市人民政府批轉市建委經(jīng)濟適用住房建設實(shí)施方案的通知

各縣（市）、區人民政府，各開(kāi)發(fā)區管委會(huì )，市政府各部門(mén)：

　　市人民政府同意市建委《襄樊市經(jīng)濟適用住房建設實(shí)施方案》，現批轉給你們，請遵照執行。

　　二000年一月六日

　　襄樊市經(jīng)濟適用住房建設實(shí)施方案
　�。ㄊ薪ㄎ�1999年11月30日）

　　為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知（國發(fā)[1998]23號）和《省人民政府批轉省建設廳關(guān)于加快發(fā)展我省經(jīng)濟適用住房建設的意見(jiàn)》（鄂政發(fā)[1998]65號）、《省人民政府批轉省物價(jià)局關(guān)于加強房地產(chǎn)價(jià)格調控促進(jìn)住房建設和消費意見(jiàn)的通知》（鄂政發(fā) [1999]29號）精神，推動(dòng)我市經(jīng)濟實(shí)用住房（含安居工程，下同）建設步伐，現提出如下實(shí)施方案：

　　一、經(jīng)濟適用住房建設的目的和原則

　�。ㄒ唬┌l(fā)展經(jīng)濟適用住房建設的目的是加快我市城鎮住房制度改革和住房建設進(jìn)程，建立與社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟相適應的住房供應體制，促進(jìn)普通住宅建設與消費，使住宅成為我市新的消費熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。

　�。ǘ�）經(jīng)濟適用住房建設要立足市場(chǎng)，面向廣大居民，實(shí)行政府扶持、公司開(kāi)發(fā)、單位支持、個(gè)人負擔的原則，要以市區為重點(diǎn)，兼顧縣（市），有計劃、有步驟地推進(jìn)。

　�。ㄈ�）經(jīng)濟適用住房指：市、縣（市）人民政府組織建設的向中低收入家庭出售的普通微利房。

　　中低收入家庭收入水平線(xiàn)由市（縣）人民政府依據本地區職工家庭工資水平、住房面積標準和住房?jì)r(jià)格等因素確定，并定期公布。

　　二、經(jīng)濟適用住房建設項目的立項和報批

　�。ㄋ模┯墒薪�(jīng)濟適用住房領(lǐng)導小組辦公室會(huì )同計劃、建設、土地、人民銀行等部門(mén)組成項目工作組，負責經(jīng)濟適用住房項目的立項、土地供應、信貸資金的落實(shí)，以及實(shí)施階段的檢查、督促、協(xié)調等工作。依據省下達的年度建設計劃，對各開(kāi)發(fā)單位申報的經(jīng)濟適用住房項目進(jìn)行篩選、審核，報經(jīng)市經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導小組批準后將確定的項目聯(lián)合上報省計委、建設廳、土地局和人民銀行，擬定貸款的銀行將信貸計劃上報各商業(yè)銀行省分行。

　�。ㄎ澹┙�(jīng)濟適用住房項目應符合下列條件：

　　1、已經(jīng)通過(guò)劃撥方式（集體土地先征后劃）取得建設用地或所需建設用地已納入年度土地供應計劃以及政府承諾劃撥的土地。

　　2、基建設施、公共建設配套設施經(jīng)費已經(jīng)落實(shí)或市政府承諾進(jìn)行市政配套，公建設施能及時(shí)到位，項目建成后能投入正常使用。

　　3、適應市場(chǎng)需求，具有良好的銷(xiāo)售前景。

　　4、有擔保單位和具體辦法或有與申請貸款的數額相對應的合法抵押物，并已納入商業(yè)銀行的貸款計劃。

　�。�六）經(jīng)濟適用住房建設項目的申報內容

　　1、開(kāi)發(fā)單位依據市經(jīng)濟適用住房年度建設計劃擬定的項目總計劃和本年度計劃，包括建設計劃即建設規模和投資額度、土地利用計劃、信貸計劃以及規劃方案。

　　2、經(jīng)濟適用住房項目可行性研究報告。

　　3、自有資金（不少于投資總額的30%）的籌資方案和住房銷(xiāo)售方案。

　　4、開(kāi)發(fā)單位制定的項目規劃、設計、施工、監理、物業(yè)管理的組織實(shí)施方案。

　　5、項目貸款承辦銀行及所需貸款額度的承諾書(shū)或審報意見(jiàn)書(shū)。

　�。ㄆ撸┙�(jīng)濟適用住房建設項目和項目貸款計劃由市經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導小組辦公室會(huì )同計委、建委、土地局、人民銀行及有關(guān)商業(yè)銀行市分行共同審核上報。

