杭州市第九屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告第24號

　　二○○二年一月十四日

　　第一章　總則

　　第一條　為規范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng )造良好的生活、工作環(huán)境，根據國家有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于杭州市行政區域內城鎮物業(yè)管理活動(dòng)。

　　兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)權人的新建物業(yè)應當實(shí)行物業(yè)管理；其他物業(yè)，應當創(chuàng )造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三條　本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其附屬的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反本條例的有關(guān)規定。

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )的委托，根據物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)進(jìn)行維護、修繕、管理，對物業(yè)管理區域內的公共秩序、環(huán)境衛生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。

　　第四條　物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結合的原則。

　　擁有相對獨立的共同設備設施的物業(yè)，應當劃歸于一個(gè)物業(yè)管理區域。物業(yè)管理區域由區、縣（市）物業(yè)行政主管部門(mén)劃定。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域應當成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )，并應當委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

　　第五條　杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市物業(yè)管理部門(mén)）主管全市的物業(yè)管理工作。

　　各區、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)區、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)）依照本條例對轄區內物業(yè)管理進(jìn)行管理監督。

　　街道辦事處、鎮人民政府負責轄區內物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的協(xié)調工作，社區居民委員會(huì )按照自己的職責協(xié)助本社區物業(yè)管理工作。

　　各級建設、規劃、市政公用、市容環(huán)衛、綠化、公安、環(huán)保、價(jià)格、民政、工商行政等部門(mén)按各自的職責，協(xié)同物業(yè)管理部門(mén)實(shí)施本條例。

　　第六條　各級人民政府可給予物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導物業(yè)管理向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規�；�方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　第七條　業(yè)主享有以下的權利：

　�。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )，享有表決權；

　�。ǘ�）享有業(yè)主委員會(huì )的選舉權和被選舉權；

　�。ㄈ�）享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費用相符的服務(wù)；

　�。ㄋ模┍O督業(yè)主委員會(huì )的工作；

　�。ㄎ澹┍O督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。�六）法律、法規規定的其他權利。

　　業(yè)主應當履行以下義務(wù)：

　�。ㄒ唬﹫绦袠I(yè)主（代表）大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的有關(guān)決定；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理法律、法規；

　�。ㄈ�）遵守業(yè)主公約、有關(guān)物業(yè)管理的制度；

　�。ㄋ模┡浜蠘I(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )組織者做好有關(guān)選舉工作；

　�。ㄎ澹┌凑蘸贤�約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用和分攤的維修等費用；

　�。�六）對業(yè)主委員會(huì )簽訂的合同承擔責任。

　　第八條　物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )；業(yè)主人數超過(guò)100名的，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )須持投票權數過(guò)半數以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主代表的任期一般不超過(guò)3年，可以連選連任。

　　業(yè)主的投票權，住宅物業(yè)實(shí)行一套一票；非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面積為一個(gè)計票單位，不足100平方米的以每本房屋產(chǎn)權證為一個(gè)計票單位。

　　第九條　物業(yè)管理區域內，有下列情況之一的，區、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)應指導、監督前期物業(yè)管理單位召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　�。ㄒ唬┤胱÷蔬_到60％以上的；

　�。ǘ�）入住率達到30％以上，且物業(yè)交付使用已滿(mǎn)2年的；

　　第一次業(yè)主（代表）大會(huì )的費用開(kāi)支由物業(yè)建設單位承擔。

　　第十條　業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )每年至少召開(kāi)一次；業(yè)主委員會(huì )認為必要時(shí)或經(jīng)由20％以上投票權數的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )。業(yè)主委員會(huì )應在接到業(yè)主或業(yè)主代表提議后15日內組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )；逾期不組織召開(kāi)的，由區、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)幫助組織召開(kāi)。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )可以邀請街道辦事處、社區居民委員會(huì )和使用人代表列席。業(yè)主可書(shū)面委托代理人出席，物業(yè)管理企業(yè)不能以代理人身份出席。

　　業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì )議的，物業(yè)管理企業(yè)的負責人或其書(shū)面委托代理人應當列席會(huì )議。

　　第十一條　業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決定，須經(jīng)出席大會(huì )的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權數的超過(guò)半數通過(guò)，并予以公布。

　　第十二條　業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )行使下列職權：

　�。ㄒ唬�審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約；

　�。ǘ�）聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì )工作報告；

　�。ㄈ�）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì )成員；

　�。ㄋ模�決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。ㄎ澹�審議通過(guò)物業(yè)管理方案；

