一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符題意，請在答題卡上涂其相應的編號。）

　　1、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調查獲知2001年6月至2002年10月該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%.對可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（）元/m2.

　　A、3214B、3347C、3367D、3458

　　答案：B

　　解析：3000*（1+1%）11=3347元/m2.

　　2、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結果顯示乙土地連同地上建筑物價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（）。

　　A、該建筑物的價(jià)值低于拆遷費用B、該估價(jià)結果肯定有誤

　　C、甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D、不可能出現這種情況

　　答案：A

　　解析：在甲、乙兩宗權益、區位、面積、實(shí)物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價(jià)值應當是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來(lái)說(shuō)，如果地上建筑物的價(jià)值低于它的拆遷費用，那么建筑物的價(jià)值會(huì )成為負數，從而會(huì )降低該土地的價(jià)值。

　　3、某宗土地的規劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2.

　　A、100B、300C、600D、900

　　答案：D

　　解析：根據容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價(jià)除以土地總面積便可得到土地單價(jià)。

　　4、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時(shí)該建筑物的折舊年限應?。ǎ┠?。

　　A、35B、45C、48D、50

　　答案：A

　　解析：經(jīng)濟壽命應從大樓建成后開(kāi)始計算，由于大樓的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限結束，所以其折舊年限應取大樓整個(gè)經(jīng)濟壽命35年。

　　5、已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據四三二一和九八七六法則，其總價(jià)為（）萬(wàn)元。

　　A、109B、117C、124D、130

　　答案：B

　　解析：100+100*（9%+8%）=117萬(wàn)元。

　　6、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠(chǎng)，由此引起的該住宅小區房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于（）。

　　A、物質(zhì)折舊B、功能折舊C、經(jīng)濟折舊D、會(huì )計折舊

　　答案：C

　　解析：該釀酒廠(chǎng)在建筑物本身以外降低了住宅小區房地產(chǎn)價(jià)值，應當屬于經(jīng)濟折舊。

　　7、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2.現按規劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2，理論上應補地價(jià)（單價(jià)）為（）元/m2.

　　A、552B、3519C、4293D、4845

　　答案：C

　　解析：改用途前的土地單價(jià)=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價(jià)=950*5.1=4845元/m2

　　應補地價(jià)（單價(jià)）為改用途后的土地單價(jià)減去改用途前的土地單價(jià)，即4845-552=4293元/m2.

　　8、現有一宗規劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，假設按純商業(yè)用途的估算結果為800萬(wàn)元，按純居住用途的估價(jià)結果為1000萬(wàn)元。該宗土地的評估價(jià)值應為（）。

　　A、800萬(wàn)元B、1000萬(wàn)元C、1800萬(wàn)元D、800-1000萬(wàn)元

　　答案：D

　　解析：根據最高最佳使用原則，應當取最高價(jià)格的用途，所以該宗土地的評估價(jià)值應在兩種用途的價(jià)格之間確定。

　　9、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數為（）。

　　A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064

　　答案：D

　　解析：交易情況修正系數=100/（100-6%）=1.064.

　　10、某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，管理費用為75萬(wàn)元，銷(xiāo)售費用為35萬(wàn)元，投資利潤率為12%，則開(kāi)發(fā)利潤為（）萬(wàn)元。

　　A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2

　　答案：C

　　解析：開(kāi)發(fā)利潤率=投資利潤率*（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用）

　　11、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2.

　　A、2290.91B、2326.41C、2344.16D、2308.66

　　答案：B

　　解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2.

