第一部分　《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》的學(xué)習方法

　　在歷屆的全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試中，很多考生都感覺(jué)到《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》這門(mén)課程都不知道如何復習，總感到有勁使不上，因為教材一遍遍去看，也感到收獲不大，好像還是無(wú)法滿(mǎn)足考試的要求，一想到這門(mén)課程的考試心理就有些緊張，結果考試成績(jì)也不理想，從而很多考生就因為這門(mén)課的考試，數次與房地產(chǎn)估價(jià)師失之交臂。

　　編者認為《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》這門(mén)課程的考試雖然較其他幾門(mén)課程的考試要求高一些，但也并不是很多考生所想象的那么難，只要掌握了科學(xué)的學(xué)習方法，了解了考試的基本要求，你就會(huì )知道如何復習，就會(huì )感到勁有地方使，就會(huì )感到心里踏實(shí)，從而順利通過(guò)這門(mén)課程的考試。下面編者就這門(mén)課程的學(xué)習方法談一些自己的看法。

　?。?）、要對前面幾門(mén)課程特別是《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》和《房地產(chǎn)基本制度與政策》的有關(guān)內容按照估價(jià)實(shí)踐的要求進(jìn)行更深一個(gè)層次的理解，具體來(lái)說(shuō)是想像如何把握估價(jià)的理論、方法、有關(guān)的法律法規應用到估價(jià)實(shí)踐中去。很多考生，單獨考估價(jià)的理論、方法或法律法規一點(diǎn)問(wèn)題沒(méi)有，但當考這些知識在實(shí)踐中的應用時(shí)就考不出來(lái)。例如：96年本門(mén)課程中問(wèn)答題的第2題，其實(shí)就是考“最高最佳使用的估價(jià)原則”的運用，但很多考生都是考后經(jīng)人點(diǎn)拔之后才豁然開(kāi)朗。之所以會(huì )這樣是因為很多考生的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)歷非常有限，甚至從來(lái)沒(méi)有從事過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)工作。筆者認為解決此矛盾的辦法是：每看到一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)的理論、或方法、或法律法規的規定，就想像如果自己是個(gè)出題人將如何從實(shí)踐的角度出一個(gè)題目來(lái)考住一般水平的考生。如果你能做到這一點(diǎn)，你就會(huì )感到前面有關(guān)課程所學(xué)的理論、方法和有關(guān)法律、法規的規定不再是枯燥無(wú)味的內容，而會(huì )感到它們是非常有用的知識；也會(huì )感到自己前面所學(xué)的理論、方法和有關(guān)的法律、法規的規定到這門(mén)課程時(shí)就能深入進(jìn)去理解，從而更上一個(gè)臺階！也許還有不少考生認為：自己沒(méi)有從事過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐工作，前面學(xué)過(guò)的知識又那么多，到底哪些知識是密切結合實(shí)踐，從而可能在這門(mén)課程考試呢？筆者認為，這確實(shí)是很多考的實(shí)際情況。鑒于此，在本資料的第三部分精心編寫(xiě)了《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》的考點(diǎn)分析與詳解，相信對廣大考生會(huì )有不小的幫助。

　?。?）、要進(jìn)行概括和總結。如在指錯題中各種方法運用上一般會(huì )出現哪些錯誤、哪些錯誤是較簡(jiǎn)單的、容易發(fā)現的錯誤，哪些錯誤是深層次的、不易發(fā)現的錯誤，各種估價(jià)目的的報告一般通常會(huì )出現哪些錯誤，估價(jià)報告的寫(xiě)作上通常會(huì )出現哪些錯誤；哪些錯誤是已經(jīng)在歷年考試中考過(guò)的錯誤，哪些錯誤是還沒(méi)有考試過(guò)的錯誤；哪些錯誤是歷年的考試基本上都會(huì )考的錯誤，這樣在指錯題的考試中就能做到有的放矢地尋找錯誤，提高答卷的速度。又如：各種估價(jià)目的和估價(jià)對象的技術(shù)路線(xiàn)，亦即它們的價(jià)格內涵和價(jià)格形成過(guò)程上的一些特殊性。再如：各種方法的運用必需具備的資料和數據，各種情況的估價(jià)需要搜集哪些特殊的資料；關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的法律規定重要有哪些；估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象的狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況通常如何統一起來(lái)，它們與價(jià)格內涵和價(jià)格形成過(guò)程以及與估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)通常會(huì )有什么內在聯(lián)系；各種估價(jià)原則在估價(jià)實(shí)踐中的應用主要有哪些方面；各種類(lèi)型的題目通常會(huì )考哪些知識點(diǎn)等。