　�。�六）變更或撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　�。ㄆ撸�審查本區域內物業(yè)管理制度；

　�。ò耍�決定其他有關(guān)業(yè)主權益的重大事項。

　　第十三條　業(yè)主委員會(huì )是在物業(yè)管理區域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施管理的自治組織。

　　業(yè)主委員會(huì )委員由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )由5人以上的單數組成。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )每屆任期不超過(guò)3年，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )成員提前兩個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )可以辭職，缺額按業(yè)主委員會(huì )章程補選。

　　業(yè)主委員會(huì )根據工作需要，可聘請社區居民委員會(huì )和有關(guān)單位的人員擔任業(yè)主委員會(huì )顧問(wèn)。

　　第十四條　業(yè)主委員會(huì )應在選舉產(chǎn)生之日起15日內，將業(yè)主委員會(huì )章程和名單報區、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)登記備案。

　　第十五條　業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主（代表）大會(huì )負責，維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：　�。ㄒ唬┙M織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )；

　�。ǘ�）草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì )章程草案或修訂草案；

　�。ㄈ�）提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。ㄋ模└鶕�業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的決定，可以通過(guò)招投標或其他方式，及時(shí)選聘、續聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。ㄎ澹�審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預算和決算；

　�。�六）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監督物業(yè)管理服務(wù)合同的執行，協(xié)調業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費用；

　�。ㄆ撸┍O督共用部位、共用設備設施的使用和維護；

　�。ò耍�業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十六條　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任召集，召開(kāi)會(huì )議時(shí)須有半數以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )半數以上委員同意，決定應在作出之日起3日內予以公布。

　　第十七條　業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)費用由全體業(yè)主共同分攤，但不得超過(guò)同期物業(yè)管理費總額的1％。具體數額和計劃由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )審議決定。

　　第十八條　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，不得與法律、法規相抵觸，不得損害社會(huì )公共利益。

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第十九條　物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。物業(yè)管理資質(zhì)實(shí)行年審制和等級管理制。物業(yè)管理企業(yè)應配備相應的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應經(jīng)縣級以上人民政府認定的機構培訓考核合格后，持證上崗。

　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)應當提供的服務(wù)內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的使用管理、養護、維修和更新；

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位和物業(yè)管理區域內道路的保潔服務(wù)；

　�。ㄈ�）公共綠地、花草樹(shù)木的養護、管理；

　�。ㄋ模﹨f(xié)助公安部門(mén)維護物業(yè)管理區域內的公共秩序、進(jìn)行安全防范；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)裝飾、裝修的管理服務(wù)；

　�。�六）物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案的保管。

　　物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會(huì )約定其它服務(wù)項目。業(yè)主和使用人對物業(yè)管理企業(yè)提供的特約服務(wù)有自主選擇權。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　�。ㄒ唬┮婪ㄖ朴單飿I(yè)管理區域的物業(yè)管理制度和物業(yè)管理方案；

　�。ǘ�）依照物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實(shí)施管理；

　�。ㄈ�）依據物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規定收取物業(yè)管理服務(wù)費用；

　�。ㄋ模┲浦惯`反物業(yè)管理制度及業(yè)主公約的行為；

　�。ㄎ澹┪�托專(zhuān)營(yíng)企業(yè)承擔專(zhuān)項物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

　�。�六）要求業(yè)主委員會(huì )協(xié)調其與業(yè)主的糾紛；

　�。ㄆ撸┮婪ㄩ_(kāi)展有償服務(wù)；

　�。ò耍┓�律、法規規定的其他權利。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　�。ㄒ唬└鶕�行業(yè)規范以及業(yè)主委員會(huì )審定的物業(yè)管理服務(wù)合同年度計劃，實(shí)施管理服務(wù)；

　�。ǘ�）每6個(gè)月向業(yè)主委員會(huì )報告工作，并報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的監督；

　�。ㄈ�）根據業(yè)主委員會(huì )要求，列席業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，解答業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )提出的咨詢(xún)，聽(tīng)取意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

　�。ㄋ模┙拥轿飿I(yè)損壞報修時(shí)，及時(shí)進(jìn)行維修和處理；

　�。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理部門(mén)、其它有關(guān)行政管理部門(mén)的監督、指導；

　�。�六）配合社區居民委員會(huì )提供社區生活服務(wù)和開(kāi)展社區文化活動(dòng)；

　�。ㄆ撸┓�律、法規規定的其他義務(wù)。

　　第四章　物業(yè)的使用、維修和管理用房

　　第二十三條　業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方應遵循平等、自愿的原則簽定物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應當包含以下主要內容：