　　12、有效毛收入乘數是估價(jià)對象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數。

　　A、售價(jià)B、租金C、潛在毛收入D、凈收益

　　答案：A

　　解析：見(jiàn)教材。

　　13、評估房地產(chǎn)投?；馂碾U時(shí)的保險價(jià)值，通常包括（）。

　　A、重置成本+土地使用權價(jià)值

　　B、重置成本+土地使用權價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟損失

　　C、有可能遭受火災損毀的建筑物價(jià)值+可能的連帶損失

　　D、建筑安裝工程費+建造期間的經(jīng)濟損失

　　答案：C

　　解析：見(jiàn)教材。

　　14、在成本法求取折舊中，采用（）更符合實(shí)際情況

　　A、有效經(jīng)過(guò)年數

　　B、實(shí)際經(jīng)過(guò)年數

　　C、剩余經(jīng)過(guò)年數

　　D、自然經(jīng)過(guò)年數

　　答案：A

　　解析：自然經(jīng)過(guò)年數不能反映建筑物真實(shí)的狀況，采用有效經(jīng)過(guò)年數求出的折舊更符合實(shí)際情況。

　　15、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2.

　　A、50B、250C、300D、350

　　答案：B

　　解析：300-50=250元/m2.

　　16、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。

　　A、收益能夠量化B、風(fēng)險能夠量化

　　C、收益或風(fēng)險其一可以量化D、收益和風(fēng)險均能量化

　　答案：D

　　解析：見(jiàn)教材。

　　17、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為2400萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為800萬(wàn)元。某人購買(mǎi)了其中300m2，該部分的房地產(chǎn)價(jià)值為126萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分攤，則此人應占有的土地份額為（）。

　　A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75%

　　答案：D

　　解析：此人應占有的土地份額={126-[（2400-800）/6000]*300}/800=5.75%.

　　18.按房地產(chǎn)的（）來(lái)分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。

　　A、收益性B、用途C、市場(chǎng)性D、地段

　　答案：B

　　解析：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等是在用途上不同的房地產(chǎn)。

　　19.最能說(shuō)明土地價(jià)格水平高低的價(jià)格是（）。

　　A、土地單價(jià)B、基準地價(jià)C、樓面地價(jià)D、標定地價(jià)

　　答案：A

　　解析：土地單價(jià)是單位土地面積的土地價(jià)格，相對于其他三種價(jià)格而言最能反映土地價(jià)格水平高低。

　　20.市場(chǎng)法的理論依據是（）。

　　A、適合原理

　　B、替代原理

　　C、最高最佳使用原則

　　D、均衡原理

　　答案：B

　　解析：見(jiàn)教材。

　　21.房地產(chǎn)交易中的替代原理，導致了在同一市場(chǎng)中效用相同等的房地產(chǎn)之間，其價(jià)格應當（）。

　　A、完全相同B、劇烈變動(dòng)C、差距加大D、應當相近

　　答案：D

　　解析：見(jiàn)教材。

　　22.有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000平方米，其價(jià)格為1500元/平方米，建筑面積5000平方米，其重置價(jià)格為1200元/平方米。該房地產(chǎn)價(jià)格為1250元/平方米，則該建筑物的單價(jià)為（）元/平方米。

　　A、950B、1000C、1200D、1250

　　答案：A

　　解析：（1250*5000-1000*1500）/5000=950元/平方米。

　　23.有特殊保護價(jià)值的建筑物運用成本法估價(jià)時(shí)，采用（）為好。

　　A、重建成本B、重置成本C、完全成本D、重新購建價(jià)格

　　答案：A

　　解析：重建成本是采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。所以對有特殊保護價(jià)值的建筑物運用成本法估價(jià)時(shí)，采用重建成本最好。

　　24.建筑物的經(jīng)過(guò)年數有實(shí)際經(jīng)過(guò)年數和有效經(jīng)過(guò)年數，它們之間關(guān)系為（）。

　　A、有效經(jīng)過(guò)年數等于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數B、有效經(jīng)過(guò)年數短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數

　　C、有效經(jīng)過(guò)年數長(cháng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數D、有效經(jīng)過(guò)年數可能長(cháng)于或短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數

　　答案：D

　　解析：見(jiàn)教材。

　　25.甲土地的樓面地價(jià)為2000元/平方米，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)為1500元/平方米，建筑容積率為7，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價(jià)相比有（）。

