第1講　房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險（上）

　　一、大綱要求

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對投資和房地產(chǎn)投資等基礎知識的掌握程度。

　　考試基本要求

　　掌握：投資的概念、分類(lèi)、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。

　　熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊。

　　了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險類(lèi)型及其對投資者行為的影響。

　　要點(diǎn)說(shuō)明

　　1.投資與房地產(chǎn)投資

　?。?）投資是指經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營(yíng)某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。

　?。?）投資的分類(lèi)：投資分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。

　　固定資產(chǎn)投資是指用于構建新的固定資產(chǎn)（土地、房屋、機器設備、市政工程等）或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。

　　流動(dòng)資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買(mǎi)、儲存勞動(dòng)對象以及在生產(chǎn)和流通過(guò)程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉資金的投資。

　?。?）投資的特性：投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟活動(dòng)；投資具有時(shí)間性；投資的目的在于得到報酬（即收益）；投資具有風(fēng)險性，即不穩定性。

　?。?）投資的作用：投資是一個(gè)國家經(jīng)濟增長(cháng)的基本推動(dòng)力；投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)；投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高；投資有利于國內穩定和國際交往。

　?。?）房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資，包括商品房建設投資和土地開(kāi)發(fā)投資。商品房建設投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）開(kāi)發(fā)建設的供出售、出租用的商品住宅、廠(chǎng)房、倉庫、飯店、度假村、寫(xiě)字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。土地開(kāi)發(fā)投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。

　　2.房地產(chǎn)投資的特性

　?。?）位置固定性或不可移動(dòng)性；

　?。?）壽命周期長(cháng)；

　?。?）經(jīng)濟壽命和自然壽命；

　?。?）適應性；

　?。?）各異性；

　?。?）政策影響性；

　?。?）專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性；

　?。?）相互影響性。

　　3.房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　?。?）房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類(lèi)房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購買(mǎi)房地產(chǎn)的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長(cháng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個(gè)方面的利益。

　　房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

　?。?）房地產(chǎn)投資的利弊房地產(chǎn)投資之利：相對較高的收益水平，易于獲得金融機構的支持，能抵消通貨膨脹的影響，提高投資者的資信等級；房地產(chǎn)投資之弊：變現性差，投資數額巨大，投資回收周期較長(cháng)，需要專(zhuān)門(mén)的知識和經(jīng)驗。

　　4.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險是指為未獲得預期收益可能性的大小。

　?。?）市場(chǎng)風(fēng)險又稱(chēng)系統風(fēng)險，是指與整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)的風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制。

　?。?）非市場(chǎng)風(fēng)險又稱(chēng)個(gè)別風(fēng)險或非系統風(fēng)險，是指投資者可以控制的風(fēng)險。

　　風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響：令投資者根據不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小，確定相應的目標投資收益水平；使投資者盡可能規避、控制或轉移風(fēng)險。

　　5.投資組合

　　對于相同的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會(huì )有不同的反應。把適當的投資項目組合起來(lái)，便可以達到一個(gè)最終和最理想的長(cháng)遠投資策略。由投資組合理論引申出來(lái)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型能更好地分析風(fēng)險與收益的關(guān)系。公式是E（rj）＝rf+βj[E（rm）－rf].含義是：一個(gè)投資項目在某一時(shí)間段上的預期收益等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統性市場(chǎng)風(fēng)險的相關(guān)系數（這里假定應用了適當的投資組合）乘以該項目的市場(chǎng)收益率與無(wú)風(fēng)險投資項目收益率之差。