　　三、經(jīng)濟適用住房的開(kāi)發(fā)建設

　�。ò耍┙�(jīng)濟適用住房建設應符合城市土地利用總體規劃和城市總體規劃，實(shí)行統一規劃、統一征地、統一拆遷，嚴格執行國家《城市居住區規劃設計規范》，不符合規劃及規范要求的，不得開(kāi)工建設。

　�。ň牛┙�(jīng)濟適用住房建設堅持合理用地，節約用地，依法用地的原則，盡可能不占耕地或少占耕地。經(jīng)濟適用住房的建設用地實(shí)行劃撥方式供應，免收土地出讓金，嚴禁炒賣(mài)經(jīng)濟適用住房建設用地。

　�。ㄊ�）經(jīng)濟適用住房小區規劃、設計，必須由具有相應資質(zhì)的單位承擔，采用招投標、方案競選等方式，優(yōu)選規劃設計方案，并按程序報批。規劃設計方案要充分考慮本地的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平，群眾的承受能力和生活習慣等因素。

　�。ㄊ�一）經(jīng)濟適用住房建設要嚴格執行國家建設標準和技術(shù)規范，積極推廣先進(jìn)、成熟適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，降低能耗，提高住宅建設的整體水平。

　�。ㄊ�二）經(jīng)濟適用住房項目工程建設實(shí)行開(kāi)發(fā)企業(yè)法人負責制，由具有相應條件（獨立的經(jīng)濟法人，有三級以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)，有相應貸款抵押資產(chǎn)或20-30%的自有資金，有較高社會(huì )信譽(yù)）的開(kāi)發(fā)企業(yè)承建。開(kāi)發(fā)建設單位要通過(guò)招標的方式確定。 開(kāi)發(fā)建設單位要在市經(jīng)濟適用住房（安居工程）領(lǐng)導小組辦公室的監督下，通過(guò)公開(kāi)招標的形式優(yōu)選施工隊伍，中標單位不得轉包。開(kāi)發(fā)項目必須實(shí)行建設監理制度，確保經(jīng)濟適用住房的工程質(zhì)量符合國家規定標準。

　�。ㄊ�三）工程項目的驗收，要嚴格執行國家驗收規范及《住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》、《襄樊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理辦法》。通過(guò)驗收的住宅方可入住。

　�。ㄊ�四）經(jīng)濟適用住房開(kāi)發(fā)建設單位對工程質(zhì)量負最終責任。對驗收不合格的住房，其返修的費用或損失由開(kāi)發(fā)承建單位或施工單位自負。銷(xiāo)售住房時(shí)，必須向用戶(hù)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

　　四、經(jīng)濟實(shí)用住房建設資金的落實(shí)

　�。ㄊ�五）經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導小組辦公室要加強經(jīng)濟適用住房（安居工程）建設資金的監督與管，防止資金挪用，確保專(zhuān)項資金主要用于經(jīng)濟適用住房的建設。

　�。ㄊ�六）經(jīng)濟適用住房建設資金實(shí)行地方自籌與銀行貸款相結合。地方自籌的主要渠道有開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金、城市住房基金、單位住房基金、廉租房建設資金和其它住房資金等，自籌資金沒(méi)有按期足額到位的，銀行不予貸款。

　�。ㄊ�七）經(jīng)批準立項，確有銷(xiāo)路的經(jīng)濟適用住房項目，按國家四部委行計投資[1998]1474號文件精神，符合下列條件之一的，銀行給予發(fā)放貸款。

　　1、項目實(shí)施單位實(shí)際投入的自有資金達到項目投資的30%以上。

　　2、地方實(shí)際投入該項目的住房建設資金達到項目投資的30%以上。

　　3、單位集資合作建房、集資額達到項目投資的30%以上，并已存入貸款銀行專(zhuān)戶(hù)。

　　4、凡政府負擔所有土地費用、拆遷費用和配套費用，住房被有付款能力的居民和單位預訂的，在預付購房款達20%，并已存入貸款銀行專(zhuān)戶(hù)后，商業(yè)銀行可向開(kāi)發(fā)單位提供全部貸款。

　�。ㄊ�八）經(jīng)國家和省批準的經(jīng)濟適用住房建設項目及下達的貸款計劃，由承建單位向承辦住房金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行申請貸款，承辦銀行按批準的項目和貸款計劃審定辦理貸款手續。經(jīng)批準的項目，在自籌資金到位后，承貸銀行要按項目進(jìn)度足額撥付貸款。

　�。ㄊ�九）對列入經(jīng)濟適用住房建設計劃的項目，各商業(yè)銀行應盡快進(jìn)行項目評估，評估時(shí)間原則上在10個(gè)工作日內完成。

　�。ǘ�十）經(jīng)批準的項目，承貸銀行在評估審查同意后5日內辦理有關(guān)貸款手續，并按項目建設的實(shí)際需要及時(shí)發(fā)放貸款，保證信貸資金的到位。對符合銀行貸款條件的項目，若市各商業(yè)銀行不能提供足夠信貸資金的，應盡快上報省分行調劑解決。