　　A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙；D、難以判斷

　　答案：C

　　解析：甲土地的單價(jià)=2000*5=10000元/平方米，乙土地的單價(jià)=1500*7=10500元/平方米，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，則可以判斷甲小于乙。

　　26.標準深度是道路對地價(jià)影響的轉折點(diǎn)，由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價(jià)（）。

　　A、逐漸降低B、逐漸升高C、可視為基本不變D、為零

　　答案：C

　　解析：見(jiàn)教材。

　　27.用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r(jià)依據。

　　A、類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀(guān)B、類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際C、類(lèi)似房地產(chǎn)的最高D、類(lèi)似房地產(chǎn)的最低。

　　答案：A

　　解析：見(jiàn)教材。

　　28.估價(jià)上折舊注重的是（）。

　　A、原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B、原始取得價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收

　　C、重置價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收D、價(jià)值的減價(jià)修正答案：D

　　解析：見(jiàn)教材。

　　29.某宗房地產(chǎn)，建筑層數5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率為50%，樓面地價(jià)為100元/平方米，則其土地單價(jià)為（）元/平方米。

　　A、500B、200C、250D、100

　　答案：C

　　解析：50%*5*100=250元/平方米。

　　30.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為100萬(wàn)元，其中土地價(jià)值30萬(wàn)元，通過(guò)抵押獲得貸款60萬(wàn)元，若投火災保險，則其投保價(jià)值應為（）萬(wàn)元。

　　A、100B、70C、60D、40

　　答案：B

　　解析：100-30=70萬(wàn)元

　　31.某建筑物，經(jīng)實(shí)地勘察預計尚可使用30年，無(wú)殘值。該類(lèi)建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為（）%.

　　A、40B、60C、50D、67%

　　答案：B

　　解析：30/50=60%

　　32.某地區房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應繳納的稅費分別為7%和8%.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)方付給賣(mài)方297萬(wàn)元，應繳稅費均由賣(mài)方承擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）萬(wàn)元。

　　A、323B、275C、273D、258

　　答案：B

　　解析：297/（1+8%）=275萬(wàn)元。

　　33.某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值200萬(wàn)元，建筑資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為（）萬(wàn)元。

　　A、417B、500C、460D、450

　　答案：C

　　解析：先求出土地價(jià)值=（50-200*12%）/10%=260萬(wàn)元，房地產(chǎn)總價(jià)值=260+200=460萬(wàn)元。

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項得0.5分。）

　　1、成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤”是指（）。

　　A、開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤B、開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤

　　C、開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤D、開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅后利潤

　　E、開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅前利潤

　　答案：CE

　　解析：開(kāi)發(fā)利潤應是所得稅前的利潤，從社會(huì )客觀(guān)的角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商所能獲得的開(kāi)發(fā)利潤應是社會(huì )平均利潤。

　　2、區位狀況比較修正的內容包括（）修正。

　　A、繁華程度B、臨街狀況C、容積率

　　D、使用年限E、周?chē)h(huán)境

　　答案：ABE

　　解析：見(jiàn)教材。

　　3、路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線(xiàn)價(jià)再配合（）計算出待估宗地的價(jià)格。

　　A、深度百分率B、資本化率C、收益率

　　D、物價(jià)指數E、其他價(jià)格修正率

　　答案：AE

　　解析：見(jiàn)教材。

　　4、在路線(xiàn)價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。

　　A、求得的路線(xiàn)價(jià)已是正常價(jià)格

　　B、在求取路線(xiàn)價(jià)時(shí)沒(méi)有搜集非正常交易實(shí)例

　　C、該路線(xiàn)價(jià)所對應的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致

　　D、該路線(xiàn)價(jià)與待估宗地價(jià)格都是現在的價(jià)格

　　答案：AC

　　解析：見(jiàn)教材。

　　5、在實(shí)際中計算地租量的方法有（）。

　　A、從房租中分離出地租B、由地租求出地租

　　C、采用比較法求出地租D、由土地開(kāi)發(fā)成本求出地租

　　E、采用類(lèi)似假設開(kāi)發(fā)法的方法求出地租

　　答案：ABCE

　　解析：見(jiàn)教材。

　　6、在下列情形中，通常會(huì )引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有（）。

　　A、農用地改為非農建設用地B、在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè )場(chǎng)

