建設部、中國人民銀行、中國銀監會(huì )于2006年1月聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，同時(shí)配套發(fā)布了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），并規定銀行抵押估價(jià)活動(dòng)自2006年3月1日起必須按照《意見(jiàn)》實(shí)施。作為估價(jià)活動(dòng)一個(gè)新的規范指導性文件，自發(fā)布以來(lái)在估價(jià)行業(yè)中引發(fā)了熱烈的研討。抵押價(jià)值、優(yōu)先受償權、變現能力分析、使用提示的內容等大大豐富了估價(jià)報告的內涵與實(shí)用性?！兑庖?jiàn)》的實(shí)施，將大大提高估價(jià)報告的技術(shù)含量，同時(shí)對估價(jià)從業(yè)人員提出更高的要求。

　　《意見(jiàn)》中的許多篇幅就估價(jià)結果的成立作了諸多的假設限定說(shuō)明，并對估價(jià)報告使用者如何合理的使用估價(jià)報告作了相當多的說(shuō)明。本文將在此基礎上，借鑒會(huì )計制度中的“資產(chǎn)負債表日后事項調整”，提出“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”的概念，并對此做分析研究。

　　一、會(huì )計制度中的日后事項調整

　　在會(huì )計中，資產(chǎn)負債表體現的是一個(gè)時(shí)點(diǎn)的概念，屬于靜態(tài)概念?；跁?huì )計報表的實(shí)用性角度，在資產(chǎn)負債表編制中引入日后事項，大大提高了報表的使用功能。所謂日后事項，指的是自年度資產(chǎn)負債表日至報表批準報出日之間發(fā)生需要調整或說(shuō)明的事項，根據事項的不同情況，區分為調整事項和非調整事項。對于調整事項，應進(jìn)行會(huì )計處理，調整資產(chǎn)負債表。例如資產(chǎn)負債日前已存在并于資產(chǎn)負債日后發(fā)生的應收帳款發(fā)生重大損失或銷(xiāo)售退回等對資產(chǎn)負債表有重大影響的事件。對于非調整事項，不需要進(jìn)行調整，只需要在報表附注中說(shuō)明事項的內容以及對結果將造成的影響。

　　通過(guò)日后事項的說(shuō)明，使報表具有更好的實(shí)用性，有利于報表使用者特別是廣大投資決策者作出正確的投資選擇。

　　二、“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”的提出

　　與資產(chǎn)負債表的時(shí)點(diǎn)概念相類(lèi)似，估價(jià)報告強調的也是一個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的靜態(tài)屬性。因此估價(jià)報告也存在著(zhù)如何提高估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的一段特定時(shí)期內的使用實(shí)用性問(wèn)題，即最大限度確保估價(jià)結果出具的有效性。

　　仔細分析表明，估價(jià)報告中的估價(jià)結果的合理性存在著(zhù)這樣一個(gè)隱含條件，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)到報告出具日期間，估價(jià)對象狀況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)是一致的，估價(jià)對象所依賴(lài)的社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境是平穩發(fā)展的。但是如果該條件不復存在時(shí)，估價(jià)結果將出現嚴重的問(wèn)題：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)報告出具日的間隔時(shí)期比較長(cháng)的情況下，估價(jià)對象狀況可能已經(jīng)發(fā)生重大變化，估價(jià)對象所依賴(lài)的社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境可能發(fā)生了重大變化。這種可能性的存在將使估價(jià)報告面臨這樣一個(gè)困境：估價(jià)時(shí)點(diǎn)的結果是適當的，但估價(jià)報告出具之日估價(jià)結果已經(jīng)不適用。該種情形對于估價(jià)報告而言，當然可以通過(guò)假設限制條件及報告使用提示予以規避，但對于抵押估價(jià)報告的使用者而言，無(wú)疑是不可接受的，估價(jià)報告實(shí)際上也失去了現實(shí)的使用性。

　　有鑒于此，并借鑒會(huì )計制度中日后事項的提法，本文提出了“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”的概念：估價(jià)時(shí)點(diǎn)至估價(jià)報告完成日或出具日這一特定的時(shí)期內發(fā)生的對估價(jià)結果有重大影響的事項。

　　三、“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”與銀行需求分析

　　為了更好了解“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”對抵押估價(jià)報告使用者（銀行）的現實(shí)必要性，就必須了解銀行抵押貸款對估價(jià)報告的需求。

　　對于估價(jià)報告的使用者而言，當然需要了解抵押物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)下靜態(tài)的市場(chǎng)價(jià)值。但是從貸款的全過(guò)程進(jìn)行考察，銀行更為關(guān)注的是短期內使用報告（如銀行放款時(shí)）估價(jià)對象的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)價(jià)值，以及從更長(cháng)時(shí)期里（一直到還貸結束）估價(jià)對象面臨的價(jià)格風(fēng)險環(huán)境及因素。

