的，相應的地產(chǎn)價(jià)值也非常有限。如果此時(shí)出售，整個(gè)項目很難有較大的利潤空間，甚至還會(huì )虧本。只有通過(guò)長(cháng)期的經(jīng)營(yíng)，才能使購物中心潛在的商業(yè)價(jià)值得以實(shí)現，從而引起地產(chǎn)的增值和租金的上漲。至此，開(kāi)發(fā)商才可以獲得現實(shí)的豐厚回報。

　　市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和設計公司等顧問(wèn)咨詢(xún)機構方面，對商業(yè)業(yè)態(tài)的熟悉程度可能也遠不如住宅，商業(yè)業(yè)態(tài)是建筑設計的指導，應該先明確了業(yè)態(tài)、大型主力店有了招商渠道以后再做設計，否則招商會(huì )有壓力。在國外專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司前期的一項很重要的任務(wù)就是招商工作，國內大多數中介顧問(wèn)公司可能在這方面也是有欠缺的。國內對商業(yè)地產(chǎn)有經(jīng)驗的專(zhuān)業(yè)化設計公司不多，因為商業(yè)地產(chǎn)的設計是復合式的，規劃設計前必須明確業(yè)態(tài)布局和功能定位，如果是較大的購物中心，主力店的招商定位也必須基本確定。不能在業(yè)態(tài)與功能未明確定位前就盲目進(jìn)行設計。不同的商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位是不同的，如體驗式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂(lè )、電腦這類(lèi)游戲設施可以兼容，還有一些業(yè)態(tài)是無(wú)法互相兼容的。同樣是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂(lè )福，或者國內的聯(lián)華超市，在業(yè)態(tài)定位時(shí)作為主力店，設計也是各有自己一套流程和要求的。如家樂(lè )福對賣(mài)場(chǎng)的面積、停車(chē)位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。另外在建筑設計時(shí)就要考慮好燈光照明系統、外立面廣告系統、公共部位的內裝潢系統、景觀(guān)系統和標識系統等的設計整合，機電部分尤其是空調系統的選型也是非常重要的。

　　消費者方面：對住宅來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了產(chǎn)品后，面向的客戶(hù)只有終端消費者和少量的投資者，基本是一次性消費；但是商業(yè)地產(chǎn)不同，商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)對象是最復雜的，開(kāi)發(fā)商至少要面對三種客戶(hù)：投資者、經(jīng)營(yíng)者、終端消費者。這就是人們常說(shuō)的：住宅是“直銷(xiāo)”而商業(yè)是“傳銷(xiāo)”，不但要賣(mài)得好，還要經(jīng)營(yíng)得好。只有消費者買(mǎi)了商品，經(jīng)營(yíng)者才有可能交租金給投資者，開(kāi)發(fā)商才有利可圖。要保證投資者的收益，吸引經(jīng)營(yíng)者，就必須對終端消費者的生活方式、需求種類(lèi)、消費特點(diǎn)等做認真研究。只有熟悉了終端消費者的心理，項目定位才能準確，投資者、經(jīng)營(yíng)者才會(huì )找上門(mén)來(lái)。開(kāi)發(fā)商想要獲利，持續經(jīng)營(yíng)很關(guān)鍵，經(jīng)營(yíng)要想成功，靠的就是開(kāi)發(fā)商的。開(kāi)發(fā)購物中心的地產(chǎn)商應該在某種程度上百貨公司化，強調經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)額，這一點(diǎn)與一般的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有很大區別。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的分析

　　商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式可以分為以下幾種：訂單式、產(chǎn)權商鋪式和售后返租式。訂單式就是在在購物中心前期業(yè)態(tài)布局和招商時(shí)，引進(jìn)一些大型百貨商場(chǎng)或綜合超市作為主力店，并根據其要求進(jìn)行設計，由于主力店具備“聚客”能力，可以吸引周邊3至5公里范圍的人群消費，從而帶動(dòng)服裝、餐飲、休閑娛樂(lè )等綜合服務(wù)性業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，如大連萬(wàn)達和美國的“沃爾瑪”合作。產(chǎn)權商鋪式就是將商鋪出售給各個(gè)小業(yè)主或經(jīng)營(yíng)戶(hù)，但產(chǎn)權分散后經(jīng)營(yíng)戶(hù)經(jīng)營(yíng)有一定的困難，沒(méi)有統一的招商組合、日常管理以及行銷(xiāo)推廣，很容易導致購物中心商業(yè)經(jīng)營(yíng)上的失敗。所以，這種模式必須和訂單式操作結合起來(lái)，不能將項目全部拆分出售，在完成銷(xiāo)售后又不管不問(wèn)，那些承租的商戶(hù)和購買(mǎi)了零星產(chǎn)權的小業(yè)主們都將會(huì )蒙受巨大的經(jīng)濟損失，開(kāi)發(fā)商也難辭其咎，所有開(kāi)發(fā)商與承租商家和產(chǎn)權擁有者們之間是一榮俱榮、一損俱損的關(guān)系。第三種模式在商業(yè)地產(chǎn)運作時(shí)也很多，就是售后返租式。甚至將商鋪拆分為十幾個(gè)平方米來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售，和客戶(hù)簽訂幾年的返租協(xié)議，保證年回報率。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：在招商過(guò)程中，可以對業(yè)態(tài)進(jìn)行統一的規劃布局和行銷(xiāo)推廣，物業(yè)管理的質(zhì)量也可以得到保證，也可以以百貨公司的方式來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。但是這種模式有一定的風(fēng)險，主要是承租經(jīng)營(yíng)公司的持續經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，簽訂的年回報率如何保證，國家的政策風(fēng)險也比較難以控制。

　　結語(yǔ)

　　通過(guò)以上的分析，我們在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，必須要有一定的思想準備，認識到商業(yè)地產(chǎn)運作和住宅是完全不同的概念，不能用做住宅開(kāi)發(fā)的思路做商業(yè)項目。具體到操作層面就是：在投融資方面必須有雄厚的資金儲備，要有持續經(jīng)營(yíng)、做長(cháng)線(xiàn)投資的意識。在項目運作時(shí)要組織專(zhuān)業(yè)化的團隊，選擇有經(jīng)驗的策劃公司和設計師等作為合作伙伴，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須有統一的業(yè)態(tài)規劃、招商管理和行銷(xiāo)推廣，這樣才可能取得商業(yè)開(kāi)發(fā)項目的豐厚回報。

胡大明