加入WTO，將給我國的經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)巨大商機，進(jìn)而也會(huì )對物業(yè)管理市場(chǎng)產(chǎn)生深遠的影響。加入WTO后，境外物業(yè)管理企業(yè)必將涌入國內市場(chǎng)，物業(yè)管理市場(chǎng)競爭將更加激烈，優(yōu)勝劣汰的規律將進(jìn)一步凸顯。這一切都要求我們急速提高我國的物業(yè)管理水平，普遍提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，以便在同境外物業(yè)管理企業(yè)的競爭中取勝。為此，我們必須借鑒國外優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗。

　　一、英美、新加坡及我國香港地區的物業(yè)管理

　�。ㄒ唬┯⒚赖奈飿I(yè)管理

　　英美物業(yè)管理起源最早，物業(yè)管理始于19世紀6O年代的英國，當時(shí)正值英國工業(yè)化大發(fā)展，大量農民進(jìn)入城市，出現了房屋出租。為維護業(yè)主的權利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現了專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，自那以后，物業(yè)管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。

　　發(fā)展到今天，英國的物業(yè)管理作為一個(gè)成熟的行業(yè)，其整體水平是世界一流的。除了傳統意義上的房屋維修、養護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內容已拓展到物業(yè)功能布局和劃分、市場(chǎng)行情調研和預測、物業(yè)租售推廣代理、目標客戶(hù)群認定、工程咨詢(xún)和監理、通訊及旅行安排、智能系統化服務(wù)、專(zhuān)門(mén)性社會(huì )保障服務(wù)等全方位服務(wù)。在積極推廣物業(yè)管理業(yè)務(wù)的同時(shí)，英國還加強對這一業(yè)務(wù)的研究，成立了皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì )，會(huì )員遍布世界各地。

　　英國作為物業(yè)管理的誕生地，在物業(yè)管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特點(diǎn)尤其令人關(guān)注。據了解，除了直接的物業(yè)管理法規外，一些房地產(chǎn)法規對此也有間接規定。英國常見(jiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的法律、法規有50多種。

　　英美的物業(yè)管理已成為社會(huì )化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照即可。這些物業(yè)管理公司或管理機構絕大多數都是自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧的經(jīng)濟實(shí)體。管理公司（機構）人員精干，效率高，固定人員少，一些項目盡可能臨時(shí)聘請，可承包的就不設固定人員以節約開(kāi)支。

　�。ǘ�）新加坡的物業(yè)管理

　　新加坡以它的清潔衛生、草坪綠化、環(huán)境優(yōu)美譽(yù)滿(mǎn)全球，這主要因為其物業(yè)管理工作很有實(shí)效。為了加強對居住小區的管理，物業(yè)管理部門(mén)編寫(xiě)了《住戶(hù)手冊》、《住房公約》和《防火須知》等，把搬進(jìn)新居后應注意的事項和有關(guān)知識，詳盡地告訴住戶(hù)，以明確住戶(hù)的權利和義務(wù)以及物業(yè)管理部門(mén)的權利和責任等。物業(yè)管理公司還根據所管轄區的具體情況，設監督部門(mén)，監督各類(lèi)法規執行情況和受理住戶(hù)的投訴，從而提高服務(wù)水平和管理水平。

　　物業(yè)管理組織系統健全。新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統籌型的物業(yè)管理模式，新加坡物業(yè)管理統一歸新加坡建屋發(fā)展局負責。該局下設36個(gè)區辦事處，每個(gè)區辦事處一般管理2至3個(gè)小區，每個(gè)小區擁有4000～6000個(gè)住戶(hù)，區辦事處一般管理10000～15000套（戶(hù)）住宅。新加坡政府對住宅小區公共設施（設備）保養維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　�。ㄈ�）香港的物業(yè)管理

　　香港物業(yè)公司數量非常多，政府還沒(méi)有對管理公司采取發(fā)牌制度（類(lèi)似內地的資質(zhì)證書(shū)），物業(yè)管理公司只需經(jīng)工商登記就可以承攬業(yè)務(wù)。香港的物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)十分成熟，法制、法規也很健全。實(shí)行大廈公契制度。物業(yè)公司的權利來(lái)源于大廈公契或物業(yè)管理委托合同。在香港，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)，必須起草制定大廈公契，并報政府登記備案。大廈公契制度的推行，大大減少了前期的物業(yè)管理糾紛，保障了購房者的合法權益。

