企業(yè)存在的根本道理就是贏(yíng)利，這是一個(gè)客觀(guān)的要求。但目前物業(yè)管理企業(yè)，尤其是居住小區的物業(yè)管理企業(yè)，卻因社會(huì )對其認識的錯位及法律法規的不完善，面臨著(zhù)服務(wù)價(jià)值無(wú)法實(shí)現，價(jià)格又難以體現的現狀。物業(yè)管理企業(yè)為了生存，紛紛采取根據專(zhuān)業(yè)拆分經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)三級中介、利用小區公共區域開(kāi)展廣告收益、加大有償延伸服務(wù)等手段以增加物業(yè)管理公司的收益，在經(jīng)歷了反復的嘗試后，再次回到了將物業(yè)管理主業(yè)淡化的道路上。有些物業(yè)管理企業(yè)甚至只把物業(yè)管理做為一種依托媒介，用來(lái)開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)，完全把物業(yè)管理的位置與作用擠兌到了幾乎無(wú)立腳之地的境界。

　　個(gè)人認為，如此發(fā)展下去，物業(yè)管理將會(huì )逐漸失去其應有的功能，逐步為一些急功近利經(jīng)營(yíng)行為所侵害，最終將導至設施管理及客戶(hù)服務(wù)的缺失，損害廣大業(yè)主的利益，并與和諧社會(huì )的建設背道而馳。那么，物業(yè)管理為什么會(huì )出現這種現象呢？

　　首先，社會(huì )對物業(yè)管理定位的錯位，造成物業(yè)管理價(jià)值無(wú)法實(shí)現

　　物業(yè)管理企業(yè)是獨立的法人，它通過(guò)向業(yè)主提供服務(wù)獲取回報而達到企業(yè)贏(yíng)利的目的，這本是理所當然的。但現在社會(huì )上無(wú)論是房地產(chǎn)公司還是社會(huì )民眾，甚至一些政府管員，都把物業(yè)管理當成了房地產(chǎn)公司理所當然的“售后服務(wù)”部門(mén)。大家知道，從消費的角度來(lái)說(shuō)，售后服務(wù)，尤其是因質(zhì)量問(wèn)題導致的售后返修，本是出售方的一種責任與義務(wù)，它是不能以贏(yíng)利為目的的，而物業(yè)管理企業(yè)卻必須通過(guò)自己的服務(wù)達到贏(yíng)利的目的，否則企業(yè)將無(wú)法生存。這個(gè)認識上的錯位，導致很多業(yè)主把很多本不應由物業(yè)公司擔負的責任無(wú)辜地壓在了物業(yè)管理企業(yè)身上，但卻沒(méi)有就這方面予以相應的報酬，導致很多物業(yè)公司在無(wú)權、無(wú)錢(qián)去解決這些問(wèn)題的情況下卻無(wú)端地承擔了大量責任與工作，同時(shí)，又讓很多房地產(chǎn)企業(yè)推御掉了本屬于自己的“售后服務(wù)”。根據統計，新入住3年內的住宅小區，物業(yè)管理企業(yè)35%以上的精力用于為業(yè)主提或協(xié)調解決返修、質(zhì)量投訴等方面的事宜，而只有約65%左右的精力用于正常的日常物業(yè)管理，這相當于物業(yè)公司用35%以上的人力成本來(lái)解決地產(chǎn)公司的“售后服務(wù)”問(wèn)題，而這一部分幾乎完全是免費的。這些售后的問(wèn)題，不但直接大大增加了物業(yè)管理企業(yè)的負擔，也直接導至了廣大業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，更直接影響了正常物業(yè)管理費的回收，導致物業(yè)管理企業(yè)所付出的勞動(dòng)價(jià)值無(wú)法得到應有的體現，使物業(yè)管理企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境。

　　其次，服務(wù)標準量化規范的不足，使得業(yè)主期待、服務(wù)質(zhì)量標準與收費標準的不統一，導致期望值、服務(wù)標準及收費標準的混亂。

　　盡管作為業(yè)主誰(shuí)都不希望把自己分成一個(gè)三六九等，但不同的服務(wù)標準確客觀(guān)地需要不同的成本支出，因而收費標準的不一樣也客觀(guān)地要求服務(wù)標準必須有所區別。雖然各地政府職能部門(mén)也出臺了一些物業(yè)管理等級標準，但由于沒(méi)有形成統一的行業(yè)規范，不具備強制性，而且在非物業(yè)管理行業(yè)中的宣傳不夠，很多老百姓并沒(méi)有形成象酒店一樣不同星級不同服務(wù)水平的認識，因此往往不管交費標準是多少要求都一個(gè)樣，這樣給低收費的一些項目帶來(lái)了很大的壓力，也容易引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司相互間的不信任。

