物業(yè)管理的兩種經(jīng)營(yíng)模式目前物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)粗分為兩類(lèi)，一類(lèi)是全服務(wù)型管理模式，即公平收取各業(yè)戶(hù)之管理費用，并合理支付使用，定期公布帳目，費用結余屬于全體業(yè)主、客戶(hù)，并轉入次年管理費中使用。不足部分由全體業(yè)主依據《管理公約》之規定補足。其二是全承包型物業(yè)管理模式，即所有管理費收取包干使用無(wú)須公布帳目，結余作為盈利歸管理公司。兩種形式各有特點(diǎn)，但基于業(yè)主利益角度出發(fā)，為能夠做到物業(yè)管理的良性循環(huán)及保持管理的穩定性、持續性，故大部分管理公司采取第一種類(lèi)型。物業(yè)管理的運作流程物業(yè)管理是一復雜、完整的系統工程，良好的物業(yè)管理可以極大地提高物業(yè)的經(jīng)濟使用壽命，極具投資升值的保障。專(zhuān)業(yè)及完善的物業(yè)管理，是能夠為客戶(hù)提供一安全、舒適、和諧和居住、工作、使用環(huán)境，保障投資者、使用者的利益。

　　根據物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設、使用各階段的不同作用及特點(diǎn)，物業(yè)管理的運作可分為以下四個(gè)階段：物業(yè)管理策劃階段、物業(yè)管理的準備階段、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段、物業(yè)管理的運作階段。

　　1、物業(yè)管理的策劃階段：

　　所謂物業(yè)管理的策劃階段，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就提早介入，以物業(yè)管理的角度對物業(yè)環(huán)境、功能、使用、維修、施工、設施提出建議。為物業(yè)今后的投入使用創(chuàng )造條件，并且最大化節約資金。為今后良好的物業(yè)管理打下基礎。同時(shí)，根據物業(yè)的建設特點(diǎn)，依據購買(mǎi)使用者的物業(yè)管理服務(wù)要求，初步制訂物業(yè)管理服務(wù)檔次、確定服務(wù)標準及服務(wù)項目。

　　2、物業(yè)管理的前期準備階段：

　　物業(yè)管理的前期準備階段，一般在物業(yè)竣工投入使用前八個(gè)月開(kāi)始。主要工作包括：決定自行組建、選聘物業(yè)管理公司或顧問(wèn)公司參與管理。制訂物業(yè)管理前期開(kāi)辦財務(wù)預算及年度預算，制訂物業(yè)管理整體動(dòng)作方案，編制物業(yè)管理所需的各種文件，包括：《管理公約》、《住戶(hù)手冊》、《住戶(hù)守則》、《裝修規則》、《停車(chē)場(chǎng)規則》、《物業(yè)收樓文件》、《租約》等。擬訂內部機構設置及人員編制，逐步分期、分批選聘管理人員及培訓。設計各部門(mén)的運作方案及規章制度。由于物業(yè)管理前期準備階段的專(zhuān)業(yè)性非常強，故此聘請專(zhuān)業(yè)物業(yè)顧問(wèn)公司以其豐富的經(jīng)驗、成熟的專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)作為支持是今后成功于否的保障。成功的前期準備階段可為后期實(shí)際運作打下良好的基礎，可以極大避免今后管理的隨意性，最大限度地規避今后的管理風(fēng)險，并充分體現發(fā)展的建設目的。

　　3、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段：

　　物業(yè)管理的全面啟動(dòng)階段，是以物業(yè)的接管驗收為標志。此階段包括：物業(yè)的接管驗收、辦理客戶(hù)收樓、入住手續、全面物業(yè)管理服務(wù)的展開(kāi)、建立物業(yè)的檔案資料、客戶(hù)資料、除執行日常管理工作外還要制訂整個(gè)物業(yè)的管理、保養、維護計劃。這一階段的工作紛繁復雜，因此在制訂出各種計劃的同時(shí)，要嚴格執行環(huán)環(huán)相扣。在為客戶(hù)提供服務(wù)的同時(shí)，加強溝通宣傳管理公司的管理規定，以謀求客戶(hù)的理解支持并及時(shí)根據客戶(hù)的要求，調整各種管理計劃，以求更加適合、滿(mǎn)足客戶(hù)之需求。

　　4、物業(yè)管理的日常運作階段：

　　此階段最主要的內容包括日常綜合管理服務(wù)的穩定與提高。其中包括：物業(yè)維修管理、設備維護保養管理、環(huán)境綠化管理、安全管理、有償服務(wù)管理等。在為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，以《管理公約》及其他管理規定為依據，處理各種管理當中出現的問(wèn)題并合理利用財務(wù)資源，做到開(kāi)源節流，提高資金利用率，改善物業(yè)的使用功能。對管理工作進(jìn)行定期檢討、計劃未來(lái)、訓練員工及灌輸新知識為管理的提高打下基礎。物業(yè)管理的復雜性、系統性、專(zhuān)業(yè)性的特點(diǎn)決定了管理的難度。為此良好的內外部環(huán)境對提高物業(yè)管理水平就顯得尤為重要。

　　根據以往的經(jīng)驗，要改善提高管理水平須有賴(lài)于政府部門(mén)制訂出一科學(xué)的制度、法規及周邊區域各政府職能部門(mén)的配合及市政、交通、綠化的改善，更須業(yè)主、租戶(hù)、管理公司的溝通理解與合作。我們相信隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的逐步發(fā)展，專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、制度化的物業(yè)管理企業(yè)將大有作為。