　　C、住宅區內道路禁止貨車(chē)通行D、常常遭受洪水威脅

　　答案：BD

　　解析：在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè )場(chǎng)使辦公環(huán)境受到影響，會(huì )降低該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格，常常遭受洪水威脅更會(huì )使房地產(chǎn)貶值。

　　7、一個(gè)估價(jià)項目完成后，應保存的檔案資料包括（）。

　　A、委托估價(jià)合同B、實(shí)地查勘記錄

　　C、估價(jià)人員的作息時(shí)間D、向委托人出具的估價(jià)報告

　　E、估價(jià)項目來(lái)源和接洽情況

　　答案：ABDE

　　解析：見(jiàn)教材。

　　8、房地產(chǎn)的社會(huì )經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

　　A、交通建設B、市場(chǎng)供求變化C、人口素質(zhì)變化

　　D、所在地區衰落E、城市規劃的指定與修改

　　答案：ABDE

　　解析：房地產(chǎn)的位置有自然位置和經(jīng)濟位置之分，自然位置是固定不變的，而經(jīng)濟位置可隨交通建設和城市規劃的指定與修改等發(fā)生變化。

　　9、在商品房交易中，常見(jiàn)的最低價(jià)格有（）。

　　A、商品房銷(xiāo)售中的起價(jià)B、拍賣(mài)活動(dòng)中的保留價(jià)

　　C、拍賣(mài)中減價(jià)拍賣(mài)方式由拍賣(mài)師首先喊出的起拍價(jià)

　　D、招標活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)建設方案最為合理的中標價(jià)

　　E、采用收益法確定的參考價(jià)格

　　答案：AB

　　解析：拍賣(mài)中減價(jià)拍賣(mài)方式由拍賣(mài)師首先喊出的起拍價(jià)應是最高價(jià)不是最低價(jià)，招標活動(dòng)中的開(kāi)發(fā)建設方案最為合理的中標價(jià)一般也是最高價(jià)，采用收益法確定的參考價(jià)格也不一定是最低價(jià)。

　　10、下面（）是計入商品住宅價(jià)格的費用。

　　A、征地費

　　B、建筑安裝工程費

　　C、住宅小區內的營(yíng)業(yè)性用房建設費用

　　D、住宅小區內設施的建設費用

　　答案：AB

　　解析：按照商品住房?jì)r(jià)格構成的有關(guān)規定，住宅小區內的營(yíng)業(yè)性用房和設施的建設費用不得計入商品住宅價(jià)格。

　　11、毛租金乘數法是將估價(jià)對象一年的毛租金乘以毛租金乘數得出估價(jià)對象價(jià)值的方法。毛租金乘數法有下列優(yōu)點(diǎn)，正確的是（）。

　　A、方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的售價(jià)和租金資料

　　B、由于在同一市場(chǎng)，同一房地產(chǎn)的租金和售價(jià)同時(shí)受相同的市場(chǎng)力的影響，因此毛租金乘數是—個(gè)比較客觀(guān)的數值

　　C、避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計

　　D、忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入

　　答案：ABC

　　解析：D為毛租金乘數法的缺點(diǎn)。

　　12、經(jīng)濟適用住宅基準價(jià)格由（）構成

　　A、開(kāi)發(fā)成本

　　B、稅金

　　C、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費

　　D、利潤

　　答案：ABD

　　解析：按照經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格構成的有關(guān)規定，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費是不得計入經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格的。