　�。ǘ�十一）經(jīng)濟適用住房項目貸款，開(kāi)發(fā)建設單位可以其有效資產(chǎn)進(jìn)行擔保，也可以總投資在30%以上的在建工程進(jìn)行抵押。以在建工程進(jìn)行抵押時(shí)，房屋和土地管理部門(mén)應對其權屬進(jìn)行預登記，出具合法證明，并做好與工程竣工后有關(guān)房屋權屬登記的銜接工作，在抵押期間銷(xiāo)售住房的，應及時(shí)告知抵押權人，并修訂抵押合同，將所銷(xiāo)售住房在原抵押標的物和抵押價(jià)值中作相應核減，由銷(xiāo)售收入來(lái)沖減相應的抵押貸款。

　　個(gè)人購房需要申請貸款的，可按照《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規定設定擔保。以所購住房抵押貸款的，如不能按規定償還銀行貸款本息，貸款銀行可依法處理該房產(chǎn)，原規定的銷(xiāo)售范圍及其經(jīng)濟適用住房性質(zhì)、劃撥土地使用權性質(zhì)等維持不變，所得收入優(yōu)先償還銀行貸款本息。不足的，貸款銀行有權向借款人進(jìn)行追索。單位集資建設的經(jīng)濟適用住房，個(gè)人需要抵押貸款的，銀行應予支持。

　　房屋、土地抵押登記部門(mén)應加快辦理抵押登記手續，減輕負擔，按實(shí)收費。抵押價(jià)值需要評估的，由當事人自愿委托具備房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的機構進(jìn)行，任何部門(mén)不得強制當事人接受評估，評估結果應當經(jīng)貸款銀行認可。

　�。ǘ�十二）承辦銀行應切實(shí)加強對配套資金和貸款的管理，按計劃發(fā)放的貸款一律實(shí)行抵押貸款。貸款期限根據項目的建設周期確定（原則上不超過(guò)3年），并嚴格執行中國人民銀行頒布的法定利率。承辦銀行應對發(fā)放的貸款實(shí)行流動(dòng)性監控，以確保銀行信貸資產(chǎn)的安全。

　　五、經(jīng)濟適用住房建設的扶持政策

　�。ǘ�十三）經(jīng)市經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導小組審定的經(jīng)濟適用住房項目享受下列優(yōu)惠政策：

　　1、經(jīng)濟適用住房及其配套的公共設施，免征重點(diǎn)建設基金。對開(kāi)發(fā)建設單位按照房改政策出售給教職工的住房，暫免征收銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。

　　2、經(jīng)濟適用住房建設所需的市政配套設施在市政建設投資中列支。住宅小區內配套設施，根據“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”的原則出售、出租，建設費用不得進(jìn)入房?jì)r(jià)；對需要實(shí)行政府定價(jià)出售、出租的商業(yè)用房及其它營(yíng)業(yè)性配套公建，應按照保本或保本微利的原則由當地價(jià)格主管部門(mén)核定價(jià)格標準。小區內供水、供電、供氣、電信設施配套，主要通過(guò)調整公用事業(yè)價(jià)格的辦法解決。

　　3、經(jīng)濟適用住房建設免交地方行政事業(yè)性收費（市政建設配套費、教育基礎設施配套費、人防結建費、消防配套費、渣土管理費、環(huán)保噪音監測費、散裝水泥推廣費、新墻體改造基金等），取消各種攤派、集資。對經(jīng)批準的部門(mén)有償服務(wù)性收費項目，減半征收。

　�。ǘ�十四）按照《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住宅建設的通知》（國發(fā)[1998]23號）要求，一律停止各單位、各部門(mén)新征土地興建住房，教師等各專(zhuān)業(yè)小區統一納入市經(jīng)濟適用住房項目規劃建設。取消單位住房實(shí)物分配，實(shí)行住房貨幣化分配，調動(dòng)職工購房積極性，走社會(huì )化住房的道路。

　�。ǘ�十五）房地產(chǎn)管理部門(mén)應盡快組織設立專(zhuān)業(yè)化的住房抵押貸款擔保中心，解決個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)安全問(wèn)題，吸引商業(yè)銀行大規模發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，促進(jìn)經(jīng)濟適用住房的銷(xiāo)售。

　�。ǘ�十六）市房改委資金管理中心要優(yōu)先為購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房（安居工程）的職工個(gè)人提供貸款支持，增強其支付能力。

　�。ǘ�十七）鼓勵有條件的獨立的工礦區和企事業(yè)單位進(jìn)行經(jīng)濟適用住房建設。

　　在符合城市總體規模和土地利用規劃的前提下，允許獨立的工礦區和企事業(yè)單位利用自用土地，通過(guò)集資等方式開(kāi)發(fā)建設經(jīng)濟適用住房。符合經(jīng)濟適用住房貸款條件的工礦區和企事業(yè)單位，可以申請經(jīng)濟適用住房貸款，各有關(guān)部門(mén)應予以支持。