　?。?）、要適應記憶。很多考生認為：《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》是開(kāi)卷考試，因而不需要記憶。筆者認為這種觀(guān)點(diǎn)是不完全正確的。試想“空空”的大腦如何能在有限的考試時(shí)間內通過(guò)查閱資料而通過(guò)考試呢？因此復習時(shí)，一定要在理解的基礎上適應記憶，特別是《房地產(chǎn)估價(jià)規范》中的一些內容，這在指錯題考試中特別重要，要看到某種方法、某種估價(jià)目的就能想起它通常會(huì )出現哪些錯誤，通常會(huì )出現在什么地方，做到“胸有成竹”，這樣才能在考試中快速、準確地找出錯誤，提高考試的速度和準確率，并為后面改錯題的考試節省出寶貴的時(shí)間。

　　順便一提的是：很多考生認為《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》與前面幾門(mén)課程，特別是與《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》有不少不一致的地方，考試怎么辦，對于這個(gè)問(wèn)題的答案非常簡(jiǎn)單：本門(mén)課程的考試以本門(mén)課程的教材和《房地產(chǎn)估價(jià)規范》為準。

　　第二部分　《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》的考試方法

　　前面我們談了復習的方法，然而每年也有不少落榜的考生，失敗的主要原因并不是沒(méi)有復習好，而主要是考試方法不對?？荚囉蟹椒▎?？回答是肯定的，下面筆者就這方面談?wù)勛约旱目捶ā?/P>

　　一、問(wèn)答題與選擇題的答卷方法

　　1、首先要摸清出題者的意圖。每個(gè)出題者在出一道題目時(shí)，他都會(huì )有一番用意，即該道題是考考生什么方面的知識，估計一般的考生會(huì )怎樣思考該問(wèn)題，從而設置一些“陷阱”或“機關(guān)”，讓一般的考生答題偏離方向或答不出來(lái)，從而拉開(kāi)考生在考分上的差距。以99年試題中的選擇題的第2題的第2問(wèn)為例，很多考生都選擇了B或D，即認為該寫(xiě)字樓在正常情況下最可能實(shí)現的價(jià)格為4000萬(wàn)元或4010萬(wàn)元。選4010萬(wàn)元的考生是認為購買(mǎi)價(jià)是4000萬(wàn)元，又花了10萬(wàn)元涂飾了本公司的標志，期間寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格未發(fā)生任何變化，因而是4010萬(wàn)元；選4000萬(wàn)元的考生是認為購買(mǎi)價(jià)花了4000萬(wàn)元，原先花了10萬(wàn)元涂飾的本公司的標志，對于后來(lái)的購買(mǎi)者無(wú)效，因而是4000萬(wàn)元。其實(shí)出題者是在考考生花了10萬(wàn)元涂飾的本公司的標志，對后來(lái)的購買(mǎi)者不僅無(wú)偷越，而且需要花錢(qián)請人把本公司的標志去掉，從而最可能實(shí)現的售價(jià)為P∠4000萬(wàn)元。這其實(shí)相當于考了考生的假設開(kāi)發(fā)法的知識。再如99年試題問(wèn)答題的第1題，作者的意圖是考我們估價(jià)原則中的合法原則和房地產(chǎn)估價(jià)程序中“明確估價(jià)”的具體內容。根據“規范”就知道是權屬狀況和實(shí)體狀況，按照土地、建筑兩方面分開(kāi)就是：土地權屬狀況、房屋權屬狀況、土地基本狀況、建筑物基本狀況，因此考生只要知道了出題者的基本用意，最起碼能夠拿到8分。關(guān)于這一點(diǎn)，只要考生稍微分析一下歷年的試題，定會(huì )得出與筆者相同的觀(guān)點(diǎn)。

　　2、思維要清晰。答題要條理分明，層次清楚。以99年試題問(wèn)答題的第3題為例。對于該題我們可以這樣思考：甲的收益不應因乙送禮的個(gè)人行為受到影響，從而甲公司的所提應為1000M2×3000元/ M2÷2×（1-7%）=1395萬(wàn)元，乙公司的所得應為實(shí)際回收的總價(jià)款中扣除甲公司所得后的剩余，即為2762.1-1395=1367.1（萬(wàn)元）。該題充分說(shuō)明：考生在考試時(shí)思維要清晰，絕不能思維混亂。

