印發(fā)關(guān)于加強商住用地管理的若干意見(jiàn)的通知

秀城區、秀洲區人民政府，市政府各部門(mén)、直屬各單位：

　　《關(guān)于加強商住用地管理的若干意見(jiàn)》已經(jīng)市政府第30次常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。

　　嘉興市人民政府
二○○二年六月二十二日

　　關(guān)于加強商住用地管理的若干意見(jiàn)

　　為了進(jìn)一步加強商住用地的管理，規范土地收儲行為，完善土地收購——開(kāi)發(fā)儲備——招標拍賣(mài)的機制，強化政府對土地一級市場(chǎng)的調控，搞好城市土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續、健康發(fā)展，根據國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）、國土資源部《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第11號令）、省人民政府《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（浙政發(fā)[2001]61號）、市政府《關(guān)于進(jìn)一步推行國有土地使用權回收儲備和招標拍賣(mài)的意見(jiàn)（試行）》（嘉政發(fā)[2001]18號）的有關(guān)規定，現對加強市區商住用地管理提出如下意見(jiàn)：

　　一、對商住用地的投放量實(shí)行計劃管理

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　　今后市本級范圍內商住用地供應實(shí)行計劃管理。每年商住用地總量控制計劃由國土資源、計劃、規劃等部門(mén)于年初根據土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃、經(jīng)濟發(fā)展速度、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、商品房銷(xiāo)售價(jià)格、土地出讓價(jià)格和基礎設施建設資金的需求等綜合因素編制，經(jīng)市政府常務(wù)會(huì )議研究批準后實(shí)施。

　�。ǘ�）計劃的組織實(shí)施

　　商住用地總量控制計劃，經(jīng)市政府批準后每年分兩次下達。第一次為基數計劃，約占總量的70%；第二次為補充計劃，約占總量的30%.第一次基數計劃于每年的第一季度下達給各區，由各區分解落實(shí)到具體的地塊，并將各地塊的位置、面積、規劃設計條件及紅線(xiàn)、出讓時(shí)間匯總后提交市國土資源局綜合平衡后上報市政府批準。經(jīng)批準的計劃方案由市國土資源局在新聞媒介上公布后實(shí)施土地的征用和出讓。第二次補充計劃于第三季度下達。補充計劃是根據各區生產(chǎn)性項目招商引資力度、經(jīng)濟發(fā)展速度、上年度已批土地開(kāi)發(fā)利用程度等因素確定，操作程序同前。

　�。ㄈ�）計劃的執行監督

　　商住用地計劃（含供地總量計劃和供地具體方案）作為政府指令性計劃，一經(jīng)市政府批準后必須嚴格執行，任何單位和個(gè)人不得開(kāi)口子突破計劃指標。國土資源、計劃、規劃等部門(mén)應密切配合，加強計劃的執行監督。

　　二、強化土地儲備中心和土地收儲機制的職能和作用

　　建立土地儲備機制，既是政府對土地供應進(jìn)行總量調控的重要手段，也是解決總量控制、計劃管理與當前基礎設施建設資金缺口之間矛盾的主要措施和途徑。為此，必須進(jìn)一步強化土地儲備中心的職能和土地收儲機制的作用。

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步強化土地儲備中心職能和機構建設

　　市土地儲備中心是代表市人民政府對市本級土地實(shí)施集中統一收儲的專(zhuān)門(mén)公益性事業(yè)機構，具有獨立的事業(yè)法人資格，在市政府和嘉興市土地回收儲備和招標拍賣(mài)管理委員會(huì )的領(lǐng)導下開(kāi)展工作。歸口市國土資源局管理，接受財政、審計、監察等部門(mén)的監督。市計劃、財政、規劃、監察、審計以及秀城區、秀洲區、嘉興經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、城投公司各確定一名工作人員參與土地儲備工作，代表本部門(mén)、單位參與土地收儲計劃、土地儲備中心財務(wù)預算的編制；研究起草有關(guān)政策；協(xié)調解決土地儲備中的矛盾和問(wèn)題；加強對土地收儲工作的監督和審計。

