加入WTO,將給我國的經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)巨大商機,進(jìn)而也會(huì )對物業(yè)管理市場(chǎng)產(chǎn)生深遠的影響。加入WTO后,境外物業(yè)管理企業(yè)必將涌入國內市場(chǎng),物業(yè)管理市場(chǎng)競爭將更加激烈,優(yōu)勝劣汰的規律將進(jìn)一步凸顯。這一切都要求我們急速提高我國的物業(yè)管理水平,普遍提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì),以便在同境外物業(yè)管理企業(yè)的競爭中取勝。為此,我們必須借鑒國外優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗。
一、英美、新加坡及我國香港地區的物業(yè)管理
。ㄒ唬┯⒚赖奈飿I(yè)管理
英美物業(yè)管理起源最早,物業(yè)管理始于19世紀6O年代的英國,當時(shí)正值英國工業(yè)化大發(fā)展,大量農民進(jìn)入城市,出現了房屋出租。為維護業(yè)主的權利,需要一套行之有效的管理方法,于是出現了專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理,自那以后,物業(yè)管理傳遍世界各地,并受到各國的普遍重視。
發(fā)展到今天,英國的物業(yè)管理作為一個(gè)成熟的行業(yè),其整體水平是世界一流的。除了傳統意義上的房屋維修、養護、清潔、保安外,物業(yè)管理的內容已拓展到物業(yè)功能布局和劃分、市場(chǎng)行情調研和預測、物業(yè)租售推廣代理、目標客戶(hù)群認定、工程咨詢(xún)和監理、通訊及旅行安排、智能系統化服務(wù)、專(zhuān)門(mén)性社會(huì )保障服務(wù)等全方位服務(wù)。在積極推廣物業(yè)管理業(yè)務(wù)的同時(shí),英國還加強對這一業(yè)務(wù)的研究,成立了皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì ),會(huì )員遍布世界各地。
英國作為物業(yè)管理的誕生地,在物業(yè)管理上形成了自己的特定模式,其中依法管理的特點(diǎn)尤其令人關(guān)注。據了解,除了直接的物業(yè)管理法規外,一些房地產(chǎn)法規對此也有間接規定。英國常見(jiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的法律、法規有50多種。
英美的物業(yè)管理已成為社會(huì )化的服務(wù)行業(yè),任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理,只要具備條件,領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照即可。這些物業(yè)管理公司或管理機構絕大多數都是自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧的經(jīng)濟實(shí)體。管理公司(機構)人員精干,效率高,固定人員少,一些項目盡可能臨時(shí)聘請,可承包的就不設固定人員以節約開(kāi)支。
。ǘ┬录悠碌奈飿I(yè)管理
新加坡以它的清潔衛生、草坪綠化、環(huán)境優(yōu)美譽(yù)滿(mǎn)全球,這主要因為其物業(yè)管理工作很有實(shí)效。為了加強對居住小區的管理,物業(yè)管理部門(mén)編寫(xiě)了《住戶(hù)手冊》、《住房公約》和《防火須知》等,把搬進(jìn)新居后應注意的事項和有關(guān)知識,詳盡地告訴住戶(hù),以明確住戶(hù)的權利和義務(wù)以及物業(yè)管理部門(mén)的權利和責任等。物業(yè)管理公司還根據所管轄區的具體情況,設監督部門(mén),監督各類(lèi)法規執行情況和受理住戶(hù)的投訴,從而提高服務(wù)水平和管理水平。
物業(yè)管理組織系統健全。新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統籌型的物業(yè)管理模式,新加坡物業(yè)管理統一歸新加坡建屋發(fā)展局負責。該局下設36個(gè)區辦事處,每個(gè)區辦事處一般管理2至3個(gè)小區,每個(gè)小區擁有4000~6000個(gè)住戶(hù),區辦事處一般管理10000~15000套(戶(hù))住宅。新加坡政府對住宅小區公共設施(設備)保養維修十分重視,要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
。ㄈ┫愀鄣奈飿I(yè)管理
香港物業(yè)公司數量非常多,政府還沒(méi)有對管理公司采取發(fā)牌制度(類(lèi)似內地的資質(zhì)證書(shū)),物業(yè)管理公司只需經(jīng)工商登記就可以承攬業(yè)務(wù)。香港的物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)十分成熟,法制、法規也很健全。實(shí)行大廈公契制度。物業(yè)公司的權利來(lái)源于大廈公契或物業(yè)管理委托合同。在香港,開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí),必須起草制定大廈公契,并報政府登記備案。大廈公契制度的推行,大大減少了前期的物業(yè)管理糾紛,保障了購房者的合法權益。
