為搞好這次土地出讓領(lǐng)域商業(yè)賄賂的治理工作，我們有必要對土地出讓領(lǐng)域的各個(gè)環(huán)節和重點(diǎn)易發(fā)部位，分析商業(yè)賄賂行為的主要表現形式，透過(guò)現象看本質(zhì)，按照其隱蔽深淺和治理難易程度的不同，進(jìn)行分類(lèi)區別，以便研究制訂出相應的治理對策，最終達到各個(gè)擊破、事半功倍的效果。

　　一、肆無(wú)忌憚赤裸裸違法違規行為下暗藏的商業(yè)賄賂行為

　　資本有了百分之二十的利潤便活躍起來(lái)，有了百分之五十的利潤就會(huì )鋌而走險，有了百分之百的利潤就敢踐踏一切法律，有了百分之三百的利潤就敢冒絞首的危險。

　　表現形式

　　在土地出讓領(lǐng)域，赤裸裸地，肆無(wú)忌憚、毫無(wú)顧忌的對法律、法規和政策的直接違反行為，主要表現形式有：

　　違反規劃用地、未批先用、邊報邊用、越權批地，該有償出讓的卻劃撥供地，該“招拍掛”的卻協(xié)議出讓以及低價(jià)協(xié)議出讓?zhuān)�擅自減免地價(jià)，對土地擅自改變用途視而不見(jiàn)，不依法追繳土地出讓金等行為。

　　如據國土資源部有關(guān)數據，2003到2004年全國土地市場(chǎng)治理整頓期間，各地通過(guò)自查，發(fā)現超范圍劃撥供地2695件，涉及金額6.3億元；違規低價(jià)出讓土地2065件，涉及金額4.3億元；擅自減免土地出讓金3108件，涉及金額21.6億元；欠繳土地出讓金14355件，涉及金額225.9億元；應招標拍賣(mài)掛牌而協(xié)議出讓的2254件，涉及金額42億元。

　　對策措施

　　經(jīng)過(guò)前幾年的土地市場(chǎng)治理整頓，在中央三令五申，強調依法行政的今天，如果繼續出現這種赤裸裸的、毫無(wú)顧忌的違法違規土地出讓行為。那么，只有用“利令智昏”這個(gè)詞，才能解釋得通。在這種鋌而走險的違法違規土地出讓行為的背后，往往暗藏著(zhù)商業(yè)賄賂行為。

　　對這種赤裸裸的、毫無(wú)顧忌的違法違規行為下，暗藏的商業(yè)賄賂行為的治理，其實(shí)并不困難，因為外行人也能看出這其中的貓膩。治理的關(guān)鍵在于政務(wù)公開(kāi)，讓群眾起來(lái)監督土地出讓的全過(guò)程。一旦有群眾舉報，只要順藤摸瓜，一定能一抓一個(gè)準。

　　二、形式合法實(shí)質(zhì)違規行為下潛伏的商業(yè)賄賂行為

　　法律、法規和政策的制訂，有時(shí)難免要滯后于形勢發(fā)展的變化。直面法律、法規和政策中的缺陷和漏洞，及時(shí)進(jìn)行修改和完善，才有可能在最大程度上減少商業(yè)賄賂行為的發(fā)生。

　　表現形式

　　那種借發(fā)展本地經(jīng)濟之口，暗地里卻行商業(yè)賄賂之實(shí)，土地出讓時(shí)赤裸裸的違法違規行為，在科學(xué)發(fā)展觀(guān)日益深入人心的今天，已經(jīng)沒(méi)有多大迷惑性了。因此，在土地出讓領(lǐng)域，如果存在商業(yè)賄賂行為，現在，更多的是那種表面合法，實(shí)際卻是違法違規的行為。

　　最典型的表現形式，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地出讓時(shí)，假“招拍掛土地”之名，行“協(xié)議低價(jià)出讓”之實(shí)。