　�。ㄒ唬╇p方當事人和委托管理物業(yè)的基本情況；

　�。ǘ�）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)費用的標準及收取方法；

　�。ㄋ模┖贤�的期限、合同終止和解約的約定、合同終止時(shí)預收物業(yè)管理服務(wù)費用、結余維修費用、物業(yè)管理用房、物業(yè)資料等的移交方法；

　�。ㄎ澹┻`約責任及解決糾紛的途徑；

　�。�六）雙方當事人約定的其它事項。物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本由市物業(yè)管理部門(mén)、市工商行政管理部門(mén)共同制定。

　　物業(yè)管理合同應在生效、終止或解除之日起15日內報區、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)備案。

　　第二十四條　物業(yè)管理企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善或其他原因要求提前解除物業(yè)管理合同，經(jīng)物業(yè)管理部門(mén)調解無(wú)效的，應提前2個(gè)月告知業(yè)主委員會(huì )，并承擔相應責任。業(yè)主委員會(huì )應在被告知之日起2個(gè)月內，組織招聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止后應向業(yè)主委員會(huì )或新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交全部物業(yè)管理檔案和資料。

　　第二十五條　物業(yè)使用中禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結構和主體結構、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；

　�。ǘ�）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動(dòng)共用設備；

　�。ㄈ�）踐踏、占用綠地；

　�。ㄋ模�損毀樹(shù)木、綠化設施；

　�。ㄎ澹┻`章搭建；

　�。�六）拋、扔、堆放垃圾、雜物；

　�。ㄆ撸┡欧庞卸�、有害和污染環(huán)境的物質(zhì)或產(chǎn)生超出規定標準的噪音；

　�。ò耍┰诮ㄖ�物、構筑物及其附屬物上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；

　�。ň牛├�用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動(dòng)；

　�。ㄊ�）法律、法規禁止的其他行為。

　　第二十六條　業(yè)主或使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按物業(yè)裝修的規定辦理有關(guān)手續。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當對業(yè)主或使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監督，發(fā)現違反裝修規定的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )并報有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反有關(guān)裝修規定的，業(yè)主委員會(huì )應及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。

　　業(yè)主或使用人因物業(yè)裝修而造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)督促責任人負責修復或賠償。

　　第二十七條　因物業(yè)維修或公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地的，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，并報有關(guān)部門(mén)批準，并及時(shí)恢復原狀，造成損失的，應當予以賠償。

　　第二十八條　物業(yè)管理區域內車(chē)輛行駛、停放的管理制度由業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)共同制定，報公安部門(mén)備案。停車(chē)場(chǎng)地的收費標準按價(jià)格管理部門(mén)的規定執行。

　　第二十九條　利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì )同意后，方可辦理審批手續。

　　第三十條　物業(yè)管理區域內供水、供氣、供熱以及電力、通信、有線(xiàn)電視等設施的維修和養護，由相關(guān)企業(yè)負責。企業(yè)也可以按規定將上述服務(wù)事項，委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統一服務(wù)管理。

　　第三十一條　物業(yè)維修、更新的費用，按下列規定承擔：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主或使用人承擔。

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新費用，由物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。依照本條例設立物業(yè)維修基金并符合基金使用條件的，可在物業(yè)維修基金中列支。

　�。ㄈ�）屬全體業(yè)主所有的共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。依照本條例設立物業(yè)維修基金并符合基金使用條件的，可在物業(yè)維修基金中列支。

　　物業(yè)的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

　　第三十二條　物業(yè)維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。

　　因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，應承擔修復或賠償責任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財產(chǎn)損失的，由責任人修復或賠償。

　　物業(yè)出現嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，區、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)應當督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

　　第三十三條　建設單位應當將物業(yè)管理用房（包括物業(yè)管理辦公用房、公共活動(dòng)用房和商業(yè)用房）和公建配套用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工。

　　第三十四條　建設單位應在物業(yè)交付使用辦理房屋產(chǎn)權證之前，提供房屋總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房和公共活動(dòng)用房，以及總建筑面積4‰的商業(yè)用房，由市、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)代為接收。社區居民委員會(huì )的用房，按國家規定另行配置。

　　物業(yè)管理辦公用房、公共活動(dòng)用房和商業(yè)用房的所有權屬于該物業(yè)管理區域的全體業(yè)主，其所有權不得分割、轉讓、抵押。具體位置應在辦理物業(yè)銷(xiāo)售（預售）證之前予以確定。