物業(yè)公司的酬金有行規。香港的物業(yè)管理費用模式主要是代理人制,即管理費用成本支出 酬金,酬金可以按固定數額提取,也可以按比例提取。另外,物業(yè)管理費也有采用包干制的,這一點(diǎn)與內地大多數普通居住小區的收費方式相似。完善的招投標制度。香港是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟相當發(fā)達和完善的地方,物業(yè)管理行業(yè)的競爭也相當激烈,大到物業(yè)管理公司的選聘,小到日常管理中材料的采購,均廣泛采用物業(yè)管理招投標機制,因此已形成了一套完善的招投標機制。
法規健全,操作性強。香港的市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展成熟,法制健全,一切均有章可循。香港在物業(yè)管理方面的根本大法是《香港建筑物業(yè)管理條例》。物業(yè)管理中發(fā)生的任何問(wèn)題,均能在法律條文中找到答案,有強制執行力度。物業(yè)管理中的欠費問(wèn)題,也得到了較好的解決。
二、國外物業(yè)管理的特征
。ㄒ唬┕芾矸ㄖ苹潭雀
新加坡和香港物業(yè)管理有一個(gè)共同的鮮明的特點(diǎn),那就是物業(yè)管理的法規制定得非常詳盡,對開(kāi)發(fā)商、管理公司、住戶(hù)各自的權利、義務(wù)和責任,違章處罰等都有明確的條文,便于操作。政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用,但政府一般不直接干預物業(yè)管理收費的具體標準。政府多以詳盡、完善的法律、法規規范物業(yè)管理各方面關(guān)系、人的行為與責、權、利。
。ǘ┳载撚、自主經(jīng)營(yíng)、獨立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速
政府公屋逐漸交由獨立的物業(yè)管理公司管理,私人樓宇越來(lái)越多地委托專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司管理。
。ㄈ┪飿I(yè)的所有權與管理權分離
物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系,業(yè)主通過(guò)招標或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司,要認真考察公司的信譽(yù)、專(zhuān)業(yè)知識背景及管理、財務(wù)、法律水平、管理費用的高低以及社區活動(dòng)能力。而物業(yè)管理公司飽受市場(chǎng)競爭的壓力,必須注意其形象,不斷改善經(jīng)營(yíng)管理,提高效率,盡量讓業(yè)主滿(mǎn)意,否則就會(huì )有被淘汰或被解雇的危險。
。ㄋ模┪飿I(yè)管理及收費標準由市場(chǎng)形成
通過(guò)對國外與香港的物業(yè)管理模式的考察,我們發(fā)現在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下,物業(yè)管理的收費形成是按照市場(chǎng)經(jīng)濟的規律,由供求雙方在市場(chǎng)競爭中形成,政府一般不規定具體的收費標準,具體收多少管理費由業(yè)主(委托方)與管理公司(受托方)雙方討價(jià)還價(jià)決定,視市場(chǎng)供求狀況、地區環(huán)境、房屋數量與質(zhì)量、服務(wù)內容多少等情況而不同。
。ㄎ澹└鲊ǖ貐^)的物業(yè)管理模式均結合自己國情,符合各自特點(diǎn)
如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統籌型的物業(yè)管理模式;香港則根據人多地少,物業(yè)由政府供應與市場(chǎng)供應“雙軌制”,而形成了房委會(huì )管理與物業(yè)管理公司管理相結合的管理模式。這一點(diǎn)對我國物業(yè)管理模式的選擇有很大的借鑒意義。
三、啟示和借鑒
從以上分析可看出,其他國家和地區的優(yōu)秀的物業(yè)管理是以專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化為特征,以科學(xué)化
和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目標,以健全的組織機構、財務(wù)制度、法制體系為保障,其做法與經(jīng)驗,無(wú)疑將為我國現代物業(yè)管理研究提供很好的啟示。
。ㄒ唬┘涌炝⒎ú椒,逐步完善物業(yè)管理法律法規體系
法制不健全、法制環(huán)境較差已成為制約我國物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。由于法制不健全,致使物業(yè)管理市場(chǎng)不規范,物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的權利和義務(wù)不清,企業(yè)、業(yè)主及使用人的合法權益得不到有效的保護,政府監督管理缺乏法律依據,處罰力度不夠,大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,司法機關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無(wú)法可依。加快立法步伐,盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律政策框架體系,應是我們工作的當務(wù)之急。
