黑建房[2002]27號

　　二○○二年九月十一日

　　第一章 總 則

　　第一條 目的與依據。建立物業(yè)管理市場(chǎng)競爭機制，保障物業(yè)管理企業(yè)公平競爭，維護招投標雙方合法權益，結合我省實(shí)際情況制定本辦法。

　　第二條 適用范圍。凡在全省城市行政區域內進(jìn)行物業(yè)管理項目招標投標活動(dòng)，均應遵守本辦法。

　　第三條 基本原則。物業(yè)招投標，應堅持公開(kāi)、公正、公平和誠實(shí)信用的原則。

　　第四條 管理部門(mén)。省建設行政主管部門(mén)主管全省物業(yè)招投標管理工作，并組織本辦法實(shí)施。

　　各行署、市、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)，主管本行政區域內物業(yè)招投標管理工作，并組織本辦法具體實(shí)施。

　　第二章 招 標

　　第五條 招標項目。在全省城市行政區域內的物業(yè)，符合下列情況之一的，應當采取公開(kāi)招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)：

　�。ㄒ唬┮粋�(gè)物業(yè)管理區域內，多層物業(yè)規劃總建筑面積在3萬(wàn)平方米以上，或高層物業(yè)規劃總建筑面積在1萬(wàn)平方米以上，或多層、高層混合物業(yè)規劃總建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的新建物業(yè)；

　�。ǘ�）已成立業(yè)主委員會(huì )，建筑面積4萬(wàn)平方米以上，具備招投標條件的現有住宅區和其他物業(yè)；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主（代表）決定通過(guò)招投標選擇物業(yè)管理企業(yè)的。

　　在本市行政區域內的物業(yè)，不符合前款要求的其它物業(yè)，根據情況可實(shí)行公開(kāi)和邀請招標，不實(shí)行招標的新建物業(yè)必須委托具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)管理。符合下列情況之一的，可以不實(shí)行物業(yè)管理招投標：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)由建設或產(chǎn)權單位自用，設施設備完整獨立的；

　�。ǘ�）物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；

　�。ㄈ�）外國政府、個(gè)人、國際金融機構等捐贈建設，并且有明確要求的。

　　第六條 招標人。物業(yè)管理項目的招標人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)招標人）是指進(jìn)行物業(yè)管理項目招標的新建物業(yè)建設單位、業(yè)主委員會(huì )或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權人。

　　新建物業(yè)尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會(huì )的，建設單位是物業(yè)管理項目的招標人。

　　業(yè)主委員會(huì )采用招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )討論同意。

　　第七條 招標組織。招標人應在當地房產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下，組建招標工作小組，也可委托具備二級資質(zhì)以上物業(yè)管理企業(yè)或相應咨詢(xún)服務(wù)機構代理招標事宜。

　　招標人組建的招標工作小組應當具有能夠編制招標文件、對投標人進(jìn)行資格評審和組織評標的能力，并按下列規定組建：

　�。ㄒ唬┱袠巳耸切陆ㄎ飿I(yè)建設單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權人的，其法人代表（負責人）或其代理人參加招標工作小組；已組建業(yè)主委員會(huì )的，由業(yè)主委員會(huì )代表參加招標工作小組。

　�。ǘ�）與招標物業(yè)相適應的經(jīng)濟、技術(shù)和管理人員占招標工作小組成員總數的50%以上。

　　第八條 招標文件。招標人或者其組建的招標工作小組應當編制物業(yè)管理招標文件。物業(yè)管理招標文件應包括以下主要內容：

　�。ㄒ唬┱袠巳嗣�稱(chēng)、地址、招標工作小組或其委托的招標代理機構的聯(lián)系方式；

　�。ǘ�）物業(yè)基本情況，包括物業(yè)名稱(chēng)、座落地址、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類(lèi)型、產(chǎn)權性質(zhì)、房屋幢數、套數、建筑結構、公建配套設施、主要設備設施、物業(yè)檔案（含施工或竣工圖紙），出售情況，入住率等；

