1、學(xué)員一：

　　問(wèn)題：老師： 麻煩你列舉以下中介服務(wù)行業(yè)標準。執業(yè)規則。指導意見(jiàn)。推薦合同都有那些？

　　老師：您好！

　　1、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)規范：國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》、房地產(chǎn)估價(jià)若干指導意見(jiàn)（《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導意見(jiàn)》）、《房地產(chǎn)經(jīng)紀執業(yè)規則》。

　　2、推薦合同主要有：

　　《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同推薦文本》包括：《房屋出售委托協(xié)議》、《房屋出租委托協(xié)議》、《房屋承購委托協(xié)議》、《房屋承租委托協(xié)議》、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《房屋租賃合同》等六個(gè)合同。

　　2、學(xué)員二：

　　問(wèn)題：在保險合同期內，受益人可以變更，但必須經(jīng)被保險人同意。我的問(wèn)題是變更是否可以不經(jīng)過(guò)投保人的同意？

　　老師：您好！

　　關(guān)于受益人的變更。

　　被保險人或投保人在指定受益人后享有變更受益人的權利，但投保人變更受益人時(shí)須經(jīng)被保險人同意。

　　變更受益人的權利包括改變受益人和撤銷(xiāo)受益權。受益人的撤銷(xiāo)與變更要及時(shí)書(shū)面通知保險公司，并且保險公司應在保單上批注，這樣變更的受益人才能有效。否則，變更后的受益人無(wú)效，保險公司對變更前的受益人進(jìn)行給付后，不再對變更后的受益人承擔責任。

　　從以上規定來(lái)看，投保人的同意與否，無(wú)關(guān)緊要！

　　3、學(xué)員三：

　　問(wèn)題：拆遷產(chǎn)權不明的房屋必須進(jìn)行證據保全嗎？ 證據保全的 作用是什么？

　　拆遷房屋的土地是劃撥和土地是出讓的評估價(jià)值一樣嗎？被拆遷人所獲得我貨幣補償是一樣的嗎？

　　老師：您好！

　　一、拆遷產(chǎn)權不明的房屋必須進(jìn)行證據保全?！斗课莶疬w證據保全公證細則》第三條規定，本細則適用于《城市房屋拆遷管理條例》規定的拆除依法代管的房屋，代管人是房屋主管部門(mén)的；拆除有產(chǎn)權糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門(mén)公布的規定期限內糾紛未解決的；拆除設有抵押權的房屋實(shí)行產(chǎn)權調換，抵押權人和抵押人在房屋拆遷主管部門(mén)公布的規定期限內達不成抵押協(xié)議的；以及其他房屋拆遷證據保全的公證事項。

　　證據保全的 作用是；《房屋拆遷證據保全公證細則 》第二條規定，房屋拆遷證據保全公證是指在房屋拆遷之前，公證機關(guān)對房屋及附屬物的現狀依法采取勘測、拍照或攝像等保全措施，以確保其真實(shí)性和證明力的活動(dòng)。

　　二、劃撥土地使用權評估

　　1、關(guān)于劃撥土地使用權價(jià)格的涵義及構成

　　劃撥土地使用權價(jià)格，是指通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權在對應狀態(tài)下的價(jià)格，它一般為通過(guò)劃撥方式取得并開(kāi)發(fā)至對應的基礎設施狀況下的土地資產(chǎn)價(jià)格。為配合和促進(jìn)國有企業(yè)改革，國土資源部于2001年2月3日下發(fā)了《關(guān)于改革土地估價(jià)結果確權和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號），通知中明確地提出了“劃撥土地使用權價(jià)格”的涵義及其相關(guān)問(wèn)題?！锻ㄖ分赋觯骸盀橹С趾痛龠M(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時(shí)，可依據劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評定劃撥土地使用權價(jià)格，作為原土地使用者的權益計入企業(yè)資產(chǎn)”?？梢?jiàn)，劃撥土地使用權價(jià)格由兩個(gè)方面構成：一方面是劃撥土地使用權的取得成本，即無(wú)償或有償取得劃撥土地使用權直接支出的有關(guān)費用，如拆遷補償安置費等；另一方面是在對應的劃撥土地上所投入的土地開(kāi)發(fā)成本，如場(chǎng)地平整等改善土地利用條件的合理費用。

