1、學(xué)員一：

　　問(wèn)題：老師您好，幫我解答一下好嗎？

　　1、例2-3中，估價(jià)對象為“在建工程”，為什么沒(méi)有將“假設開(kāi)發(fā)法”做為其中一種估價(jià)方法呢？在方法定義方面，只列出收益法定義，而沒(méi)有列出市場(chǎng)法的定義算錯誤嗎？

　　2、教材例2-4中第109頁(yè)，在計算m值時(shí)，我認為m值應該是從2004年8月17日到2013年10月20日，在本題中的房屋招租時(shí)間是否應該看作是個(gè)別情況，而不應看做是客觀(guān)情況。

　　3、例2-4中第107頁(yè)，租賃期內凈收益的折現中的第一項25*82%—0.3918，是否應該改為（150*82%—0.3918）*2/12呢？

　　老師：您好！

　　1、例2-3中，估價(jià)對象為“在建工程”，為什么沒(méi)有將“假設開(kāi)發(fā)法”做為其中一種估價(jià)方法呢？在方法定義方面，只列出收益法定義，而沒(méi)有列出市場(chǎng)法的定義算錯誤嗎？

　　從應試角度嚴格要求，本案例應用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)；在估價(jià)技術(shù)報告中沒(méi)有強制要求寫(xiě)出估價(jià)方法定義。

　　2、教材例2-4中第109頁(yè)，在計算m值時(shí)，我認為m值應該是從2004年8月17日到2013年10月20日，在本題中的房屋招租時(shí)間是否應該看作是個(gè)別情況，而不應看做是客觀(guān)情況。

　　有招租時(shí)間應是一種客觀(guān)現象，不必細摳，在考試中不會(huì )出現這種情況。

　　3、例2-4中第107頁(yè)，租賃期內凈收益的折現中的第一項25*82%—0.3918，是否應該改為（150*82%—0.3918）*2/12呢？

　　你的理解正確。

　　2、學(xué)員二：

　　問(wèn)題：老師你好，關(guān)于凈收益問(wèn)題

　　有效毛收入應該是潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，但是2005年的改錯題把物業(yè)管理費收入列進(jìn)了有效毛收入，當然是叫人指出錯誤。出題的意思是這個(gè)不算有效毛收入。（這個(gè)問(wèn)題在教材中從來(lái)沒(méi)有講過(guò)，突然出題，似乎是為了故意叫人不知道怎樣回答，減少得分，這其實(shí)很沒(méi)有意思）

　　但是物業(yè)管理費收取，不應該計算為有效毛收入嗎？它可確實(shí)是“有效毛收入”。假如不計算，那么我們把它放在哪一項？考試題也沒(méi)有一個(gè)明確說(shuō)法？

　　如何處理呢？遇到這樣的考試題目怎樣辦？

　　老師：您好！

　　有效毛收入＝潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，其中的其他收入指押金或租賃保證金的利息收入，物業(yè)管理費不是有效毛收入，若由出租方負擔，算運營(yíng)費用。

　　3、學(xué)員三：

　　問(wèn)題：老師好，我還是前面問(wèn)您問(wèn)題的zr1029，又看了一下相關(guān)內容及例題，感覺(jué)上面那個(gè)問(wèn)題您可以不必回答了。

　　我現在想問(wèn)的是這個(gè)問(wèn)題：通過(guò)聽(tīng)您的課件，我大約形成了這樣的概念——開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，一般是在其開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（即未來(lái)時(shí)點(diǎn)未來(lái)市場(chǎng)狀況）下的價(jià)值。以及相應的扣除項目也是預測的未來(lái)發(fā)生時(shí)的值，同樣也不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。如果我的以上認識正確的話(huà)，可通過(guò)看課后例題，發(fā)現所求的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，其實(shí)還是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。因為例題1套用的就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)值，例題2則是把未來(lái)市場(chǎng)狀況下的值折現了。課后例題讓我的相關(guān)認識清晰了，可教材中的相關(guān)內容倒反而容易把人搞糊涂啊。也就是說(shuō)我到現在還是沒(méi)搞清，求開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，求的究竟是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)在未來(lái)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值呢還是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值呢。以我的認識覺(jué)得求的應該仍是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

　　老師：您好！

　　開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)在未來(lái)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。例2說(shuō)的就是未來(lái)房地產(chǎn)狀況下價(jià)值，至于折現，那是現金流量法計算的要求，并不是意味開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。