　　與銀行抵押貸款活動(dòng)中對了解抵押物價(jià)值的要求相比，僅僅依靠估價(jià)機構出具的貸前階段的估價(jià)報告顯然無(wú)法完全滿(mǎn)足其需求，特別是《意見(jiàn)》出臺前的估價(jià)報告僅對估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值的客觀(guān)性、合理性負責，只滿(mǎn)足了抵押貸款前期部分的要求?！兑庖?jiàn)》出臺后，估價(jià)報告增加了許多使用提示的內容，對估價(jià)結果的合理使用提供了更多的信息，基本能滿(mǎn)足第一階段銀行對抵押貸款前期的需求。

　　然而操作實(shí)踐中，仍存在估價(jià)時(shí)點(diǎn)到抵押貸款放款日間隔時(shí)期較長(cháng)時(shí)導致的兩個(gè)方面的風(fēng)險，即期間估價(jià)對象狀況是否已經(jīng)發(fā)生重大不利變化？期間估價(jià)對象所依賴(lài)的社會(huì )經(jīng)濟等風(fēng)險環(huán)境是否已經(jīng)發(fā)生重大不利變化？估價(jià)報告通過(guò)引入“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”，并將估價(jià)時(shí)點(diǎn)或報告出具日向銀行抵押登記及放款點(diǎn)延伸，可以有效地幫助銀行化解第二階段的風(fēng)險。

　　至于第三階段的風(fēng)險，估價(jià)報告能做的只有做風(fēng)險的預測，提醒使用者注意可能的價(jià)格風(fēng)險環(huán)境而已。

　　四、“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”內涵分析

　　與資產(chǎn)負債表日后事項調整相類(lèi)似，“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”根據事項的不同，也可區分為調整事項及非調整事項。

　　1、調整事項：

　　估價(jià)對象及所依賴(lài)的風(fēng)險環(huán)境于估價(jià)作業(yè)期間發(fā)生了重大變化，應對估價(jià)報告作出調整說(shuō)明。 （1）估價(jià)對象自身狀況：估價(jià)報告期間，估價(jià)對象發(fā)生重大狀況變化，例如房屋局部倒塌或局部土地滅失等已經(jīng)使估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結果無(wú)法使用，應對估價(jià)結果進(jìn)行調整。

　?。?）估價(jià)對象的風(fēng)險環(huán)境：估價(jià)報告期間，估價(jià)對象所依賴(lài)的社會(huì )經(jīng)濟政治環(huán)境（如規劃變更等）發(fā)生重大變化，已使估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結果無(wú)法使用，應對估價(jià)結果進(jìn)行調整。

　　2、非調整事項

　　估價(jià)對象所處的風(fēng)險環(huán)境仍在變化持續中，對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后發(fā)生重大變化，應做出說(shuō)明，并說(shuō)明影響的程度，無(wú)法度量的應說(shuō)明原因，例如：

　　*與估價(jià)對象相關(guān)的規劃仍在醞釀過(guò)程中；

　　*對房地產(chǎn)市場(chǎng)可能直接或間接影響的法律、法規、政策仍在草擬過(guò)程中；

　　*對社會(huì )發(fā)展有重大關(guān)系的政治選舉、戰爭威脅等因素正在變化等。引入“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”后，使估價(jià)報告有效性的時(shí)間跨度得到最大限度的提升，提高了估價(jià)報告的實(shí)用性，從而在盡量滿(mǎn)足抵押估價(jià)報告使用者的需求的同時(shí)也使估價(jià)機構有效地避免由于估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后事項產(chǎn)生的估價(jià)風(fēng)險。具體可采取以下措施：

　　1、縮短估價(jià)時(shí)點(diǎn)與報告出具日（或估價(jià)作業(yè)完成日期）的時(shí)間跨度，減少期間存在的重大風(fēng)險。

　　2、縮短估價(jià)報告出具日與銀行放款點(diǎn)或抵押登記點(diǎn)的時(shí)間跨度，盡量降低期間產(chǎn)生不利變化的風(fēng)險。

　　3、估價(jià)作業(yè)期確實(shí)比較長(cháng)的，為避免重大風(fēng)險，應在報告出具前，再次勘察現場(chǎng)，了解估價(jià)對象的狀況是否變化。

　　4、報告出具前，對于存在著(zhù)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不利變化的風(fēng)險環(huán)境應予以密切的注意，并及時(shí)進(jìn)行估價(jià)結果的調整或增加風(fēng)險提示內容。