　�。ǘ�）進(jìn)一步明確和界定土地收儲范圍和對象

　　收儲范圍：嘉興市市區范圍以?xún)鹊纳套〉确康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，由市土地儲備中心統一收儲。對秀城區、秀洲區和嘉興經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區負責開(kāi)發(fā)的秀城新區、秀洲新區、開(kāi)發(fā)區以及重點(diǎn)鄉（鎮、街道）范圍以?xún)鹊耐恋厥諆�，采取宗地封閉運作、單獨核算、區內平衡、區內出讓金兜底、凈收益區內留用的辦法。

　　收儲對象：政府依法收回的違法用地；企事業(yè)單位破產(chǎn)、解散等法人主體消失應收回的土地；企事業(yè)單位和機關(guān)需盤(pán)活變現、異地遷建的原場(chǎng)地；出讓后“退二進(jìn)三”的土地；政府實(shí)施優(yōu)先購買(mǎi)權的土地；實(shí)施城市、城鎮規劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供地計劃而征用的增量土地；城郊結合部農村集體經(jīng)濟組織建制撤銷(xiāo)以及全部成員轉為城鎮居民后的剩余土地。

　�。ㄈ�）收儲增量土地墊支出讓金的標準

　　收儲增量土地墊支出讓金標準，根據征地進(jìn)展程度確定：完成征用、拆遷的，按基準地價(jià)全額墊支；只完成審批手續和征地補償的，按基準地價(jià)的70%墊支；完成審批手續，征地補償和拆遷安置未完成的，按基準地價(jià)的50%墊支。按50%墊支不足以完成土地征用和拆遷任務(wù)時(shí)，作為特殊情況另行協(xié)調處理。收儲土地使用者的存量土地，按嘉政發(fā)[2001]18號文件規定的標準和程序給予補償和墊支。

　�。ㄋ模┰鰪娡恋厥諆�工作的計劃性

　　1、土地的收購儲備應按計劃實(shí)施。土地收購儲備計劃主要根據年度土地收儲資金計劃制訂。由市國土資源局會(huì )同有關(guān)部門(mén)根據土地收儲資金計劃、土地利用總體規劃、城市控制性詳規、土地利用年度計劃以及土地儲備中心年度融資能力等綜合因素編制。各區政府、管委會(huì )等相關(guān)部門(mén)和單位應提出本年度要納入儲備的具體地塊、位置、面積、時(shí)間、規劃設計條件及紅線(xiàn)，土地儲備中心匯總編制土地收儲實(shí)施方案，經(jīng)市政府批準后由土地儲備中心按計劃實(shí)施。其他企事業(yè)單位搬遷等不可預見(jiàn)的臨時(shí)性存量土地的收儲，也要提前一個(gè)季度向土地儲備中心預告，以便及早落實(shí)收儲資金。

　　2、土地儲備資金使用實(shí)行預算管理。土地收儲資金計劃由財政、計劃、國土資源、建設等部門(mén)根據年度土地出讓計劃、基礎設施建設項目投資計劃等因素進(jìn)行編制，經(jīng)市政府批準后實(shí)施。土地收購、開(kāi)發(fā)、招商等經(jīng)常性業(yè)務(wù)支出，應根據土地儲備資金預算、土地收儲計劃和合同列支；用于基礎設施建設項目的資金支出，應按照土地儲備資金預算計劃、基礎設施建設項目投資計劃以及土地回收儲備和招標拍賣(mài)管理委員會(huì )正、副主任審批意見(jiàn)列支。財政、監察、審計部門(mén)應加強對土地儲備資金使用情況的監督和審計。

　�。ㄎ澹┙�立土地儲備中心的還貸機制

　　1、市政府將部分國有資產(chǎn)撥入儲備中心，增加注冊資金，以擴大融資貸款能力。

　　2、秀城區、秀洲區負責開(kāi)發(fā)的秀城新區、秀洲新區；鎮（街道）負責開(kāi)發(fā)的工業(yè)園區；嘉興經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區；湘家蕩旅游渡假區以外的土地出讓收入，由市國土資源局按照收支兩條線(xiàn)的原則全額上繳市財政，財政部門(mén)在提留有關(guān)專(zhuān)項規費后全額撥付土地儲備中心土地儲備資金帳戶(hù)。上述區域以?xún)鹊姆康禺a(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地，由財政部門(mén)按出讓合同出讓金總額的3%提取儲備資金，并撥付土地儲備中心土地儲備資金帳戶(hù)。土地儲備資金主要用于土地的收購、前期開(kāi)發(fā)、招商和城市基礎設施建設。土地儲備中心的還貸由土地儲備專(zhuān)項資金兜底。