　　六、經(jīng)濟適用住房的出售

　�。ǘ�十八）經(jīng)濟適用住房直接向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無(wú)房戶(hù)、危房戶(hù)和住房困難戶(hù)；在同等條件下，優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶(hù)（具體辦法由市經(jīng)濟適用住房建設領(lǐng)導小組另行制訂）。

　�。ǘ�十九）新建的經(jīng)濟適用住房出售價(jià)格構成包括以下8項因素：

　　1、住房建設的征地和拆遷補償、安置費；

　　2、勘察設計和前期工程費；

　　3、建安工程費；

　　4、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營(yíng)業(yè)性配套公建費）；

　　5、以上4項之和為基數的2%以?xún)鹊墓芾碣M；

　　6、貸款利息；

　　7、稅金；

　　8、3%以下的利潤。

　�。ㄈ�十）出售經(jīng)濟適用住房實(shí)行政府限價(jià)銷(xiāo)售政策，其出售價(jià)由市物價(jià)部門(mén)會(huì )同經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導小組辦公室按以上8項因素商有關(guān)部門(mén)綜合確定，報經(jīng)市政府批準后定期公布。價(jià)格一經(jīng)確定，任何單位或個(gè)人不得隨意提價(jià)。小區內可供營(yíng)業(yè)性的配套建筑，按商品房?jì)r(jià)格向社會(huì )出售，所得收益原則上用于小區非經(jīng)營(yíng)性配套設施建設，自求平衡。工程監理、房地產(chǎn)價(jià)格評估等中介組織對經(jīng)濟適用住房開(kāi)發(fā)建設的服務(wù)收費不得超過(guò)法定標準的70%.經(jīng)濟適用住房銷(xiāo)售價(jià)格未經(jīng)審批定價(jià)的，房地產(chǎn)管理部門(mén)不予核發(fā)《商品房銷(xiāo)（預）售許可證》，也不予辦理交易和產(chǎn)權登記手續。

　�。ㄈ�十一）經(jīng)濟適用住房每戶(hù)只能購買(mǎi)一次、一套。

　　七、經(jīng)濟適用住房的物業(yè)管理

　�。ㄈ�十二）經(jīng)濟適用住房小區，要嚴格執行建設部《城市新建住宅小區管理辦法》，全面推行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機制。

　�。ㄈ�十三）在經(jīng)濟適用住房建設前期階段，應做好物業(yè)管理規劃實(shí)施方案。通過(guò)競爭方式，選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)要按照同業(yè)主委員會(huì )簽定的合同，進(jìn)行售后服務(wù)和管理。

　�。ㄈ�十四）要建立住房共用部位、設備和小區公共設施的專(zhuān)項維修資金，并按照規定使用。開(kāi)發(fā)建設單位移交小區時(shí)，應按移交的住宅建安造價(jià)的1%提取維修基金，交物業(yè)管理單位用于物業(yè)管理。

　�。ㄈ�十五）建設（房地產(chǎn)）行政主管部門(mén)要加強對物業(yè)管理企業(yè)的監督和管理，規范物業(yè)管理及服務(wù)。物價(jià)部門(mén)要加強對物業(yè)管理服務(wù)收費標準的管理，物業(yè)管理收費標準應與物業(yè)管理服務(wù)內容以及當地居民的經(jīng)濟承受能力相適應，通過(guò)不斷提高物業(yè)管理水平，為居民創(chuàng )造良好的生活環(huán)境。http；//www.law110.com

　　八、加強經(jīng)濟適用住房建設的組織領(lǐng)導工作

　�。ㄈ�十六）由市政府分管領(lǐng)導掛帥，組織計劃、建設、土地、規劃、房改辦、人民銀行等部門(mén)成立襄樊市經(jīng)濟適用住房建設領(lǐng)導小組（原襄樊市國家安居工程領(lǐng)導小組同時(shí)撤銷(xiāo)），負責制定我市經(jīng)濟適用住房建設的有關(guān)政策，編制經(jīng)濟適用住房的中、長(cháng)期規劃和年度計劃，審批經(jīng)濟適用住房項目，指導縣（市）經(jīng)濟適用住房建設工作。

　�。ㄈ�十七）襄樊市經(jīng)濟適用住房建設領(lǐng)導小組下設辦公室，具體負責經(jīng)濟適用住房項目的立項、土地供應、信貸資金的落實(shí)以及組織實(shí)施，指導和幫助企事業(yè)單位集資建房工作。

　　九、其他

　�。ㄈ�十八）本方案由市經(jīng)濟適用住房建設領(lǐng)導小組辦公室負責解釋。