1、學(xué)員一：

　　問(wèn)題：你好史老師：房地產(chǎn)估價(jià)結果報告中的估價(jià)對象描述 4．估價(jià)對象概要說(shuō)明估價(jià)對象的狀況，包括區位狀況、實(shí)物狀況和權益狀況。其中，對土地的說(shuō)明應包括：名稱(chēng)，坐落，四至，面積，形狀，周?chē)h(huán)境、景觀(guān)，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建筑物的說(shuō)明應包括：名稱(chēng)，坐落，面積，層數，用途，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況。與技術(shù)報告中的實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析和區位狀況分析 1．實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析 實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析就是要詳細分析、說(shuō)明估價(jià)對象的實(shí)物狀況。 主要包括估價(jià)對象具體位置、估價(jià)范圍、權屬狀況、用途、面積、建筑結構及建成年代、裝修狀況等。 2．區位狀況分析 區位狀況分析就是要詳細說(shuō)明、分析估價(jià)對象的區位狀況。主要分析估價(jià)對象的區域特征、道路通達狀況、對外交通狀況、基礎設施條件、商服配套設施等我覺(jué)得有的互相包含，是不是技術(shù)報告中的實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析和區位狀況分析比房地產(chǎn)估價(jià)結果報告中的估價(jià)對象描述更全面具體，如果結果報告中的估價(jià)對象描述過(guò)于簡(jiǎn)單，而在技術(shù)報告中又比較具體，能否認為結果報告中的估價(jià)對象（描述不全面）算一處錯誤。這兩者的內涵如何區別？

　　老師：您好！

　　1、技術(shù)報告中的實(shí)物狀況（或個(gè)別因素）分析和區位狀況分析一般應比房地產(chǎn)估價(jià)結果報告中的估價(jià)對象描述更全面具體。

　　2、如果結果報告中的估價(jià)對象描述有缺項，不論在技術(shù)報告中如何具體，均可認為結果報告中的估價(jià)對象有缺項錯誤。

　　2、學(xué)員二：

　　問(wèn)題：老師，您好！

　　1、在收益法講座中，《理論教材》第238頁(yè) 例8-19中，“……此后5年”的確切含義是什么？

　　我理解此后5年的中最后一年應為第6年，若是這樣，公式中的 t 就應為6，而不是5，不知是否正確？

　　您能否予以講解？

　　2、在《估價(jià)規范》第11頁(yè) 5.2.9.中，每項修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調整不得超過(guò)20%，綜合調整不得超過(guò)30%，請舉例說(shuō)明。

　　3、收益法課程中，運營(yíng)費用的計算中，維修費的計算基數以什么為標準？

　　保險費的計算基數一般為建筑物的現值，若為新建房，保險費的計算基數是否就是建筑物的重置價(jià)值？

　　4、《理論》教材第223頁(yè)，成本法內容中：“新開(kāi)發(fā)區某宗土地實(shí)際測算時(shí)通常分為以下3個(gè)步驟進(jìn)行”。請您講一下這三個(gè)步驟并舉例說(shuō)明。

　　5、在《案例與分析》教材第59頁(yè)，案例2-1中，住宅樓預售市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)技術(shù)報告中，是因為是期房，才沒(méi)有“最高最佳使用分析”這一項，這樣理解對嗎？

　　謝謝！

　　老師：您好！

　　1、在收益法講座中，《理論教材》第283頁(yè) 例8-19中，“……此后5年”的確切含義是什么？我理解此后5年的中最后一年應為第6年，若是這樣，公式中的 t 就應為6，而不是5，不知是否正確？ 您能否予以講解？

　　第二年收入為25000元，……第五年收入為28000元。

　　2、在《估價(jià)規范》第11頁(yè) 5.2.9.中，每項修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調整不得超過(guò)20%，綜合調整不得超過(guò)30%，請舉例說(shuō)明。

　　121/100（單項調整），69/100（綜合調整）。

　　3、收益法課程中，運營(yíng)費用的計算中，維修費的計算基數以什么為標準？

　　保險費的計算基數一般為建筑物的現值，若為新建房，保險費的計算基數是否就是建筑物的重置價(jià)值？

　　維修費計算基數沒(méi)有一定之規，保險費計算基數可為建筑物現值，也可為建筑物重置價(jià)格。

　　4、《理論》教材第223頁(yè)，成本法內容中：“新開(kāi)發(fā)區某宗土地實(shí)際測算時(shí)通常分為以下3個(gè)步驟進(jìn)行”。請您講一下這三個(gè)步驟并舉例說(shuō)明。

　　類(lèi)似于基準地價(jià)修正法中的宗地價(jià)格計算，在基準地價(jià)基礎上進(jìn)行修正調整后得出某宗土地價(jià)格。

　　5、在《案例與分析》教材第59頁(yè)，案例2-1中，住宅樓預售市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)技術(shù)報告中，是因為是期房，才沒(méi)有“最高最佳使用分析”這一項，這樣理解對嗎？

　　這是新教材疏漏之處，應有此項內容。

　　3、學(xué)員三：

　　問(wèn)題：老師您好，百忙之中煩請您閱以下疑問(wèn)，謝謝。長(cháng)話(huà)短說(shuō)，我的問(wèn)題是案例第三十六講中例2-4報告以下部分是否算錯：

　　1.估價(jià)結果少單價(jià)

　　2.P107凈收益測算中25*82%-0.3918，其中0.3918是否該分12個(gè)月攤銷(xiāo)？

　　3.投資復合收益率法求報酬率同樣存在2-3例錯誤

　　4.P108租期后各年凈收益折現過(guò)程中報酬率來(lái)源不清，我認為不應該直接引用租期內報酬率

　　請老師幫理解疑問(wèn)，謝謝！

　　老師：您好！

　　1.估價(jià)結果少單價(jià)。

　　你的理解正確。

　　2.P107凈收益測算中25*82%-0.3918，其中0.3918是否該分12個(gè)月攤銷(xiāo)？

　　不應。

　　3.投資復合收益率法求報酬率同樣存在2-3例錯誤 .

　　本例題在計算投資復合收益率法時(shí)計算過(guò)程有問(wèn)題。

　　4.P108租期后各年凈收益折現過(guò)程中報酬率來(lái)源不清，我認為不應該直接引用租期內報酬率。

　　可以這樣用。