第1講　房地產(chǎn)業(yè)

　　一、內容提要：

　　1、房地產(chǎn)業(yè)概述

　　2、城市住房制度改革

　　3、城市土地使用制度改革

　　4、房地產(chǎn)法制建設

　　二、考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)業(yè)的概念、行業(yè)細分和房地產(chǎn)領(lǐng)域現行法規體系等基本知識的掌握程度。

　　三、考試基本要求

　　1、掌握房地產(chǎn)業(yè)的概念和行業(yè)細分，房地產(chǎn)領(lǐng)域的現行法規體系。

　　2、熟悉房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用，城鎮住房制度改革，城市土地使用制度改革。

　　3、了解房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革。

　　四、內容輔導：

　　第一節房地產(chǎn)業(yè)概述

　　一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念（掌握）

　　房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動(dòng)性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。

　　房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區別又有聯(lián)系。它們之間的主要區別是：①建筑業(yè)的產(chǎn)品是建筑物，具有物質(zhì)屬性；而房地產(chǎn)的產(chǎn)品既體現物質(zhì)屬性，又體現法律屬性，其落腳點(diǎn)在房地產(chǎn)權屬。②建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和建設任務(wù)的發(fā)包者；建筑業(yè)是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)和房屋建設的生產(chǎn)任務(wù)。

　　例題：房地產(chǎn)業(yè)屬于（）。

　　A、第一產(chǎn)業(yè)

　　B．第二產(chǎn)業(yè)

　　C．第三產(chǎn)業(yè)

　　D．第四產(chǎn)業(yè)

　　答案：C

　　解析：由于房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，管理、服務(wù)的行業(yè)，所以它屬于第三產(chǎn)業(yè)，因此，應選C.

　　房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。

　　例題1：房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。（   ） （2004年試題）

　　答案：√

　　解析：房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。

　　例題2：房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為（）。

　　A、房地產(chǎn)咨詢(xún)

　　B．房地產(chǎn)估價(jià)

　　C．房地產(chǎn)經(jīng)紀

　　D．房地產(chǎn)管理

　　E、物業(yè)管理

　　答案：ABCE

　　解析：房地產(chǎn)管理是一種管理行為，不是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。

　　1、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)

　　房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進(jìn)行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動(dòng)力、資金和專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金量大、回報率高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點(diǎn)。

　　2、房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)

　　房地產(chǎn)咨詢(xún)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當事人提供法律、法規、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，現實(shí)中的具體業(yè)務(wù)有接受當事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃等。

　　3、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)

　　房地產(chǎn)估價(jià)是指專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據特定的估價(jià)目的，遵循公認的估價(jià)原則，按照嚴謹的估價(jià)程序，運用科學(xué)的估價(jià)方法，在對影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎上，對房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測算和判定的活動(dòng)。

　　4、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務(wù)的經(jīng)濟活動(dòng)。目前主要業(yè)務(wù)是接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的委托，銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的新商品房。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，不僅是代理新房的買(mǎi)賣(mài)，還包括代理舊房的買(mǎi)賣(mài)；不僅代理房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，還代理房地產(chǎn)的租賃等業(yè)務(wù)。

　　例題：（）是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進(jìn)行基礎設施、房屋建設的行為。

　　A、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)

　　B．房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)

　　C．房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)

　　D．物業(yè)管理業(yè)

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進(jìn)行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金量大、回報率高，風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點(diǎn)。

　　5、物業(yè)管理業(yè)

　　物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型、企業(yè)化的管理，通過(guò)質(zhì)價(jià)相符的有償服務(wù)和一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)，來(lái)實(shí)現獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展和自我完善。

　　物業(yè)管理是伴隨著(zhù)現代市場(chǎng)經(jīng)濟體制的確立而產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái)的一個(gè)行業(yè)，并且是通過(guò)對計劃經(jīng)濟體制下傳統的房屋管理體制的不斷改革替代而最終確立的物業(yè)管理新體制。

　　中國傳統的房屋管理是由政府的職能部門(mén)以行政手段對房屋進(jìn)行管理的一種體制，具有如下幾個(gè)重要特征：①管理者為政府職能部門(mén)，如市、區房管局和基層單位房管所、管養段；②管理單位并非企業(yè)，而屬于事業(yè)性質(zhì)；③管理對象是國有房產(chǎn)（或其他直管公房），一般情況下，由房管部門(mén)統一管理；④管理手段基本上為行政手段，經(jīng)費主要來(lái)源于低租金和國家的財政補貼，管理服務(wù)是無(wú)償提供的，是福利型的管理；⑤業(yè)主和用戶(hù)只能被動(dòng)接受管理，別無(wú)選擇；⑥管理內容單一，一般只限于對房屋及附屬設備的維修、養護，管理效果不好，物業(yè)壽命縮短，社會(huì )財富浪費。

　　傳統的房屋管理是福利型住房制度的一種自然延伸。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的不斷完善，人們在關(guān)心房?jì)r(jià)和質(zhì)量之后，第三大關(guān)心的問(wèn)題就是物業(yè)管理。

　　例題：中國傳統的房屋管理的特征包括（）。

　　A、管理者為政府職能部門(mén)

　　B．管理者是個(gè)人

　　C．管理對象是所有房產(chǎn)

　　D．管理單位并非企業(yè)，而屬于事業(yè)性質(zhì)E、業(yè)主和用戶(hù)只能被動(dòng)接受管理，別無(wú)選擇

　　答案：ADE

　　解析：中國傳統的房屋管理的特征中，管理者為政府職能部門(mén)，不是個(gè)人；管理對象僅是國有房產(chǎn)，不是所有房產(chǎn)。