二○○三年十月二十五日

　　江蘇省第十屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第六次會(huì )議決定對《江蘇省物業(yè)管理條例》作如下修改：

　　一、將第五條第二款修改為：“業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主也可以委托本物業(yè)管理區域內的其他業(yè)主代為參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實(shí)意思表示；有書(shū)面意見(jiàn)的，應代為轉交�！痹黾右豢钭鳛榈谌�款：“業(yè)主大會(huì )可以決定成立業(yè)主代表大會(huì )，根據業(yè)主大會(huì )的授權履行相關(guān)職責�！�

　　二、在第七條中增加一項，作為第（七）項：“法律、法規規定的其他職權�！�

　　三、將第八條修改為：“業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主大會(huì )的定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì )應當于業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區域內百分之三十以上投票權數的業(yè)主提議，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，業(yè)主委員會(huì )在接到提議后十五日內應當就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì )�！薄皹I(yè)主的投票權數，普通住宅房屋實(shí)行一戶(hù)一票；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算，具體計算規則由設區的市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定�！薄罢匍_(kāi)業(yè)主大會(huì )應當有代表過(guò)半數投票權的業(yè)主參加�！薄皹I(yè)主大會(huì )決定事項，應當以出席業(yè)主大會(huì )的業(yè)主的投票權數過(guò)半數通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過(guò)�！�

　　四、將第十條修改為：“業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，在物業(yè)管理活動(dòng)中應當維護全體業(yè)主的合法權益，對業(yè)主大會(huì )負責。業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：（一）召集和主持業(yè)主大會(huì )；（二）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會(huì )章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會(huì )通過(guò)；（三）業(yè)主大會(huì )批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )對合同條款審查同意后，負責與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；（四）經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準，負責維修基金的管理和使用，當維修基金不足時(shí)，進(jìn)行續籌；（五）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施；（六）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；（七）執行業(yè)主大會(huì )的有關(guān)決定；（八）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監督；（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規定；（十）法律、法規規定以及業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責�！�

　　五、將第十二條修改為：“業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，到當地物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。對依法成立的業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會(huì )，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期�！�

　　六、刪去第十五條第二款，將第三款改為第二款，修改為：“對物業(yè)管理企業(yè)按照國家規定實(shí)行資質(zhì)管理�！�

　　七、將第十七條第一款修改為：“新建住宅物業(yè)出售前，建設單位應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于三個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。該物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì )正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)�！�

　　八、將第二十三條修改為：“物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，該用戶(hù)計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛、通信、有線(xiàn)電視等服務(wù)的最終分戶(hù)使用人�！薄吧鲜鰡挝幌驑I(yè)主或者使用人收取費用等服務(wù)事項，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，雙方應當簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用�！�

　　九、將第二十四條第二款、第三款修改為：“已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納�！薄拔飿I(yè)出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費可以由使用人交納，業(yè)主負連帶交納責任�！�

　　十、增加一條作為第二十六條：“經(jīng)業(yè)主大會(huì )批準，由業(yè)主委員會(huì )解聘的物業(yè)管理企業(yè)，應當在接到解聘通知后七日內退出該物業(yè)管理區域，并向業(yè)主委員會(huì )或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關(guān)設施和必要資料�！�

　　十一、將原條例第二十六條改為第二十七條，第一款、第三款分別修改為：“新建物業(yè)在規劃建設時(shí)，應當建設必要的物業(yè)管理配套設施，制定物業(yè)管理實(shí)施方案�！薄芭涮资褂玫牡叵率�、底層架空層等附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業(yè)主所有�！�

　　十二、將原條例第三十六條改為第三十七條，第五款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主所交納的維修基金，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的辦法按照國家有關(guān)規定執行。其他物業(yè)所交納的維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府參照國家有關(guān)規定制定�！�

　　十三、將原條例第三十九條改為第四十條，修改為：“建設單位未按照規定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價(jià)款，并處以十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款�！�

　　十四、將原條例第四十條改為第四十一條，第（一）項修改為：“未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令其停止活動(dòng)，沒(méi)收非法所得，可處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款”。增加一項作為第（四）項：“接到解聘通知后七日內拒不退出該物業(yè)管理區域，妨礙該物業(yè)管理區域進(jìn)行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會(huì )或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關(guān)設施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令改正；拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；造成物業(yè)管理的相關(guān)設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任�！�

　　十五、將原條例第四十一條改為第四十二條，第二款修改為：“違反本條例規定，挪用維修基金的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)追回挪用的維修基金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用維修基金，情節嚴重的，頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)可以吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究刑事責任�！�

　　此外，對條例的一些文字作了必要的修改，并對有關(guān)條款順序作相應調整。

　　本決定自2003年12月1日起施行。