　�。ㄈ�）委托管理的內容及要求；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理用房的安排；

　�。ㄎ澹┩稑巳说馁Y質(zhì)與條件；

　�。�六）投標書(shū)的編制要求；

　�。ㄆ撸┙M織解釋招標文件及實(shí)地考察物業(yè)的時(shí)間；

　�。ò耍┩稑藭�(shū)密封要求和送達的截止時(shí)間，地點(diǎn)及方式；

　�。ň牛╅_(kāi)標、詢(xún)標的時(shí)間、地點(diǎn)、方法與程序；

　�。ㄊ�）投標報價(jià)要求及評標標準；

　�。ㄊ�一）擬簽訂合同的主要條款；

　�。ㄊ�二）其他事項的說(shuō)明。

　　招標文件可載明投標保證金的繳納、對未中標人編制投標文件的經(jīng)濟補償方式等內容。

　　第九條 投標保證金和標書(shū)編制補償金。招標文件要求由投標人繳納投標保證金的，投標人應當繳納；投標保證金應在確定中標人后30日內退還投標人。

　　招標文件對未中標人承諾支付標書(shū)編制補償金的，招標人應當支付。

　　第十條 招標公告、招標邀請書(shū)。招標人采取公開(kāi)招標方式的，應通過(guò)報刊、廣播、電視或其他公開(kāi)方式發(fā)布招標公告；招標人采取邀請招標方式的，應向3家以上具有相應物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書(shū)。招標公告應包括以下內容：

　�。ㄒ唬┱袠巳说拿�稱(chēng)、地址和聯(lián)系方式；

　�。ǘ�）招標物業(yè)的名稱(chēng)、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實(shí)施管理的時(shí)間；

　�。ㄈ�）投標資格條件、報名的地點(diǎn)和期限；

　�。ㄋ模┇@取招標人文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費用等。

　　招標人應在發(fā)布招標信息前，將招標項目簡(jiǎn)介、招標文件、招標公告或招標邀請書(shū)、招標工作方案等文件報物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門(mén)審批。

　　第十一條 截標期間。物業(yè)管理招標文件發(fā)出之日至投標人提交投標文件的截止期間，不得少于20日。

　　第十二條 招標文件的修改。招標工作小組或其委托的代理機構可召開(kāi)招標文件答疑會(huì )議或組織物業(yè)現場(chǎng)踏勘，就招標文件向投標人解釋說(shuō)明。解釋說(shuō)明內容與招標文件內容不一致的，招標人應在截標期日前15天，以書(shū)面形式告知所有投標人。

　　招標人對已發(fā)出的招標文件進(jìn)行修改的，應在截標日前15天，將修改后的投標文件以書(shū)面形式送達投標人。逾期送達的，投標文件送達截止期日順延。

　　第三章 投 標

　　第十三條 投標人。物業(yè)管理項目的投標人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)投標人）是指響應物業(yè)管理招標，參與投標競爭的具有相應物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)。

　　第十四條 跨省、市進(jìn)行招投標的物業(yè)管理企業(yè)，要憑本省、市房產(chǎn)行政主管部門(mén)介紹信，到招標物業(yè)所在省、市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，方可參加招投標活動(dòng)。

　　第十五條 投標申請材料。投標人申請參加物業(yè)管理投標的，應向招標人提供下列證明材料：

　�。ㄒ唬┩稑松暾垐蟾�；

　�。ǘ�）《工商營(yíng)業(yè)執照》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書(shū)》復印件；

　�。ㄈ�）投標人基本情況說(shuō)明，包括企業(yè)性質(zhì)、注冊地址、通訊地址、法人代表姓名、已管物業(yè)及管理情況、人員情況等；

　�。ㄋ模┠甓绕髽I(yè)會(huì )計報表復印件；

　�。ㄎ澹┱袠宋募�要求提供的其他證明材料。

　　第十六條 投標單位資格評定。招標人應在當地房產(chǎn)行政主管部門(mén)監督下對申請參加投標的單位進(jìn)行資格評定，根據單位的資質(zhì)、業(yè)績(jì)、信譽(yù)等情況確定投標單位。被確定的投標單位不得少于3個(gè)。