。ǘ┲鸩酵七M(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)
經(jīng)營(yíng),鼓勵物業(yè)管理企業(yè)向專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展從我國目前情況看,大約有三分之一的物業(yè)管理公司是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的“父子關(guān)系”企業(yè),這種“建”、“管”不分的體制造成了很多應由開(kāi)發(fā)公司解決的矛盾和問(wèn)題,推給下屬的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司解決不了。必然帶來(lái)對業(yè)主的投訴相互推諉,矛盾和問(wèn)題得不到及時(shí)解決。此外,物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化程度低,市場(chǎng)競爭能力弱,經(jīng)濟效益差。
因此,要逐步推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。改變物業(yè)管理由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)派生出來(lái)并依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況。使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的市場(chǎng)主體,從體制上解決建管不分產(chǎn)生的弊端。同時(shí),要大力推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程。按照社會(huì )化服務(wù)與專(zhuān)業(yè)分工的要求,合理調整物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)結構。引導一部分物業(yè)管理企業(yè)明確自身市場(chǎng)定位。優(yōu)化內部資源配置,向物業(yè)管理專(zhuān)營(yíng)類(lèi)企業(yè)發(fā)展。并力求形成“精、特、新”服務(wù)特色,實(shí)現專(zhuān)業(yè)化、規;(jīng)營(yíng),降低管理服務(wù)成本,提高管理效率,增強市場(chǎng)競爭能力。
在國內,提高物業(yè)管理水平,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于營(yíng)造充滿(mǎn)活力的市場(chǎng)和公平、公開(kāi)的競爭環(huán)境,因此,借鑒香港物業(yè)管理的招標,從源頭開(kāi)始競爭,淘汰劣者,把市場(chǎng)機會(huì )留給管理服務(wù)綜合水平高、有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè),才能促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)向專(zhuān)門(mén)化和集約化方向發(fā)展,降低管理服務(wù)成本,從而使物業(yè)所有權人和使用者受益。
。ㄈ┩ㄟ^(guò)對國外物業(yè)管理分析可發(fā)現政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用,但政府一般不直接干預物業(yè)管理收費的具體標準
政府多以詳盡、完善的法律、法規規范物業(yè)管理各方面關(guān)系、人的行為與責、權、利。我國很多城市的物管收費最早實(shí)行之初采取的是政府定價(jià),即由政府指令性地決定物業(yè)服務(wù)收費,物管企業(yè)遵循執行;后來(lái)逐漸過(guò)渡為政府指導價(jià),也就是政府指導性地提出與當地經(jīng)濟水平、物業(yè)管理水平相當的物業(yè)服務(wù)收費標準,物管企業(yè)在此基礎上根據實(shí)際情況參照執行的收費方式。隨著(zhù)時(shí)間的推移,這兩種由政府參與指定或指導的物業(yè)服務(wù)價(jià)格管理模式逐漸顯露弊端。物管收費采用市場(chǎng)調節價(jià)是一種必然的趨勢。香港物業(yè)管理的收費就是按照市場(chǎng)經(jīng)濟的規律,由供求雙方在市場(chǎng)競爭中形成的。
。ㄋ模┪飿I(yè)管理企業(yè)需要培養高素質(zhì)管理人才
在我國物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè),由于它起步較遲,理論還不完備,實(shí)踐經(jīng)驗還不多,高素質(zhì)管理人才還很奇缺,F代企業(yè)之間的競爭就是人才的競爭,高素質(zhì)的物業(yè)人才是企業(yè)興旺的重要保證,只有建立高素質(zhì)的員工隊伍,物業(yè)管理企業(yè)才有競爭的實(shí)力,才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
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