　　再以99年試題問(wèn)答題的第1題為例，不少考生在考試時(shí)答了非常多，把《規范》中P34的結果報告中的第（三）項內容全部羅列上去，顯得條理不分明，層次不清楚，如果能分土地的權屬狀況，房屋的權屬狀況，土地的實(shí)體狀況，建筑物的實(shí)體狀況四個(gè)方面進(jìn)行細化，給閱卷者的感覺(jué)都會(huì )好多了。遇到這類(lèi)題目一定要利用“條條”把內容“框住”亦即首先要保證把要點(diǎn)答全，然后有時(shí)間再去細化。

　　二、指錯題的考試方法

　　很多考生在考“指錯題”時(shí)并不是指不出錯誤，而是因為答題方法不正確丟了很多分，結果閱卷者覺(jué)得非常惋惜，考生感到非常痛心。丟分的情況主要表現在如下幾個(gè)方面：

　?。?）考生雖然指出了很多錯誤，期中有很多也指對了，甚至有的考生指出了13個(gè)正確的錯誤，但因為同時(shí)在前面也指錯了不少錯誤，結果得分很低。例如某個(gè)考生在13行的答卷紙上指出了19個(gè)錯誤，期中前面的8個(gè)指錯了，而且占據了8行答題位置。后面的11個(gè)指對了，則該考生只能計5條正確的答案，即只能得15分；如果相反，即指對了的11個(gè)錯誤排在11前面行上，則該考生可得33分；同樣的答案由于位置排列不同，考生卻相差“千里”。因此答題時(shí)要把自己有把握的、確定的錯誤排在前面，而且要一個(gè)答案占據一行。

　?。?）把本屬于兩條或多條的正確答案寫(xiě)在一行而丟分。例如：某考生指出了19條錯誤，期中前面的13條指對了，后面的6條指錯了。如果該考生未把13行全部填滿(mǎn)，則缺一個(gè)空行可增計1條行分。如果該考生13前面條正確答案占據了7行，后面的6條錯誤答案占據了4行，則該考生可計9條正確的答案，即得分為27分；但如果前面13條正確的答案占據了7行，后面的6條錯誤的答案占據了6行，則只能計7條正確的答案，即21分，雖然正確答案全部答出，但得分卻只有滿(mǎn)分的一半多1分而已。

　?。?）把本屬于一條的正確答案分成了兩條，占據了兩行的位置，即浪費了一行的位置而丟分。例如：在市場(chǎng)比較法中，B、C的區域因素修正有誤（分子分母填倒）分成兩條，即B的區域因素修正有誤，C的區域因素修正有誤，仍然只計1條答案的分，整體上因浪費了一行的位置而白白地丟掉了3分。針對上述丟分的情況，結合評分標準，筆者就指錯題的考試提出以下考試方法。使讀者知道怎樣在13行的答題排列出自己的答案，知道如何界定一條錯誤，該分的時(shí)候分開(kāi)，該合的時(shí)候就合。

　　1>考試時(shí)，如果自己時(shí)間夠，則要先把答案寫(xiě)在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認為肯定的答案寫(xiě)在前面，并且要每一條占據一行，把自己懷疑態(tài)度的答案盡量擠在后面的一行里。

　　2>如果在“估價(jià)對象”中已找出三個(gè)錯誤，則不必再仔細尋找，應接著(zhù)往下閱讀，以免一個(gè)地方糾纏太多而沒(méi)有時(shí)間閱讀報告的其余部分，等有時(shí)間再來(lái)仔細閱讀“估價(jià)對象”一項的內容。

　　3>如果考試的估價(jià)報告中有“個(gè)別因素分析”、“區域因素分析”和“市場(chǎng)背景分析”的內容，而且篇幅較長(cháng)，則可以跳過(guò)該三個(gè)部分，以節省時(shí)間來(lái)尋找估價(jià)方法運用上的錯誤。

　　4>在按照自己的理解指定錯誤后，對照本資料對指錯題常見(jiàn)錯誤的概括進(jìn)行一遍檢查，看看是否有漏指的錯誤。