名詞：市場(chǎng)法（market comparison approach）

　　解釋?zhuān)河址Q(chēng)市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當的處理，以此求取估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　名詞：收益法（income approach）

　　解釋?zhuān)河址Q(chēng)收益資本化法、收益還原法，是預測估價(jià)對象的未來(lái)收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　名詞：成本法（cost approach）

　　解釋?zhuān)菏乔笕」纼r(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　名詞：房地產(chǎn)（real estate，real property）

　　解釋?zhuān)菏侵竿恋?、建筑物及其他土地定?zhù)物，是實(shí)物、權益、區位三者的綜合體。

　　土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類(lèi)。其他土地定著(zhù)物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會(huì )破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會(huì )使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。

　　實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著(zhù)的部分。權益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分。區位是指房地產(chǎn)的空間位置。具體地說(shuō)，一宗房地產(chǎn)的區位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標位置，還包括它與重要場(chǎng)所（如市中心、機場(chǎng)、港口、碼頭、火車(chē)站、汽車(chē)站、政府機關(guān)、同行業(yè)等）的距離，從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周?chē)h(huán)境、景觀(guān)等。

　　名詞：房地產(chǎn)估價(jià)（real estate appraisal）

　　解釋?zhuān)菏侵笇?zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在對影響估價(jià)對象價(jià)格的因素進(jìn)行綜合分析的基礎上，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定的活動(dòng)。

　　名詞：估價(jià)時(shí)點(diǎn)（date of value）

　　解釋?zhuān)菏侵冈u估價(jià)值對應的時(shí)間，即在該時(shí)間上估價(jià)對象才有該價(jià)值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間價(jià)值會(huì )有所不同，所以，估價(jià)通常是對估價(jià)對象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值作出估計。估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常用公歷年、月、日表示。

　　名詞：估價(jià)原則（appraisal principle）

　　解釋?zhuān)菏侵溉藗冊诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復實(shí)踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價(jià)格形成和運動(dòng)的客觀(guān)規律認識的基礎上，總結出的一些簡(jiǎn)明扼要、在估價(jià)活動(dòng)中應當遵循的法則或標準。

　　對房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨立、客觀(guān)、公正。這應作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為原則。同時(shí)，在具體估價(jià)作業(yè)中應當遵循的技術(shù)性原則主要有合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。

　　名詞：估價(jià)目的（appraisal purpose）

　　解釋?zhuān)菏侵敢粋€(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目的估價(jià)結果的期望用途，或者通俗一點(diǎn)講，委托人將未來(lái)完成后的估價(jià)報告拿去做什么用，是為了滿(mǎn)足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動(dòng)或者民事行為、行政行為等的需要。例如，是為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或租賃提供價(jià)格或租金參考依據而估價(jià)，還是為銀行衡量擬抵押房地產(chǎn)的價(jià)值而估價(jià)，還是為確定被拆遷房屋的貨幣補償金額而估價(jià)，或是為政府掌握劃撥土地使用權進(jìn)入市場(chǎng)應補交的土地使用權出讓金等的數額而估價(jià)。

　　名詞：估價(jià)程序（appraisal process）

　　解釋?zhuān)菏侵敢粋€(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目運作的全過(guò)程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序。通俗一點(diǎn)講，就是圓滿(mǎn)地完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目，從頭到尾需要做哪些工作，應當先做什么、后做什么。

　　房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序是：

　?。?）獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；

　?。?）受理估價(jià)委托；

　?。?）擬定估價(jià)作業(yè)方案；

　?。?）搜集估價(jià)所需資料；

　?。?）實(shí)地查勘估價(jià)對象；

　?。?）選定估價(jià)方法測算；

　?。?）確定估價(jià)結果；

　?。?）撰寫(xiě)估價(jià)報告；

　?。?）審核估價(jià)報告；

　?。?0）出具估價(jià)報告；

　?。?1）估價(jià)資料歸檔。

　　名詞：估價(jià)對象

　　解釋?zhuān)菏侵敢粋€(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目中需要評估其客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的具體房地產(chǎn)。

　　估價(jià)對象是豐富多彩、復雜多樣的。從實(shí)物角度來(lái)看，估價(jià)對象主要有：

　?。?）無(wú)建筑物的空地；

　?。?）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；

　?。?）建筑物（包括尚未建成的建筑物）；

　?。?）土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體；

　?。?）在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體）；

　?。?）未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)；

　?。?）已經(jīng)消失的房地產(chǎn)；

　?。?）現在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分；

　?。?）房地產(chǎn)的局部；

　?。?0）包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)價(jià)值為主的一個(gè)企業(yè)整體；

　?。?1）作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)。需要指出的是，上述估價(jià)對象雖然是從實(shí)物角度來(lái)劃分的，但評估其客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值仍然包括實(shí)物、權益和區位三個(gè)方面。從權益角度來(lái)看，估價(jià)對象主要有：

　?。?）“干凈”的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產(chǎn)（這里的“干凈”的意思是指該房地產(chǎn)的手續完備、產(chǎn)權明確且未租賃或者未設有抵押權、典權、地役權或其他任何形式的他項權利，下同）；

　?。?）“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產(chǎn)；

　?。?）“干凈”的房屋所有權和農民集體所有土地的房地產(chǎn)；

　?。?）部分產(chǎn)權的房地產(chǎn)；

　?。?）共有的房地產(chǎn)；

　?。?）有租約限制的房地產(chǎn)；

　?。?）設定了抵押權的房地產(chǎn)（即已抵押的房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位）；

　?。?）設定了典權的房地產(chǎn)；

　?。?）設定了地役權的房地產(chǎn)（即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權，如允許他人通行）；

　?。?0）拖欠工程款的房地產(chǎn)；

　?。?1）手續不全的房地產(chǎn)；

　?。?2）產(chǎn)權不明或權屬有爭議的房地產(chǎn)；

　?。?3）臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)（又有未超過(guò)批準期限的和已超過(guò)批準期限的）；

　?。?4）違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)；

　?。?5）已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)；

　?。?6）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

　?。?7）房地產(chǎn)的租賃權，即承租人權益；

　?。?8）房地產(chǎn)的典權；

　?。?9）房地產(chǎn)的空間利用權（又有地下空間利用權和地上空間利用權）；

　?。?0）房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。