1.1.2  房地產(chǎn)投資

　　1.1.2.1  房地產(chǎn)投資的概念

　　房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實(shí)物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟行為。

　　房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。由于房地產(chǎn)置業(yè)投資主要針對現有的土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)，而這些土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中曾經(jīng)納入到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的范圍，所以中國房地產(chǎn)投資統計僅包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，對未進(jìn)行開(kāi)發(fā)工程、只進(jìn)行單純的土地或房地產(chǎn)資產(chǎn)交易活動(dòng)，不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統計。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資，包括商品房建設投資和土地開(kāi)發(fā)投資。商品房建設投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）開(kāi)發(fā)建設供出售、出租用的商品住宅、廠(chǎng)房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開(kāi)發(fā)投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。

　　廣義的房地產(chǎn)投資，還包括以房地產(chǎn)資產(chǎn)權益為對象的投資，包括購買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券，以及購買(mǎi)房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券或債券等。

　　1.1.2.2  房地產(chǎn)投資的目的

　　房地產(chǎn)投資是許多人夢(mèng)寐以求的。世界上90％的百萬(wàn)富翁是由于擁有房地產(chǎn)，且房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費四個(gè)方面的特性，所以相對來(lái)講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。

　　投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過(guò)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者還可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)，獲得較高的收益和資本增值，同時(shí)還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險，抵抑通貨膨脹的影響。

　　1.1.2.3  房地產(chǎn)投資的物業(yè)類(lèi)型

　　從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類(lèi)型。而按照使用目的劃分，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類(lèi)型主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。

　?。?）居住物業(yè)。是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類(lèi)物業(yè)的購買(mǎi)者大都是以滿(mǎn)足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。由于人人都希望有自己的住房，而且在這方面的需求隨著(zhù)人們生活水平的提高和支付能力的增強不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場(chǎng)最具潛力，投資風(fēng)險也相對較小。此外，居住物業(yè)以居民個(gè)人的購買(mǎi)行為為主，單宗交易規模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大。

　?。?）商用物業(yè)。又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，是指能出租經(jīng)營(yíng)、為投資者帶來(lái)經(jīng)常性收入現金流的房地產(chǎn)，包括酒店、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。這類(lèi)物業(yè)的購買(mǎi)者大都以投資為目的，從物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入和未來(lái)升值中獲得投資收益，也有一部分購買(mǎi)者是為了自用、白營(yíng)的目的。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮除了與當地整體社會(huì )經(jīng)濟狀況相關(guān)，還與工商貿易、金融保險、顧問(wèn)咨詢(xún)、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類(lèi)物業(yè)交易涉及的資金數量巨大，所以常在機構投資者之間進(jìn)行。物業(yè)的使用者多用其提供的空間進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并用部分經(jīng)營(yíng)所得支付物業(yè)租金。由于商用物業(yè)內經(jīng)營(yíng)者的效益在很大程度上受其與社會(huì )接近程度的影響，所以位置對于這類(lèi)物業(yè)有著(zhù)特殊的重要性。

　?。?）工業(yè)物業(yè)。指為人類(lèi)生產(chǎn)活動(dòng)提供人住空間的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠(chǎng)房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱(chēng)工業(yè)寫(xiě)字樓）等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場(chǎng)，也有出租的市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠(chǎng)房由于其建筑物的設計需要符合特定工藝流程的要求和設備安裝的需要，通常只適合特定用戶(hù)使用，因此不容易轉手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強的適應性。輕工業(yè)廠(chǎng)房介于上述兩者之間。隨著(zhù)物流行業(yè)的發(fā)展，傳統的以自用為主的倉儲用房也越來(lái)越多地用于出租經(jīng)營(yíng)，成了工業(yè)物業(yè)的重要組成部分。

　?。?）特殊物業(yè)。指物業(yè)空間內的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，因此對這類(lèi)物業(yè)的投資多屬長(cháng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。