　　13、房屋的完損等級是根據房屋的（）來(lái)劃分的

　　A、結構的完好、損壞程度

　　B、裝修的完好、損壞程度

　　C、設備的完好、損壞程度

　　D、使用年限的長(cháng)短

　　答案：ABC

　　解析：房屋的完損等級是用來(lái)檢查房屋維修養護情況的一個(gè)標準，是確定房屋實(shí)際新舊程度和測算折舊的重要依據，是根據房屋的結構、裝修、設備的完好、損壞程度來(lái)劃分的。

　　14、商品住宅價(jià)格中的利潤是以（）為基數核定

　　A、征地費及拆遷安置補償費

　　B、勘察設計及前期工程費

　　C、住宅小區內的營(yíng)業(yè)性用房和設施的建設費用

　　D、住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設費

　　E.住宅建筑、安裝工程費

　　答案：ABDE

　　解析：住宅小區內的營(yíng)業(yè)性用房和設施的建設費用是不計入商品住宅價(jià)格的。

　　15、收益法中，是根據土地收益求取土地價(jià)值，根據建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據房地收益求取房地價(jià)值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用（）。

　　A、房地剩余技術(shù)B、市場(chǎng)剩余技術(shù)

　　C、土地剩余技術(shù)D、建筑物剩余技術(shù)

　　答案：CD

　　解析：因為是針對單獨的土地或建筑物求取土地或建筑物的價(jià)值，所以不能選擇AB、

　　三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1、在估價(jià)報告中，簽署估價(jià)師聲明是為說(shuō)明估價(jià)是以客觀(guān)公正的方式進(jìn)行的，同時(shí)對委托人也是一種警示。（）

　　答案：錯

　　解析：見(jiàn)教材。

　　2、若估價(jià)報告在其有效期內未付諸使用，則估價(jià)責任隨之終止。（）

　　答案：對

　　解析：見(jiàn)教材“若估價(jià)報告超過(guò)其有效期還未得到使用，則估價(jià)責任期就是估價(jià)報告有效期”。

　　3、房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。（）

　　答案：對

　　解析：見(jiàn)教材。

　　4、評估土地價(jià)格時(shí)，不應包括建筑物地上部分的價(jià)值，但應包含其地下部分的價(jià)值。（）

　　答案：錯

　　解析：如果建筑物有地下室、地下車(chē)庫等建筑，在評估土地價(jià)格時(shí)，建筑物地下部分的價(jià)值因不屬于土地價(jià)格，不能計算在內。

　　5、如果估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，則應同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。（）

　　答案：對

　　解析：見(jiàn)教材。

　　6、市場(chǎng)法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數為0.951，其依據是可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況得102分，估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況得97分。（）

　　答案：對

　　解析：在市場(chǎng)法中，采用間接比較得出的房地產(chǎn)狀況修正系數=100/102*97/100=0.951

　　7、在同一條道路上，不應附設兩種不同路線(xiàn)價(jià)。（）

　　答案：錯

　　解析：不是以一條街道附設一個(gè)路線(xiàn)價(jià)，一條街道可能有多個(gè)不同的路線(xiàn)價(jià)，比如由于街道兩側繁華程度不同、地價(jià)水平有顯著(zhù)差異時(shí)，就會(huì )存在不同的路線(xiàn)價(jià)。

　　8、在房地產(chǎn)估價(jià)中，對建筑物經(jīng)濟壽命的綜合判斷與其市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟收益狀況無(wú)關(guān)。（）

　　答案：錯

　　解析：從建筑物經(jīng)濟壽命的定義中我們也可以知道這種說(shuō)法是錯誤的。

　　9、在一個(gè)估價(jià)項目中，估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著(zhù)內在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。（）

　　答案：對

　　解析：見(jiàn)教材。

　　10、估價(jià)對象及其范圍和內容，既不能簡(jiǎn)單得根據委托人的要求確定，也不能根據估價(jià)人員的主觀(guān)愿望確定，而應根據估價(jià)目的，依據法律、行政法規并征求委托人認可后綜合確定。（）