　　在土地出讓領(lǐng)域，相對于過(guò)去的“協(xié)議出讓”，土地“招拍掛”毫無(wú)疑問(wèn)是一種有效防治腐敗的方式。但是，任何事情都不可能是絕對的。如在土地“招拍掛”時(shí)，發(fā)生了商業(yè)賄賂行為，那么，在貪官與奸商的合謀下，“規劃建設條件”的“苛刻”，足可以做到嚇跑所有遵紀守法的開(kāi)發(fā)商；而只留下那些“心中有底”的，與官員們達成某種“默契”或某種“溝通”的奸商；以及他們邀請來(lái)的，來(lái)“友情客串出演”掙“辛苦費”的開(kāi)發(fā)商們。而一旦當這塊土地到了實(shí)際開(kāi)發(fā)建設時(shí)，其“規劃條件”的要求又可以“寬松”得讓人“驚詫不已”。此時(shí)的“招拍掛”，實(shí)際早已演變成了“協(xié)議低價(jià)出讓”。這種假土地“招拍掛”之名，行“協(xié)議低價(jià)出讓”之實(shí)的情景，在全國各地的土地批租市場(chǎng)，并非罕見(jiàn)。

　　類(lèi)似的，更顯隱蔽的，還有“招拍掛土地”周邊的配套設施，在“招拍掛”前后，毫無(wú)預兆地突然變更。

　　對策措施

　　土地出讓?zhuān)瑢Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，只是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)環(huán)節。如果只在“土地批租”一個(gè)環(huán)節上下功夫，那么，“土地批租”環(huán)節的“招拍掛”，即使設計得最完善，也沒(méi)多大意義。類(lèi)似于這種表現形式的商業(yè)賄賂行為的治理，相對來(lái)說(shuō)，已有一定的難度。

　　以實(shí)質(zhì)的違規去套形式的合法，難免會(huì )破綻百出。雖然，這種形式合法實(shí)質(zhì)違規的商業(yè)賄賂行為，治理起來(lái)已有一定難度，但是，我們從具體案例的各個(gè)蹊蹺環(huán)節中，依然不難發(fā)現蛛絲馬跡，從蛛絲馬跡中抽絲剝繭，揭開(kāi)層層迷霧找出事情真相。

　　當然，從整體上治理這種形式的商業(yè)賄賂行為，關(guān)鍵在土地出讓制度的修改和完善。在“土地出讓”環(huán)節的上、下游，必須要有與“土地招拍掛”相應的、統籌的、配套的政策措施的跟進(jìn)。當然，這并非國土部門(mén)一家之力就能做到的，需要相關(guān)部門(mén)的密切配合。只有在土地出讓的整個(gè)過(guò)程，實(shí)行了公開(kāi)、公正、公平的嚴格管理，才能在最大程度上遏制這種表面合法，實(shí)質(zhì)違規行為下潛伏的商業(yè)賄賂行為的蔓延。

　　三、完全合法合規行為下隱伏的商業(yè)賄賂行為

　　魔高一尺，道高一丈。最狡猾的狐貍，也脫不過(guò)獵人的眼睛。但前提是獵人的眼睛，得隨著(zhù)狐貍的狡猾，而變得更加明亮。

　　表現形式

　　商業(yè)賄賂行為，不論是表現為赤裸裸的違法違規，還是表現為形式合法實(shí)質(zhì)違規，難免會(huì )留下漏洞，讓人識破。土地出　　讓領(lǐng)域，表現最為隱蔽的商業(yè)賄賂行為，其操作的過(guò)程，是完全合法合規的。這種商業(yè)賄賂行為，主要表現在土地出讓過(guò)程的技術(shù)層面上。

　　經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”出讓的前提，首先是政府手中得有土地。按照現行的法律、法規和政策規定，一般都是政府通過(guò)“土地儲備”的形式征收而取得。政府部門(mén)去征收時(shí)，自然就得同被征地單位進(jìn)行談判，并且進(jìn)行補償。此時(shí)的補償自然是協(xié)議補償。這就涉及到土地估價(jià)。而且這種土地估價(jià)結果，在被正式采納應用前，往往還要通過(guò)政府部門(mén)的確認。不論是在土地估價(jià)的過(guò)程中，還是在估價(jià)結果的確認過(guò)程中，以及正式簽訂征收協(xié)議進(jìn)行補償的過(guò)程中，都有可能發(fā)生商業(yè)賄賂行為。

