《物權法》的不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題

　　一、不動(dòng)產(chǎn)登記的原則

　　按照《物權法》第9條的規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，但法律另有規定的除外。這就是說(shuō)，設立、變更或消滅不動(dòng)產(chǎn)物權，原則上都要登記，不登記不承認其物權，也不承認物權的任何變動(dòng)。法律另有規定的除外主要指4種情況：

　　一是第9條第二款的規定，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　為什么可以不登記？因為登記是起一個(gè)公示作用，法律已經(jīng)明確規定這些自然資源屬于國家所有，已起到了公示作用，所以不必再履行登記手續。這里所講的是國家所有自然資源，是所有權可以不登記，但使用權仍然要登記。

　　二是第二章第三節規定的三種特殊情況，也可以不登記即產(chǎn)生物權。

　　第28條規定，因人民法院、仲裁委員會(huì )的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。即拿著(zhù)法院判決等，不辦理過(guò)戶(hù)登記，也承認判決書(shū)上寫(xiě)的權利人就是該不動(dòng)產(chǎn)的權利人。

　　第29條規定，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。即父親死亡，兒子繼承，兒子不去辦理變更登記，也承認兒子對該不動(dòng)產(chǎn)享有物權。

　　第30條規定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設立或者消滅物權的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。農民在宅基地上建房子，該房子不登記，也承認他的物權效力。

　　以上三種情況都是法律規定可以不登記的，但第31條有一個(gè)特別規定，依照本法第二十八條至三十條規定享有不動(dòng)產(chǎn)物權，處分該物權時(shí)，依照法律規定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

　　舉個(gè)例子說(shuō)明這話(huà)什么意思，某房產(chǎn)原來(lái)歸夫妻共有，雙方離婚后，法院判決該房產(chǎn)歸女方所有，女方可以不登記，女方拿著(zhù)判決書(shū)，就能證明歸她所有。但是如果女方要求處分該房產(chǎn)，就必須去辦理登記，否則不符合法律規定。繼承或者合法建造的房產(chǎn)也是如此，處分必須登記，不登記，不可以對抗善意第三人。

　　三是土地承包經(jīng)營(yíng)權，自合同簽訂之日起，承認其物權，不用辦理登記。

　　四是對地役權的規定。地役權是為了自己的便利，利用他人土地享有的權利。例如，甲要鋪設一條管道，必須利用乙的土地，否則就會(huì )繞圈子增加成本。這樣，甲乙雙方簽訂一個(gè)合同，雙方同意即可。雖然地役權是雙方合同生效時(shí)設立，但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　二、不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度

　　物權是統一的，相當多的人民群眾和法院部門(mén)的同志都強調，應當實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統一登記。在有關(guān)部門(mén)開(kāi)研討會(huì )時(shí)，國土、房產(chǎn)、林業(yè)、農業(yè)等涉及不動(dòng)產(chǎn)管理的部門(mén)，都說(shuō)應該實(shí)行統一登記。雖然客觀(guān)情況是現在很難實(shí)行統一登記，但國家需要推行統一登記制度。所以，《物權法》第10條規定，國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

　　不動(dòng)產(chǎn)統一登記，原來(lái)已列入十屆人大的立法規劃，但到目前為止，仍未完成這個(gè)任務(wù)。所以《物權法》附則第246條專(zhuān)門(mén)規定，法律、行政法規對不動(dòng)產(chǎn)統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關(guān)規定作出規定。這主要是考慮到現在的房地管理，有的是合在一起了，有的還沒(méi)合。在國家沒(méi)有制定出統一辦法以前，先讓地方性法規推動(dòng)一下這項工作。