　　答案：對

　　解析：見(jiàn)教材。

　　11、人口密度過(guò)高會(huì )導致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。（）

　　答案：對

　　解析：見(jiàn)教材。

　　12、“路線(xiàn)價(jià)”是臨街土地中“標準宗地”的平均水平價(jià)格，可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”價(jià)格。（）

　　答案：對

　　解析：見(jiàn)教材。

　　13、如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同，就可以計算其逐期發(fā)展速度的平均數，即平均發(fā)展速度，據此推算各期的趨勢值。（）

　　答案：錯

　　解析：如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同，應采用平均增減量法而非平均發(fā)展速度法推算趨勢值。

　　14、選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括用途、規模、檔次等的確定。這些內容的確定都要在城市規劃許可的范圍內選取。（）

　　答案：對

　　解析：選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式應以合法原則為前提。

　　15、某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區，鐵路就可能成為增值因素。（）

　　答案：錯

　　解析：如果在居民區附近有鐵路，由于噪音等問(wèn)題，不但不能給這里的居住房地產(chǎn)帶來(lái)增值，還會(huì )使這里的房地產(chǎn)貶值，而對于某些工業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于方便了運輸，會(huì )使房地產(chǎn)增值。

　　四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過(guò)程，需按公式計算的，要寫(xiě)出公式。無(wú)計算過(guò)程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點(diǎn)后兩位。請在答題紙上作答。）

　　1、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(cháng)于土地使用年限。甲、乙雙方當時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿(mǎn)后無(wú)償歸甲方?，F今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權，甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現時(shí)應出資多少萬(wàn)元購買(mǎi)甲方的權益。

　　據調查得知，現時(shí)該類(lèi)辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營(yíng)費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%.

　　解：（1）計算辦公樓現值

　?、俎k公樓整體年凈收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12萬(wàn)元

　?、谑找婺晗?40－6=34年

　?、坜k公樓現值為：V=A/Y[1－1/（1+Y）n]=159.12/10%×[1－1/（1+10%）34]=1528.92萬(wàn)元

　?。?）計算乙方的使用權價(jià)格

　?、僖曳绞褂脵嗄陜羰找?80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08萬(wàn)元

　?、谝曳绞褂脵嗍Ｓ嗍找婺晗?15-4=11年

　?、垡曳绞褂脵嗍Ｓ嗍找婺晗迌r(jià)格為：

　　V=A/Y[1－1/（1+Y）n]=106.08/10%×[1－1/（1+10%）11]=689萬(wàn)元

　?。?）甲方權益價(jià)格=辦公樓現值－乙方使用權價(jià)格=1528.92－689=839.92萬(wàn)元

　　2、某建筑物為鋼筋混凝土結構，經(jīng)濟壽命50年，有效經(jīng)過(guò)年數為8年，經(jīng)調查測算，現在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利率為6%，銷(xiāo)售稅費為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值均為零。試計算該建筑物的折舊總額。

　　解：（1）計算建筑物的重置價(jià)格：

　?、俳ㄔ斐杀?800萬(wàn)元

　?、诠芾碣M用=800×3%=24萬(wàn)元

　?、弁顿Y利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5－1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5－1]=54.90萬(wàn)元

　?、芙ㄖ锏闹刂脙r(jià)格=800+24+54.90+50+120=1048.90萬(wàn)元

　?。?）計算建筑物的折舊額：

　?、賶?、地面等損壞的折舊額=18萬(wàn)元

　?、谘b修部分的折舊額=200*2/5=80萬(wàn)元

　?、墼O備部分的折舊額=110×8/10=88萬(wàn)元

　?、荛L(cháng)壽命項目的折舊額=（1048.90-18-200-110）×8/50=115.34萬(wàn)元

　?、萁ㄖ锏恼叟f總額=18+80+88+115.34=301.34萬(wàn)元