　　第三，因為物業(yè)管理費回收率低，導致雖然制定有合理的物業(yè)管理價(jià)格，卻因實(shí)際回收率低而無(wú)法實(shí)現物業(yè)管理的價(jià)值。

　　目前在內地，物業(yè)管理費的回收率往往只有百分之八十多，而多數物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行管理成本測算時(shí)，都不太可能以這么低的回收率來(lái)作為測算依據。這樣往往導致測算的費用合理，但實(shí)際管理過(guò)程中卻往往入不敷出。

　　第四，物業(yè)管理定價(jià)的不可持續發(fā)展性導致物業(yè)管理價(jià)格與CPI漲幅偏離，從而導致物業(yè)管理利潤空間受|來(lái)源|建設工程教育網(wǎng)|到嚴重擠壓甚至出現負值。

　　目前物業(yè)管理價(jià)格的制定方式一般是從前期由開(kāi)發(fā)商或前期物業(yè)管理企業(yè)制定后實(shí)行或由業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)。雖然說(shuō)理論上物業(yè)管理價(jià)格有調整的空間與制度，但由于由業(yè)主大會(huì )通過(guò)具有操作困難、非即時(shí)性及與CPI脫勾的性質(zhì)，往往導致物業(yè)管理價(jià)格很難及時(shí)反映市場(chǎng)成本的變化，尤其在遇到通貨膨脹時(shí)，物業(yè)管理價(jià)格定位往往遠落后于市場(chǎng)成本，因而經(jīng)常出現物業(yè)管理費要么長(cháng)期不變，要么一下子變化達百分之十幾二十甚至百分之幾十的情況，令業(yè)主無(wú)法理解與接受，客觀(guān)上造成了物業(yè)管理價(jià)值難以得到體現的現象。

　　綜上所述，由于物業(yè)管理真正的服務(wù)價(jià)值沒(méi)有能得到有效的實(shí)現，加上物價(jià)上漲，物業(yè)管理企業(yè)或經(jīng)營(yíng)受到了嚴重的影響，不少企業(yè)或者虧損，或者降低服務(wù)品質(zhì)，或者降低主業(yè)比重，加大非主業(yè)經(jīng)營(yíng)力度以增加收入。但不管如何，長(cháng)此以往，將會(huì )嚴重損壞廣大業(yè)主的權益，阻礙和諧社會(huì )的建立。那么，如何解決這一問(wèn)題？本人認為，要解決此問(wèn)題，須從以下幾方面著(zhù)手：

　　一、由政府主導，輿論引導，做好物業(yè)管理的正確定位

　　目前最需要的是把物業(yè)管理從“房地產(chǎn)售后服務(wù)”的錯誤認識中糾正過(guò)來(lái)，建立物業(yè)管理與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平等的行業(yè)角色，實(shí)現物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主及房地產(chǎn)企業(yè)的平等地位，實(shí)現服務(wù)與收費的等價(jià)交易，真正實(shí)現物業(yè)管理的價(jià)值與價(jià)格的一致性。

　　二、建立國家統一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)等級規范及準入考核機制，并建立物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格投訴機構，解決廣大業(yè)主“質(zhì)價(jià)不符”的疑慮，真正實(shí)現質(zhì)價(jià)相當，并客觀(guān)引導廣大老百姓建立花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)加強內部建設，增加管理透明度，處理好與廣大業(yè)主的關(guān)系，提升管理費回收率，在實(shí)現價(jià)值與價(jià)格一致的前提下再有理有據與業(yè)主大會(huì )進(jìn)行價(jià)格的實(shí)現。

　　四、條件成熟的情況下，可以考慮從政府的角度出發(fā)，將長(cháng)期的物業(yè)管理|來(lái)源|建設工程教育網(wǎng)|費用以成本的形式攤入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，如規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須有一定比例的經(jīng)營(yíng)用房劃歸物業(yè)管理企業(yè)，明確物業(yè)管理企業(yè)靠此經(jīng)營(yíng)用房的收益作為物業(yè)管理費用，這樣可以真正實(shí)現經(jīng)營(yíng)收益與社會(huì )物價(jià)變化緊密相隨，避免物業(yè)管理價(jià)格的滯后性。

　　以上觀(guān)點(diǎn)僅供參考。