　　物業(yè)公司的酬金有行規。香港的物業(yè)管理費用模式主要是代理人制，即管理費用成本支出 酬金，酬金可以按固定數額提取，也可以按比例提取。另外，物業(yè)管理費也有采用包干制的，這一點(diǎn)與內地大多數普通居住小區的收費方式相似。完善的招投標制度。香港是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟相當發(fā)達和完善的地方，物業(yè)管理行業(yè)的競爭也相當激烈，大到物業(yè)管理公司的選聘，小到日常管理中材料的采購，均廣泛采用物業(yè)管理招投標機制，因此已形成了一套完善的招投標機制。

　　法規健全，操作性強。香港的市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展成熟，法制健全，一切均有章可循。香港在物業(yè)管理方面的根本大法是《香港建筑物業(yè)管理條例》。物業(yè)管理中發(fā)生的任何問(wèn)題，均能在法律條文中找到答案，有強制執行力度。物業(yè)管理中的欠費問(wèn)題，也得到了較好的解決。

　　二、國外物業(yè)管理的特征

　�。ㄒ唬┕芾矸ㄖ苹�程度高

　　新加坡和香港物業(yè)管理有一個(gè)共同的鮮明的特點(diǎn)，那就是物業(yè)管理的法規制定得非常詳盡，對開(kāi)發(fā)商、管理公司、住戶(hù)各自的權利、義務(wù)和責任，違章處罰等都有明確的條文，便于操作。政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預物業(yè)管理收費的具體標準。政府多以詳盡、完善的法律、法規規范物業(yè)管理各方面關(guān)系、人的行為與責、權、利。

　�。ǘ�）自負盈虧、自主經(jīng)營(yíng)、獨立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速

　　政府公屋逐漸交由獨立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來(lái)越多地委托專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司管理。

　�。ㄈ�）物業(yè)的所有權與管理權分離

　　物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系，業(yè)主通過(guò)招標或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，要認真考察公司的信譽(yù)、專(zhuān)業(yè)知識背景及管理、財務(wù)、法律水平、管理費用的高低以及社區活動(dòng)能力。而物業(yè)管理公司飽受市場(chǎng)競爭的壓力，必須注意其形象，不斷改善經(jīng)營(yíng)管理，提高效率，盡量讓業(yè)主滿(mǎn)意，否則就會(huì )有被淘汰或被解雇的危險。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理及收費標準由市場(chǎng)形成

　　通過(guò)對國外與香港的物業(yè)管理模式的考察，我們發(fā)現在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，物業(yè)管理的收費形成是按照市場(chǎng)經(jīng)濟的規律，由供求雙方在市場(chǎng)競爭中形成，政府一般不規定具體的收費標準，具體收多少管理費由業(yè)主（委托方）與管理公司（受托方）雙方討價(jià)還價(jià)決定，視市場(chǎng)供求狀況、地區環(huán)境、房屋數量與質(zhì)量、服務(wù)內容多少等情況而不同。

　�。ㄎ澹└鲊�（地區）的物業(yè)管理模式均結合自己國情，符合各自特點(diǎn)

　　如新加坡因土地資源稀缺而形成了政府統籌型的物業(yè)管理模式；香港則根據人多地少，物業(yè)由政府供應與市場(chǎng)供應“雙軌制”，而形成了房委會(huì )管理與物業(yè)管理公司管理相結合的管理模式。這一點(diǎn)對我國物業(yè)管理模式的選擇有很大的借鑒意義。

　　三、啟示和借鑒

　　從以上分析可看出，其他國家和地區的優(yōu)秀的物業(yè)管理是以專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化為特征，以科學(xué)化

　　和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目標，以健全的組織機構、財務(wù)制度、法制體系為保障，其做法與經(jīng)驗，無(wú)疑將為我國現代物業(yè)管理研究提供很好的啟示。