　　三、認真落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地招標拍賣(mài)掛牌出讓和公示制度

　　今后市本級范圍內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地，都要實(shí)行招標拍賣(mài)和掛牌出讓?zhuān)�具體工作由市國土資源局會(huì )同市有關(guān)部門(mén)和嘉興經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、秀城區、秀洲區、城投公司組織實(shí)施。對經(jīng)公開(kāi)招標拍賣(mài)掛牌出讓未成交的，經(jīng)市政府常務(wù)會(huì )議研究同意可以協(xié)議出讓?zhuān)�此�?lèi)協(xié)議出讓須由市國土資源局統一在新聞媒介上向社會(huì )公示，公示期不少于10天，公示期間無(wú)競爭者的方可辦理協(xié)議出讓手續。若在公示期間出現報名競爭者，則由市國土資源局在競爭者之間組織招投標，并按價(jià)高者得的辦法確定開(kāi)發(fā)者，或采取綜合評標的辦法確定開(kāi)發(fā)者。對危舊房和“城中村”改造、民居保護性開(kāi)發(fā)項目，有關(guān)部門(mén)應制定開(kāi)發(fā)規劃和計劃，由國土資源、規劃部門(mén)審核，經(jīng)市政府常務(wù)會(huì )議批準后實(shí)施，實(shí)施主體一般是國有獨資或控股公司。對因土地位置等原因，不便于招標拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)�確須協(xié)議出讓的，有關(guān)單位應向市國土資源局提出協(xié)議出讓申請，由國土資源、規劃部門(mén)審核，經(jīng)市政府常務(wù)會(huì )議批準后，根據評估確認的地價(jià)協(xié)議出讓?zhuān)�并將結果向社會(huì )公示。其他任何單位或個(gè)人都無(wú)權批準協(xié)議出讓和決定出讓價(jià)格。

　　政府投資的建設項目如拆遷安置房、廉租房建設用地，以及帶有公益性的經(jīng)濟適用住房、民工公寓、農貿集市建設用地要逐步采取市場(chǎng)化運作的辦法實(shí)施建設。實(shí)施民工公寓、農貿集市建設時(shí)，采取政府負責規劃設計、測算確定標的、企業(yè)參與競標、價(jià)高者得、政府監督運作的市場(chǎng)運作辦法；經(jīng)濟適用住房逐步由實(shí)物暗補向貨幣明補過(guò)渡，拆遷安置逐步由實(shí)物安置向貨幣安置過(guò)渡。過(guò)渡期的經(jīng)濟適用住房、安置用房、廉租房建設，采取政府規劃設計、測算并確定銷(xiāo)售或回購最高限價(jià)或根據地價(jià)收益以地價(jià)置換等價(jià)房屋的招標方案，然后組織公開(kāi)招投標，政府根據擇優(yōu)原則確定開(kāi)發(fā)建設者，竣工后政府置換或回購的房屋作為政府的廉租房和拆遷安置用房，使低收入群體真正得到政府給予的實(shí)惠，政府的拆遷成本真正降低，同時(shí)最大限度地利用社會(huì )資金完成有關(guān)建設任務(wù)，減少政府在城市改造建設的前期投入，加快城市建設速度。近期，由市國土資源局會(huì )同嘉興經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區進(jìn)行拆遷安置房建設招標工作試點(diǎn)，取得經(jīng)驗后再全面推行。對因征遷時(shí)間緊迫，需要予以期房安置等特殊情況下的安置房建設，可由征遷、建設單位提出任務(wù)計劃，經(jīng)市政府常務(wù)會(huì )議研究后組織實(shí)施。

　　在本通知下發(fā)前，已經(jīng)市政府有關(guān)會(huì )議確定的項目仍按原會(huì )議精神執行。

　　本通知下發(fā)后，建設、計劃部門(mén)應盡快編制今年的基礎設施建設項目投資計劃，國土資源部門(mén)應會(huì )同有關(guān)單位盡快編制今年的土地收儲計劃，財政部門(mén)應會(huì )同計劃、國土資源、建設等部門(mén)編制今年的土地儲備資金預算，報市政府審批。