1.4  房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

　　很顯然，投資者在選擇投資機會(huì )時(shí)，如果其他條件都相同，他肯定會(huì )選擇收益最大的投資方案。但在大多數情況下，收益并非惟一的評判標準，還有許多其他因素影響投資決策。風(fēng)險就是影響房地產(chǎn)投資決策的一個(gè)重要因素。

　　1.4.1  房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念

　　1.4. 1.1 風(fēng)險的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險可以定義為未來(lái)獲得預期收益可能性的大小。完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計算實(shí)際獲得的收益與預期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。

　　當實(shí)際收益超出預期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資面臨著(zhù)風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過(guò)債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預期收益增加的部分通常被稱(chēng)為“風(fēng)險報酬”。

　　1.4.1.2  風(fēng)險與不確定性

　　風(fēng)險和不確定性有顯著(zhù)區別。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，它涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標準方差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般來(lái)說(shuō)，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。

　　但如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著(zhù)對于可能的情況無(wú)法估計其可能性。在這種情況下，對未來(lái)投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。盡管有時(shí)人們會(huì )使用后悔值矩陣法或評分綜合評價(jià)法等。

　　1.4.1.3  風(fēng)險分析的目的

　　風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節，其目的是要幫助投資者回答下述問(wèn)題：

　?。?）預期收益率是多少，出現的可能性有多大？

　?。?）相對于目標收益或融資成本或機會(huì )投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標收益的可能性有多大？

　?。?）預期收益的變動(dòng)性和離散性如何？

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產(chǎn)管理的復雜性四個(gè)方面。對具體風(fēng)險因素的分析，有多種分類(lèi)方式，每一種分類(lèi)方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益產(chǎn)生影響的因素。在通常情況下，人們往往把風(fēng)險劃分為對市場(chǎng)內所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統風(fēng)險和僅對市場(chǎng)內個(gè)別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險。

　　1.4.2  系統風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險、市場(chǎng)供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。

　　1.4.2.1  通貨膨脹風(fēng)險

　　通貨膨脹風(fēng)險又稱(chēng)購買(mǎi)力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。由于所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長(cháng)，所以只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險。當收益是通過(guò)其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著(zhù)最嚴重的購買(mǎi)力風(fēng)險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(cháng)期出租一宗物業(yè)，都面臨著(zhù)由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來(lái)的風(fēng)險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(cháng)，投資者所承擔的購買(mǎi)力風(fēng)險就越大。由于通貨膨脹將導致未來(lái)收益的價(jià)值下降，所以，按長(cháng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔了本來(lái)應由承租人承擔的風(fēng)險。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實(shí)際收益率，所以房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險因素的影響，并通過(guò)適當調整其要求的最低收益率來(lái)降低該風(fēng)險對實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現率的直接相加。

　　1.4.2.2  市場(chǎng)供求風(fēng)險

　　市場(chǎng)供求風(fēng)險是指投資者所在地區房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。

　　1.4.2.3  周期風(fēng)險

　　周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現持續時(shí)間較長(cháng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設規模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮，常使一些實(shí)力不強、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問(wèn)題而破產(chǎn)。

　　1.4.2.4  變現風(fēng)險

　　變現風(fēng)險是指急于將商品兌換為現金時(shí)由于折價(jià)而導致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨一無(wú)二、價(jià)值量大的特性，銷(xiāo)售過(guò)程復雜，其擁有者很難在短時(shí)期內將房地產(chǎn)兌換成現金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現金時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。

　　1.4.2.5  利率風(fēng)險

　　利率調升會(huì )對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會(huì )使投資項目的財務(wù)凈現值減小，甚至出現負值；二是會(huì )加大投資者的債務(wù)負擔，導致還貸困難。利率提高還會(huì )抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數量，從而導致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　1.4.2.6  政策風(fēng)險

　　政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實(shí)現產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險。

　　1.4.2.7  政治風(fēng)險

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由政變、戰爭、經(jīng)濟制裁、外來(lái)侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，不僅會(huì )直接給建筑物造成損害，而且會(huì )引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。

　　1.4.2.8  或然損失風(fēng)險

　　或然損失風(fēng)險是指火災、風(fēng)災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險轉移給保險公司，然而在有關(guān)保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投保，盜竊險有時(shí)也需要安排單獨的保單。

　　1.4.3  個(gè)別風(fēng)險

　　1.4.3.1  收益現金流風(fēng)險

　　收益現金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實(shí)際收益現金流未達到預期目標要求的風(fēng)險。不論是開(kāi)發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著(zhù)收益現金流風(fēng)險。對于開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，都會(huì )對開(kāi)發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響；而對置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉售收入等，也會(huì )對投資者的收益產(chǎn)生巨大的影響。

　　1.4.3.2  未來(lái)運營(yíng)費用風(fēng)險

　　未來(lái)運營(yíng)費用風(fēng)險是指物業(yè)實(shí)際運營(yíng)費用支出超過(guò)預期運營(yíng)費用而帶來(lái)的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔的情況下，也會(huì )由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。

　　1.4.3.3  資本價(jià)值風(fēng)險

　　資本價(jià)值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來(lái)運營(yíng)費用水平。然而，即使收益和運營(yíng)費用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì )隨著(zhù)報酬率的變化而變化。房地產(chǎn)投資報酬率的變化很復雜，人們至今也沒(méi)有對這個(gè)問(wèn)題給出權威的理論解釋。但是，預期資本價(jià)值和現實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險，在很大程度上影響著(zhù)置業(yè)投資的績(jì)效。

　　1.4.3.4  比較風(fēng)險

　　比較風(fēng)險又稱(chēng)機會(huì )成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會(huì )，同時(shí)也失去了相應可能收益時(shí)，給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。

　　1.4.3.5  時(shí)間風(fēng)險

　　時(shí)間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強調在適當的時(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險降到最低限度。時(shí)間風(fēng)險的含義不僅表現為選擇合適的時(shí)機進(jìn)入市場(chǎng)，還表現為物業(yè)持有時(shí)間的長(cháng)短、物業(yè)持有過(guò)程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機的選擇、物業(yè)轉售時(shí)機的選擇以及轉售過(guò)程所需要時(shí)間的長(cháng)短等。

　　1.4.3.6  持有期風(fēng)險

　　持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險。一般說(shuō)來(lái)，投資項目的壽命周期越長(cháng)，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該物業(yè)在1年內的收益以及1年后的轉售價(jià)格很容易預測；但如果這個(gè)持有期是4年，那么對4年持有期內的收益和4年后轉售價(jià)格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會(huì )差很多。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預期收益之間的差異是隨著(zhù)持有期的延長(cháng)而加大的。

　　1.4.4  風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響

　　風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的第一個(gè)影響，是令投資者根據不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小，確定相應的目標投資收益水平。

　　風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的另外一個(gè)影響，是使投資者盡可能規避、控制或轉移風(fēng)險。