　　第十七條 投標文件。投標人應按招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當包括下列主要內容：

　�。ㄒ唬┕芾矸�務(wù)理念、目標；

　�。ǘ�）物業(yè)管理機構運作方法及管理制度；

　�。ㄈ�）管理服務(wù)人員配備；

　�。ㄋ模┫鄳�管理設施的配置說(shuō)明；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理費用的收支預算方案；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)分項標準與承諾；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)維修養護設想；

　�。ò耍┪飿I(yè)管理應急措施；

　�。ň牛┱袠巳艘�求的其他內容。

　　第十八條 投標文件的送達、修改和撤回。投標人應在截標期日前，將加蓋投標人單位和法定代表人印章后的投標文件密封送達招標人。

　　招標人收到投標文件后，應妥為保存，在開(kāi)標之前，不得啟封投標文件。

　　投標人在截標日前，可書(shū)面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經(jīng)補充修改的內容為投標文件的組成部分。

　　投標人在截標期日后送達投標文件或者經(jīng)補充修改的投標文件，招標人應當拒收。

　　第十九條 無(wú)效投標文件。投標文件發(fā)生下列情形之一的，投標文件無(wú)效：

　�。ㄒ唬┪疵芊�；

　�。ǘ�）未加蓋投標人單位和法定代表人印章；

　�。ㄈ�）未能按招標文件要求編制；

　�。ㄋ模┯馄谒瓦_。

　　第二十條 重新招標。投標人少于三個(gè)的，招標人應當依照本辦法重新招標。

　　第四章 開(kāi)標、評標和中標

　　第二十一條 開(kāi)標時(shí)間，地點(diǎn)。招標人應在招標文件確定的提交投標文件截標期日的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行開(kāi)標，開(kāi)標地點(diǎn)為招標文件中預先確定的地點(diǎn)。

　　第二十二條 開(kāi)標。開(kāi)標由招標人主持，邀請所有投標人參加。

　　開(kāi)標時(shí)，由投標人選派代表檢查投標文件的密封情況，經(jīng)確認后由投標工作人員當眾拆封，宣讀。招標人在截標期日前收到的所有投標文件，都應在開(kāi)標時(shí)當眾予以拆封，宣讀。

　　開(kāi)標過(guò)程應當記錄，并存檔備查。

　　招標人可委托公證處對開(kāi)標過(guò)程進(jìn)行公證。

　　第二十三條 評標組織。招標人應組建評標委員會(huì )負責評標。評標委員會(huì )的成員人數為5人以上單數。其成員由招標人代表和物業(yè)管理投標評審專(zhuān)家組成。其中，招標人代表不得超過(guò)評標委員會(huì )成員數的三分之一。

　　物業(yè)管理投標評審專(zhuān)家可由招標人從房產(chǎn)行政主管部門(mén)提供的物業(yè)管理投標評審專(zhuān)家庫名冊中采取隨機抽取的方式確定。與投標人有利害關(guān)系的，不得成為評標委員會(huì )成員。

　　評標委員會(huì )成員名單在中標結果公布前應當保密。

　　第二十四條 評標。評標委員會(huì )可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內容做出必要的澄清或說(shuō)明，但投標人的澄清或說(shuō)明不得違背投標文件的本意。

　　評標委員會(huì )應當在嚴格保密的情況下，結合投標文件、公開(kāi)答辯、投標人管理業(yè)績(jì)及企業(yè)綜合情況等方面以百分制逐項計分，排出名次；設有標底的，應當參考標底。評標結束后，應向招標人提交經(jīng)密封的評標報告，并推薦經(jīng)評審得分最高的投標人為中標人。

　　前款規定的企業(yè)綜合情況包括企業(yè)資質(zhì)等級、經(jīng)營(yíng)狀況、財務(wù)狀況及經(jīng)察看的物業(yè)管理現場(chǎng)情況等。

　　評標委員會(huì )成員及參與評標的有關(guān)工作人員不得透露投標文件的評審情況。

　　第二十五條 中標。招標人應根據評標委員會(huì )的推薦意見(jiàn)確定中標人，并應在7日內向中標人發(fā)出中標通知書(shū)，同時(shí)將招標結果通知所有未中標的投標人。對未能中標的投標人，招標人應退回其投標文件。

