簡(jiǎn)介： 最近幾年來(lái)，我國房地業(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內地城市迅猛發(fā)展。但從目前的形勢來(lái)看，它還遠未成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明在今后相當長(cháng)的一個(gè)時(shí)期內，國家還須對房地產(chǎn)業(yè)采取發(fā)展的方針，因此，對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀(guān)調控，將是國家的一個(gè)長(cháng)期任務(wù)。而城市規劃作為其中一種很重要的手段，不得不引起我們的重視。

　　關(guān)鍵字：城市規劃 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)控制最近幾年來(lái)，我國房地業(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內地城市迅猛發(fā)展。但從目前的形勢來(lái)看，它還遠未成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這表明在今后相當長(cháng)的一個(gè)時(shí)期內，國家還須對房地產(chǎn)業(yè)采取發(fā)展的方針，因此，對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀(guān)調控，將是國家的一個(gè)長(cháng)期任務(wù)。而城市規劃作為其中一種很重要的手段，不得不引起我們的重視。

　　城市規劃作為一門(mén)新興的學(xué)科，越來(lái)越受到社會(huì )的重視。隨著(zhù)中國城市化步伐的進(jìn)一步推進(jìn)，我們看見(jiàn)城市規劃的重要性已日益凸顯。同時(shí)，房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展使得城市規劃提前從書(shū)本越到了現實(shí)生活中，而城市規劃的合理配置也將為房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展打下堅實(shí)的基礎。城市規劃的科學(xué)性是由一系列因素決定的，其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的是城市總體規劃中的城市的性質(zhì)、城市建設用地布局，城市詳細規則中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標以及城市新區開(kāi)發(fā)和舊區改造等因素。對于這些因素的量化規定必須建立在民主決策和科學(xué)決策的基礎上，切忌少數行政長(cháng)官意志主宰決策過(guò)程�！冻鞘幸巹澐ā肥�1990年4月開(kāi)始施行的，依據這個(gè)法律的規定，應當說(shuō)各級人民政府都先后制定了本轄區內城市規劃。但是這些規定明顯沒(méi)有將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的因素包含進(jìn)去，以致造成現在不少房屋建筑在表面上并不違背規劃布局的要求，但在實(shí)際上并不符合一個(gè)科學(xué)規劃應有的要求。以現在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度和規模，就要求各級人民政府都應按照社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟對發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求和本轄區的實(shí)際情況，對過(guò)去的城市規劃進(jìn)行一次民主和科學(xué)的審視，以便進(jìn)一步完善城市規劃。在具體的城市規劃中，我認為主要應注意以下問(wèn)題：

　　一、對舊城的改造問(wèn)題

　　中國是一個(gè)古老的國度，中國的城市也大都是具有多年悠久歷史的古城。因此，中國城市絕不可能像華盛頓的建設一樣，現有圖紙后有城市。所以，中國城市規劃的重點(diǎn)應放在對舊城的改造上。舊城改造的最大優(yōu)點(diǎn)莫過(guò)于它能夠在不擴大土地占用面積的基礎上解決人們日益增長(cháng)的房屋需要。作為一個(gè)來(lái)自古城揚州的學(xué)生，我可以說(shuō)是深有感觸。就以揚州為例，她的風(fēng)景秀麗空氣清新，是眾多優(yōu)勢之士理想的擇居之處。但是，充滿(mǎn)濃濃古韻的她城區小而且古跡甚多，屬于不改造不行卻是改造難度最大的那種。想在這樣的城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)在不是一件容易的事情，既要充分利用僅有的空間又不能破壞城市本身的景致，同時(shí)還要盡量照顧房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)能與城市的整體風(fēng)貌相一致，所以對舊城的改造上被作為首選。當然，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方法不止是對舊城的改造，還有擴張城市這一方法，但是以輻射的方法來(lái)擴張城市會(huì )導致周邊郊縣的耕地被占用，這正是第二個(gè)應該注意的問(wèn)題。

　　二、對耕地占有面積的控制

　　我國正在面臨著(zhù)一場(chǎng)土地危機，而這種危機還可能因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的失控而加劇�？陀^(guān)地說(shuō)，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又要不占用耕地，是辦不到的，現在問(wèn)題是要怎樣采取措施把因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而占用的耕地控制在最小的限度之內。這個(gè)限度的確定必須考慮現有耕地面積、可供開(kāi)墾為耕地的土地面積、人口增長(cháng)預測以及其他建設可能占用耕地等多種因素。我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓的用擴占新地特別是耕地辦法去發(fā)展城市的路子，那樣只能使城市無(wú)限膨脹，這不符合中國的國情，我國今后尋求的不應當是過(guò)分膨脹現有大城市，而應當發(fā)展鄉鎮小城市，走真正符合中國國情的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的道路。

　　三、對生態(tài)環(huán)境的保護

　　城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，與生態(tài)環(huán)境的保護和改善，本來(lái)應當是而且可能是互相統一的，但是現在城市土地的利用，往往由于亂遷亂建、工廠(chǎng)住宅犬牙交錯、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設施不配套等多種原因，而加劇了城市生態(tài)環(huán)境的惡化，現在許多城市一眼望去只見(jiàn)高樓、煙霧和雜亂，不見(jiàn)綠茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，這種狀況，如不加以改變，必然殃及子孫后代。因此，凡是與城市生態(tài)環(huán)境有關(guān)的因素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質(zhì)標準、噪聲限制、現有綠地面積的保護等，只有全國性的比較原則的立法是不能完全解決問(wèn)題的，還必須制定地方性法規，加以具體規定。其實(shí)在上述一些方面，并不是無(wú)法可依，現在的主要問(wèn)題是執法不嚴。環(huán)境執法與其他執法相比，往往更具難度，其中一個(gè)重要原因是人們缺乏環(huán)境權利意識，自己權利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主張權利，即使申訴或者訴訟到執法機關(guān)的與破壞環(huán)境有關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也不能夠依法得以處理。今后我們應當從全民族的長(cháng)遠利益出發(fā)，大力樹(shù)立我國公民和法人的環(huán)境權利意識，提高執法機關(guān)環(huán)境執法自覺(jué)性，以便形成一個(gè)任何嚴重影響環(huán)境的工程項目不能建設即使已經(jīng)建設的也要強令撤除的法律機制。

　　綜上看來(lái)，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中有許多值得關(guān)注的問(wèn)題，而這些問(wèn)題有待大家的共同參與來(lái)解決。筆者在此提出自己的一點(diǎn)看法，希望能得到大家的認可，謝謝！