　　第三十五條　業(yè)主委員會(huì )成立后，市、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)應將物業(yè)管理辦公用房、公共活動(dòng)用房和商業(yè)用房全部移交給業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )在保留必要的辦公場(chǎng)所后，全部提供給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。

　　第三十六條　物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)法律、法規的規定，對商業(yè)用房及其他共用設施設備和場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其收入應當專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養護，不得挪作他用。

　　前款經(jīng)營(yíng)性收入的收支情況應按規定每6個(gè)月至少公布一次，并接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )的詢(xún)問(wèn)和監督。

　　第三十七條　本條例實(shí)施前已交付使用的物業(yè)，實(shí)行物業(yè)管理所需的物業(yè)管理用房，由市、縣（市）人民政府另行規定。

　　第五章　前期物業(yè)管理

　　第三十八條　本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指物業(yè)開(kāi)始銷(xiāo)售（預售）起，至業(yè)主委員會(huì )成立，并與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同之日前的物業(yè)管理。

　　第三十九條　物業(yè)銷(xiāo)售（預售）前，建設單位應當通過(guò)招投標方式招聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并提供前期物業(yè)管理所需的工程建設技術(shù)資料。物業(yè)管理部門(mén)應對招投標過(guò)程進(jìn)行監督。

　　物業(yè)銷(xiāo)售（預售）時(shí)，建設單位選定的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)買(mǎi)受人應當簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　在同一物業(yè)管理區域內，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應當一致。

　　在業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起2個(gè)月內，業(yè)主委員會(huì )應當決定物業(yè)管理企業(yè)的續聘或通過(guò)招投標方式選聘，并簽定物業(yè)管理服務(wù)合同，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和前期物業(yè)管理服務(wù)合同同時(shí)終止。

　　第四十條　前期物業(yè)管理期間發(fā)生的共用部位、共用設施設備的維護費用應由建設單位承擔。

　　第四十一條　建設單位應當在物業(yè)管理服務(wù)合同簽定之日起15日內，將物業(yè)總平面圖、物業(yè)單位建筑結構設計圖、地下管網(wǎng)圖、有關(guān)設施設備的使用和維修技術(shù)資料、物業(yè)綜合驗收資料等工程建設技術(shù)資料移交給物業(yè)管理企業(yè)，并報當地物業(yè)管理部門(mén)備案。

　　第四十二條　物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由建設單位承擔；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費，由建設單位和物業(yè)買(mǎi)受人按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定承擔。

　　前款所稱(chēng)的已交付使用，是指物業(yè)通過(guò)綜合竣工驗收，建設單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿(mǎn)1個(gè)月后。

　　第四十三條　物業(yè)交付使用時(shí)，除物業(yè)銷(xiāo)售、租賃合同約定或價(jià)格管理部門(mén)規定外，物業(yè)的建設單位、物業(yè)管理企業(yè)以及其他部門(mén)不得向業(yè)主或使用人收取任何費用。

　　第六章　物業(yè)管理服務(wù)費用

　　第四十四條　物業(yè)管理服務(wù)收費標準的確定，應當遵循合理、公平、公開(kāi)以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務(wù)內容相適應的原則。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。具體標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )在政府指導價(jià)基礎上協(xié)商確定，并報價(jià)格管理部門(mén)備案。專(zhuān)項服務(wù)費和特約服務(wù)費，除價(jià)格管理部門(mén)另有規定外，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　第四十五條　物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的期限向業(yè)主收取。預收期限不得超過(guò)12個(gè)月。業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

　　其他任何單位和個(gè)人不得重復收取項目或性質(zhì)相同的費用。

　　第四十六條　建設單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費按應收標準的70％收取。物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準應向全體業(yè)主公布。

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主認可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。

　　第七章　物業(yè)維修基金

　　第四十七條　新建物業(yè)，應當設立物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)維修基金），遵循全額儲蓄、業(yè)主共同所有，合理使用的原則。

　　第四十八條　物業(yè)維修基金由建設單位在房屋銷(xiāo)售（預售）時(shí)，按有關(guān)規定以不低于房屋建筑安裝總造價(jià)的5％的比例向購房人代收，并在辦理房屋產(chǎn)權證之前，向市、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)統一繳納。

　　第四十九條　物業(yè)維修基金由市、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)指定的單位統一代為管理，專(zhuān)款專(zhuān)用，接受業(yè)主、物業(yè)管理部門(mén)、財政部門(mén)、審計部門(mén)監督，并確保物業(yè)維修基金的保值和增值。