　　5、發(fā)生估價(jià)結果需要重新調整的情況時(shí)，應相應調整估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　6、重視“估價(jià)的假設和限制條件”及報告提示的應用，使估價(jià)機構規避不應承擔的風(fēng)險。例如可以采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致的假設；對于規劃資料變更的情況，重點(diǎn)提示估價(jià)所依賴(lài)資料有效性對估價(jià)結果可能的影響，并在估價(jià)報告中提醒估價(jià)報告使用者注意。

　　抵押評估案例說(shuō)明一

　　估價(jià)對象為XX市一大型小商品市場(chǎng)商鋪，勘察與估價(jià)時(shí)點(diǎn)均為XX年XX月10日，根據當時(shí)的市場(chǎng)行情估價(jià)結果為5萬(wàn)元／平方米，在估價(jià)報告完成日，傳來(lái)該小商品市場(chǎng)可能重新規劃的消息，但具體規劃實(shí)施究竟何時(shí)不清楚。

　　如果根據以往慣例，估價(jià)報告僅對時(shí)點(diǎn)負責，況且估價(jià)報告已經(jīng)基本完成，基本不作改動(dòng)。

　　對策：根據“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”處理，應該對估價(jià)結果的使用作出明確的風(fēng)險揭示，并說(shuō)明無(wú)法估量其對估價(jià)結果的影響有多大，以提醒估價(jià)報告使用者注意。

　　抵押評估案例說(shuō)明二

　　估價(jià)對象為XX市土地儲備用地，之前規劃為商業(yè)，容積率為1.5，估價(jià)時(shí)點(diǎn)以前，一直傳聞要出臺新的城鎮規劃，因此估價(jià)報告對該事項作了提示說(shuō)明。然而于估價(jià)報告完成之日，根據政府的最新規劃，估價(jià)對象為新的裝備工業(yè)基地，控制性規劃參數中容積率為 1.0.

　　對策：根據“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”處理，應該對估價(jià)結果作出調整。

　　抵押評估案例說(shuō)明三

　　估價(jià)對象為XX市1幢商品住宅（期房），估價(jià)時(shí)點(diǎn)之前，政府已經(jīng)準備出臺調控政策，因此估價(jià)報告對該事項進(jìn)行了說(shuō)明。然而估價(jià)報告完成之日正逢該政策出臺，市場(chǎng)突然下行，開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售均價(jià)向下調整到普通商品住宅水平，調整幅度超過(guò)10％。

　　對策：根據“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”處理，應該對估價(jià)結果作出調整。并對可能的價(jià)格風(fēng)險予以說(shuō)明，提醒銀行在放貸成數上謹慎把握。

　　六、“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”引入對控制風(fēng)險的意義

　　相比于以往估價(jià)報告僅就估價(jià)時(shí)點(diǎn)靜態(tài)的估價(jià)結果負責，通過(guò)引入估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項，可以使銀行控制風(fēng)險點(diǎn)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)往后推遲到估價(jià)報告完成日。

　　圖2很好地詮釋了“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”引入后，使用報告的銀行避免了使用估價(jià)結果的風(fēng)險，圖中陰影框表示的是采用“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后事項”進(jìn)行報告處理時(shí)，估價(jià)報告增加了估價(jià)報告完成日的風(fēng)險控制環(huán)節：

　　七、估價(jià)報告今后的發(fā)展方向

　　估價(jià)報告作為估價(jià)行業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)品，隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，服務(wù)對象對估價(jià)報告的要求必將從單一的價(jià)格需求（估價(jià)機構以往的狀況大多如此）向更高端、更深層次的需求發(fā)展，對估價(jià)機構的要求也將越來(lái)越高。例如引入“估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項”就對估價(jià)機構提出了相當高的要求。應該承認，估價(jià)機構的產(chǎn)品離使用者現實(shí)的需要仍有距離，例如，就抵押估價(jià)報告而言，由于社會(huì )認識的局限以及低水平競爭的原因，估價(jià)機構在大多數情況下提供的仍是階段性、一次性的服務(wù)，離全過(guò)程、動(dòng)態(tài)性的參與仍有較大的差距；就報告使用而言，離房地產(chǎn)投資者所需的估價(jià)報告的深度也有較大的差距。 以《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》為契機，我們看到了估價(jià)行業(yè)及估價(jià)機構提升地位與技術(shù)含量的希望。只要估價(jià)機構認識差距，不斷提高自身素質(zhì)，未來(lái)估價(jià)行業(yè)提供產(chǎn)品的服務(wù)能級就能不斷得到提升。