　　第二十六條 評標中止。經(jīng)評標委員會(huì )評審，所有投標都不符合投標文件要求的，可以否決所有投標。招標人可依照本辦法重新招標。

　　第二十七條 合同的簽訂。招標人和中標人應自中標通知書(shū)發(fā)出之日起30日內，依照投標文件和招標文件，簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》，并到當地房產(chǎn)行政主管部門(mén)的物業(yè)管理機構備案。

　　第二十八條 悔標的處理。中標通知書(shū)對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書(shū)發(fā)出后，招標人改變中標結果，或中標人放棄中標項目的，應承擔賠償責任。

　　中標人放棄中標項目，招標人要在當地房產(chǎn)行政主管部門(mén)監督下，按照評標委員會(huì )評分排名順序，確定分值排名第二的投標人為中標人，如仍達不成協(xié)議，本次招標視為無(wú)效。

　　第二十九條 招標費用。物業(yè)管理招標過(guò)程中發(fā)生的廣告代理信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)、交通等費用均應由招標人支付。

　　招標人為業(yè)主委員會(huì )的，招標過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費用可自行籌集，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )決定在物業(yè)管理服務(wù)用房收益或其他收益中列支。

　　第三十條 招投標的時(shí)限。新建商品房需預售的，其物業(yè)管理招投標活動(dòng)應在申領(lǐng)預售許可證前完成；新建商品房出售的，應在物業(yè)交付使用前6個(gè)月完成。

　　已交付使用的物業(yè)的招標活動(dòng)，應在原物業(yè)管理服務(wù)合同終止前2個(gè)月完成。

　　第三十一條 物業(yè)檔案材料移交。招投標活動(dòng)結束后，招標人或者原物業(yè)管理企業(yè)應將下述檔案材料移交給中標人：

　�。ㄒ唬└黝�(lèi)物業(yè)設施的驗收、接管檔案；

　�。ǘ�）與供水、供熱、供電、供氣、環(huán)衛、有線(xiàn)電視等單位訂立的協(xié)議書(shū)、合同等資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)分戶(hù)產(chǎn)權清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表；

　�。ㄋ模┕�共設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、保養、改造、維修記錄和憑證；

　�。ㄎ澹┮源睘閱挝坏木S修基金的分戶(hù)清冊或資料；

　�。�六）房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說(shuō)明文件；

　�。ㄆ撸┴攧�(wù)收支帳冊；

　�。ò耍┕�共配套設施的產(chǎn)權及收益歸屬清單；

　�。ň牛┪飿I(yè)管理所必須的其他資料。

　　第五章 法律責任

　　第三十二條 招標人違反本辦法規定，應進(jìn)行招標的項目不招標或不按規定的招標方式招標的，由當地房產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，并予以處罰。對新建物業(yè)開(kāi)發(fā)建設單位不按規定進(jìn)行招標的，不予辦理房屋預（銷(xiāo)）售許可證。

　　第三十三條 招投標過(guò)程中出現下列行為的應視為無(wú)效招標：

　�。ㄒ唬┱袠巳讼蛲稑藛挝换蛩�人透露可能影響招投標公平競爭的情況的；

　�。ǘ�）招、投標雙方有弄虛作假惡意串通、行賄騙取中標，損害對方和其他投標人的合法權益行為的；

　�。ㄈ�）未經(jīng)房產(chǎn)主管部門(mén)審核同意，不接受監督，擅自進(jìn)行招投標的。

　　第三十四條 對違反三十三條規定的物業(yè)管理企業(yè)，由當地房產(chǎn)行政主管部門(mén)報請資質(zhì)批準機關(guān)予以資質(zhì)降級、收繳資質(zhì)證書(shū)和由縣以上房產(chǎn)行政主管部門(mén)按有關(guān)規定給予其他相應處罰。

　　第六章 附 則

　　第三十五條 招標申請書(shū)、招標文件、邀請招標通知書(shū)、投標人資格審查通知書(shū)、項目投標書(shū)、中標通知書(shū)樣式由各地、房產(chǎn)行政主管部門(mén)制定。

　　第三十六條 本辦法由省建設行政主管部門(mén)負責解釋。

　　第三十七條 本辦法自2002年10月1日起施行。