　　公有住房出售時(shí)收取的設施維修基金，以及在本條例實(shí)施前已繳納的維修基金，應納入物業(yè)維修基金的統一管理。

　　物業(yè)維修基金的管理費用由市財政部門(mén)核定，在物業(yè)維修基金的增值收益中提取，并納入預算外資金管理。物業(yè)維修基金及其增值部分除去合理的管理費用以外，應專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后中修以上的維修和更新，禁止挪作它用。

　　第五十條　在本條例施行前已建成的物業(yè)，其物業(yè)共用部位、共用設施設備維修費用按下列途徑列支：

　�。ㄒ唬┮寻匆幎ɡU納物業(yè)維修基金的，從該物業(yè)維修基金中列支；

　�。ǘ�）公有住房出售時(shí)，已按規定繳納維修基金的，從該基金中列支；

　�。ㄈ�）未出售的公有住房，從房屋租金中列支；

　�。ㄋ模┎粚儆谏鲜龇秶�的私有房屋及其他物業(yè)，由業(yè)主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔。

　　第五十一條　物業(yè)維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度計劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )批準并報區物業(yè)管理部門(mén)審核后，由市物業(yè)管理部門(mén)劃撥。

　　縣（市）物業(yè)維修基金的使用，由縣（市）物業(yè)管理部門(mén)審核、劃撥。

　　物業(yè)維修基金不足時(shí)，業(yè)主應當按照所擁有的房屋建筑面積比例分攤。其中非住宅物業(yè)維修基金分攤的比例可適當上浮，具體數額由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )決定。

　　市、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)應每年公布一次物業(yè)維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的監督。

　　物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理辦法由市、縣（市）人民政府制定。

　　第八章　法律責任

　　第五十二條　業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同的，應承擔相應的民事責任。

　　業(yè)主、使用人不按照約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可以依照合同約定收取違約金或滯納金。拒不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟，并可申請禁止該業(yè)主轉讓、出租或抵押物業(yè)。

　　業(yè)主不繳納應分攤的物業(yè)維修基金的，由市、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)責令其限期履行。逾期不履行的，每日加收應繳納費用2‰的滯納金。

　　業(yè)主、使用人違反本條例有關(guān)物業(yè)使用、維修養護規定的，物業(yè)管理企業(yè)有權予以勸阻、制止，并督促其限期改正或提請有關(guān)部門(mén)依法處理；造成損失的，責任人應承擔賠償責任。

　　第五十三條　業(yè)主委員會(huì )成員違反本條例規定，不履行應盡職責，侵害廣大業(yè)主權益的，由市、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行教育，情節嚴重的，由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )予以罷免。

　　第五十四條　物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)物業(yè)管理部門(mén)資質(zhì)審查擅自從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理部門(mén)責令其限期補辦資質(zhì)審查手續，逾期不補辦手續的，可處2000元以上20000元以下的罰款。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規定，不履行物業(yè)管理服務(wù)合同或者履行合同未達到規定標準的，應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

　　對物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為，業(yè)主委員會(huì )有權予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì )可以終止物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　情節嚴重的，物業(yè)管理部門(mén)可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。其他法律、法規有規定的，從其規定。

　　第五十五條　建設單位違反本條例關(guān)于物業(yè)維修基金收繳規定的，由市、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)責令其限期履行，逾期不履行的，每日加收應繳納費用2‰的滯納金。

　　建設單位違反本條例第三十四條、第三十九條、第四十一條規定的，由市、縣（市）物業(yè)管理部門(mén)責令其限期履行，逾期不履行的，處以5000元以上50000元以下的罰款。

　　第五十六條　物業(yè)管理部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊或者截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金的，由其所在單位或上級機關(guān)給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章　附則

　　第五十七條　本條例中有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：

　�。ㄒ唬┳杂貌课�，是指一套房屋內部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽(yáng)臺、天井、庭院以及室內墻面等部位；

　�。ǘ�）自用設施設備，是指一套房屋內部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的門(mén)窗、衛生潔具、家具用品以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線(xiàn)等設備；

　�。ㄈ�）共用部位，是指物業(yè)管理區域內屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話(huà)分線(xiàn)間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位；

　�。ㄋ模┕灿迷O施設備，是指物業(yè)管理區域內，屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱（房）、電視天線(xiàn)、電梯、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、消防器具、防盜門(mén)、郵政信箱、娛樂(lè )設施等設施設備。

　　第五十八條　本條例自2002年2月1日起施行。市人民政府1999年6月30日頒布的《杭州市住宅區物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。