　�。ㄒ唬┘涌炝⒎ú椒�，逐步完善物業(yè)管理法律法規體系

　　法制不健全、法制環(huán)境較差已成為制約我國物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。由于法制不健全，致使物業(yè)管理市場(chǎng)不規范，物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的權利和義務(wù)不清，企業(yè)、業(yè)主及使用人的合法權益得不到有效的保護，政府監督管理缺乏法律依據，處罰力度不夠，大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，司法機關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無(wú)法可依。加快立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律政策框架體系，應是我們工作的當務(wù)之急。

　�。ǘ�）逐步推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)

　　經(jīng)營(yíng)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)向專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展從我國目前情況看，大約有三分之一的物業(yè)管理公司是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的“父子關(guān)系”企業(yè)，這種“建”、“管”不分的體制造成了很多應由開(kāi)發(fā)公司解決的矛盾和問(wèn)題，推給下屬的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司解決不了。必然帶來(lái)對業(yè)主的投訴相互推諉，矛盾和問(wèn)題得不到及時(shí)解決。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化程度低，市場(chǎng)競爭能力弱，經(jīng)濟效益差。

　　因此，要逐步推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。改變物業(yè)管理由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)派生出來(lái)并依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況。使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的市場(chǎng)主體，從體制上解決建管不分產(chǎn)生的弊端。同時(shí)，要大力推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程。按照社會(huì )化服務(wù)與專(zhuān)業(yè)分工的要求，合理調整物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)結構。引導一部分物業(yè)管理企業(yè)明確自身市場(chǎng)定位。優(yōu)化內部資源配置，向物業(yè)管理專(zhuān)營(yíng)類(lèi)企業(yè)發(fā)展。并力求形成“精、特、新”服務(wù)特色，實(shí)現專(zhuān)業(yè)化、規�；�經(jīng)營(yíng)，降低管理服務(wù)成本，提高管理效率，增強市場(chǎng)競爭能力。

　　在國內，提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本出路在于營(yíng)造充滿(mǎn)活力的市場(chǎng)和公平、公開(kāi)的競爭環(huán)境，因此，借鑒香港物業(yè)管理的招標，從源頭開(kāi)始競爭，淘汰劣者，把市場(chǎng)機會(huì )留給管理服務(wù)綜合水平高、有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)，才能促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)向專(zhuān)門(mén)化和集約化方向發(fā)展，降低管理服務(wù)成本，從而使物業(yè)所有權人和使用者受益。

　�。ㄈ�）通過(guò)對國外物業(yè)管理分析可發(fā)現政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用，但政府一般不直接干預物業(yè)管理收費的具體標準

　　政府多以詳盡、完善的法律、法規規范物業(yè)管理各方面關(guān)系、人的行為與責、權、利。我國很多城市的物管收費最早實(shí)行之初采取的是政府定價(jià)，即由政府指令性地決定物業(yè)服務(wù)收費，物管企業(yè)遵循執行；后來(lái)逐漸過(guò)渡為政府指導價(jià)，也就是政府指導性地提出與當地經(jīng)濟水平、物業(yè)管理水平相當的物業(yè)服務(wù)收費標準，物管企業(yè)在此基礎上根據實(shí)際情況參照執行的收費方式。隨著(zhù)時(shí)間的推移，這兩種由政府參與指定或指導的物業(yè)服務(wù)價(jià)格管理模式逐漸顯露弊端。物管收費采用市場(chǎng)調節價(jià)是一種必然的趨勢。香港物業(yè)管理的收費就是按照市場(chǎng)經(jīng)濟的規律，由供求雙方在市場(chǎng)競爭中形成的。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理企業(yè)需要培養高素質(zhì)管理人才

　　在我國物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，由于它起步較遲，理論還不完備，實(shí)踐經(jīng)驗還不多，高素質(zhì)管理人才還很奇缺�，F代企業(yè)之間的競爭就是人才的競爭，高素質(zhì)的物業(yè)人才是企業(yè)興旺的重要保證，只有建立高素質(zhì)的員工隊伍，物業(yè)管理企業(yè)才有競爭的實(shí)力，才能在激烈的競爭中立于不敗之地。