　　2、關(guān)于劃撥土地使用權評估值中是否應包括土地使用權出讓金的問(wèn)題

　　對劃撥土地使用權評估值中是否應包括土地使用權出讓金的問(wèn)題，學(xué)術(shù)界一直沒(méi)有統一權威的定論。有人認為“取得劃撥土地使用權，未向國家繳納土地出讓金，評估值中不應包含土地使用權出讓金”。也有人認為“如果劃撥土地使用權評估值中不包括土地使用權出讓金，國有資產(chǎn)就會(huì )流失”等等。但是，從理論上講，劃撥土地使用權評估值中不應包括土地使用權出讓金（這一點(diǎn)，可從前面所述的“劃撥土地使用權價(jià)格的涵義及構成”中很直接地得到答案）。但在具體評估時(shí)，根據不同的評估目的，在評估報告中應就土地出讓金的有關(guān)事項予以特別說(shuō)明。一是以轉讓為目的，轉讓后按國家有關(guān)規定，受讓方不需辦理土地使用權出讓手續，土地仍屬劃撥性質(zhì)的，土地評估值中不應包括土地使用出讓金。二是經(jīng)有批準權的人民政府批準轉讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價(jià)依據作為估價(jià)目的的，評估機構出具的評估報告中應包含劃撥土地使用權價(jià)格及土地使用權出讓金的款項，并注明以上兩項之和為受讓人合法取得該土地使用權時(shí)所應支付的費用，同時(shí)，應分項就支付時(shí)間、原因及對象等加以具體說(shuō)明。三是以抵押價(jià)值為評估目的時(shí)，劃撥土地評估值中不應包括土地使用權出讓金。對此，《房地產(chǎn)估價(jià)規范》第6條明確規定：“以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應扣除預計處分所得價(jià)款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”。因此，在以抵押價(jià)值為評估目的時(shí)，劃撥土地評估值中不應包括土地使用權出讓金。四是以確定拍賣(mài)底價(jià)為目的時(shí)，劃撥土地的評估價(jià)值從理論上講雖然不應包含土地使用權出讓金，但在實(shí)際操作出具估價(jià)報告時(shí)，應把土地使用權出讓金作為土地價(jià)值的一個(gè)內容并予以必要的說(shuō)明。

　　3、其他幾個(gè)應該注意的問(wèn)題

　?。?）在對劃撥土地使用權價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，其取得成本和開(kāi)發(fā)成本兩項構成均應取社會(huì )平均成本，而非個(gè)別成本。（2）關(guān)于土地使用權年限的問(wèn)題。由于劃撥土地沒(méi)有土地使用年限的具體規定，而土地價(jià)格評估結果又直接與土地使用年限有關(guān)。對此問(wèn)題，建議在評估時(shí)，將劃撥土地使用權年限設定為從估價(jià)時(shí)算起至各類(lèi)用途用地的法定最高出讓年限。（3）對含有劃撥土地使用權的評估報告，不能簡(jiǎn)單的以一個(gè)數據作為評估結果，還必須就評估的具體項目予以詳細說(shuō)明，以便切實(shí)為實(shí)現評估目的提供真實(shí)可行的依據。如劃撥地進(jìn)行房地產(chǎn)抵押時(shí)，其評估值是否含有土地出讓金的款額，直接關(guān)系到銀行做出的“可予以貸款的數額占評估值的比例”的決定，這一點(diǎn)尤應引起注意。（4）在對拆遷范圍內的房地產(chǎn)特別是居民住宅進(jìn)行評估時(shí)，其占用的劃撥土地使用權應予以特殊的考慮。

　　三、拆遷房屋的土地是劃撥或是出讓?zhuān)徊疬w人所獲得的貨幣補償應是不一樣的。