　　土地出讓領(lǐng)域，表現最為隱蔽的商業(yè)賄賂行為，最典型的例子是——以工業(yè)用地的名義，通過(guò)協(xié)議出讓方式，去廉價(jià)圈得土地，然而不久，又以種種借口，將其轉為經(jīng)營(yíng)性用地，在“協(xié)議出讓”和“土地儲備”這兩大環(huán)節大做手腳，從中獲得特別豐厚的收益。

　　以工業(yè)用地名義“低價(jià)協(xié)議”圈地，最終又通過(guò)“土地儲備”的形式，讓政府“高價(jià)協(xié)議”收儲，轉換為經(jīng)營(yíng)性用地。這種特殊的“贏(yíng)利模式”，最近幾年，在全國各地已經(jīng)越演越烈，其驅動(dòng)力，就在于這“模式”背后，“高價(jià)協(xié)議”與“低價(jià)協(xié)議”之間的“暴利”。

　�。ó斎�，也有“低價(jià)協(xié)議”圈得的工業(yè)用地，在政府部門(mén)“視而不見(jiàn)”下，直接改變用途，作經(jīng)營(yíng)性用地使用的；這種情況，則屬前面所講的第一種，即肆無(wú)忌憚赤裸裸違法違規行為下暗藏的商業(yè)賄賂行為了）

　　對策措施

　　土地市場(chǎng)管理中，地價(jià)問(wèn)題是核心問(wèn)題，國土資源領(lǐng)域治理商業(yè)賄賂四個(gè)主要方面之一是“土地、礦權評估”。應當說(shuō)是很有道理的。土地出讓治理商業(yè)賄賂，最難的難點(diǎn)，其實(shí)也在這里。因為，不論是工業(yè)用地的協(xié)議出讓?zhuān)�還是協(xié)議收儲，都涉及到土地估價(jià)。

　　而土地估價(jià)是一門(mén)科學(xué)加藝術(shù)的學(xué)科。當年香港房地產(chǎn)泡沫破滅前，許多土地（不動(dòng)產(chǎn)）估價(jià)師就接了最后一單，就很能說(shuō)明土地估價(jià)是個(gè)“入門(mén)不易，精通更難”的行業(yè)。在土地估價(jià)環(huán)節即便沒(méi)有發(fā)生商業(yè)賄賂行為，由于不同的土地估價(jià)方法，依據的理論基礎不同，得出不同的估價(jià)結果，有時(shí)也是很正常的。

　　但是，這并不是說(shuō)，對此類(lèi)商業(yè)賄賂行為就失手無(wú)策了。這類(lèi)商業(yè)賄賂行為當前治理的關(guān)鍵是：一是對于不同類(lèi)型用地，必須實(shí)行同一個(gè)類(lèi)型的供地模式，如對工業(yè)用地，當前也應盡可能創(chuàng )造條件，實(shí)行“招拍掛”供地；二是對于土地用途變更的處置，要盡快出臺一整套完備的政策規定；三是要絕對禁止任何部門(mén)和個(gè)人，對土地估價(jià)機構具體的估價(jià)行為進(jìn)行干預，一旦發(fā)現要嚴懲不��；四是土地估價(jià)報告要公開(kāi)，接受社會(huì )或者至少是同行的監督，郎咸平能夠從上市公司公開(kāi)的財務(wù)報表中找出缺漏，相信土地估價(jià)行業(yè)中的專(zhuān)家也不難做到這一點(diǎn)；五是對土地估價(jià)中的失誤與惡意行為，要謹慎區分，對失誤者要追究一定的經(jīng)濟責任，對惡意者要追究法律責任。