　　三、不動(dòng)產(chǎn)登記的審查

　　在立法過(guò)程中，大家對不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查和形式審查，理解不太一樣。有人認為，實(shí)質(zhì)審查就是要審查合同關(guān)系的真實(shí)性、合法性，是不是在公平、自愿、平等的基礎上簽訂的，有沒(méi)有欺詐等。有人則認為，實(shí)質(zhì)審查就是把事實(shí)調查清楚，保證所指的不動(dòng)產(chǎn)確實(shí)存在。由于大家口徑不一致，現在的《物權法》沒(méi)有回答什么是實(shí)質(zhì)審查和形式審查，只是規定了登記機構的幾項職責，只要登記機構履行了這幾項職責就行。

　　四、不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢(xún)和收費

　　《物權法》第18條規定，權利人、利害關(guān)系人可以查詢(xún)、復制登記資料，登記機構應當提供。對于這條規定，立法過(guò)程中曾有過(guò)爭論，有人說(shuō)不應該限制登記查詢(xún)的主體，認為既然物權公示，公示就是給大家看的，為什么還要限制查詢(xún)主體？反對者則認為，雖然公示是給大家看的，但不是給社會(huì )上所有的人看的。跟這事沒(méi)關(guān)系的人也讓看，就涉及到個(gè)人隱私的保護問(wèn)題。

　　國外情況也不一致。有的國家，如美國、加拿大等都不限制，誰(shuí)都可以看。而德國則只有利害關(guān)系人才能查看。后來(lái)我們經(jīng)過(guò)考慮規定，只有利害關(guān)系人、權利人可以申請查詢(xún)，登記機構應該提供。關(guān)于登記收費，國土部門(mén)的同志曾認為，沒(méi)有必要規定得那么細，相關(guān)的行政法規作出規定就可以了。

　　可現在的《物權法》第22條還是規定，不動(dòng)產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款比例收取。具體收費標準由國務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì )同價(jià)格主管部門(mén)規定。這主要是考慮到目前這個(gè)問(wèn)題老百姓反映比較強烈，所以需要作出一個(gè)明確規定。

　　五、不動(dòng)產(chǎn)預告登記制度

　　我們國家過(guò)去沒(méi)有預告登記制度。在立法過(guò)程中，最初主要是考慮在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，需要保護權利人的利益，防止開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，所以規定了預告登記制度。但是，《物權法》第20條規定，當事人簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。即現在的預告登記規定已不僅僅適用于預售商品房，還涉及到其他房屋買(mǎi)賣(mài)的情況。例如，甲對乙說(shuō)，以后你賣(mài)房子時(shí)，要賣(mài)給我，乙說(shuō)行。甲防止乙以后不遵守這個(gè)約定，就可以去預告登記，取得了優(yōu)先購買(mǎi)權。預告登記的范圍，還包括消滅不動(dòng)產(chǎn)物權。

　　六、不動(dòng)產(chǎn)登記機構的責任

　　在立法過(guò)程中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機構的責任，曾經(jīng)有過(guò)幾種意見(jiàn)。有人認為現在的登記機構都是行政機關(guān)，所以登記錯誤應當提起國家賠償。有人認為國家賠償不合適，因為登記機構以后是行政性質(zhì)的還是事業(yè)性質(zhì)的，或其他什么性質(zhì)的，現在都不好確定。有人主張建立賠償基金來(lái)解決登記錯誤問(wèn)題。有人說(shuō)登記機構的責任應當采取過(guò)錯責任制，有過(guò)錯的承擔責任，沒(méi)有過(guò)錯的不承擔責任。有些單位反映強烈，認為現在當事人造假水平很高，假資料別說(shuō)登記部門(mén)審查不出來(lái)，連公安部門(mén)都審查不出來(lái)，最后錯了還要登記部門(mén)來(lái)承擔責任，這太冤了。

　　現在《物權法》沒(méi)有回答責任到底是國家賠償責任還是民事賠償責任，因為現在不好說(shuō)，這給以后的發(fā)展留下了空間。但是，登記錯了之后到法院起訴，法院肯定得受理。登記錯誤怎么賠償？《物權法》第21條規定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應該承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應該承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追討。只要是登記錯了，不管是不是登記機構的過(guò)錯，都要先行承擔責任，這主要是為了保護權利人的利益，因為權利人是弱勢。