建設工程合同是承包人進(jìn)行工程建設，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。是指由承包人進(jìn)行工程建設，發(fā)包人支付價(jià)款的合同，通常包括建設工程勘察、設計、施工合同。

　　《合同法》第286條規定：“發(fā)包人未按照規定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建筑工程不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣(mài)。”本文擬就建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權的法律屬性作一簡(jiǎn)析。

　　對建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權的法律屬性，目前主要存在三種不同的觀(guān)點(diǎn)：一是不動(dòng)產(chǎn)留置權說(shuō)；二是法定抵押權說(shuō)；三是法定優(yōu)先權說(shuō)。

　　筆者同意第三種觀(guān)點(diǎn)。我國《擔保法》第82條已經(jīng)明確了“留置權的標的是動(dòng)產(chǎn)”的法律原則，另根據第82條、第84條規定，留置權適用范圍僅對于保管合同、運輸合同、加工承攬合同為限，作為有名合同的建筑工程合同不在此列。而且留置權的行使必須具備債權人占有債務(wù)人財產(chǎn)為成立要件，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權并不受此限制，因此建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權的法律屬性不是不動(dòng)產(chǎn)留置權。

　　那么它是否屬于法定抵押權呢抵押權最明顯的特征是以不轉移標的物的占有為必要，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，債權人就其價(jià)值優(yōu)先受償。在建筑工程承包合同工程竣工驗收后承包人向發(fā)包人請求支付工程款未果，實(shí)踐中可能存在以下兩種情形：承包人已向發(fā)包人付房或承包人實(shí)際占有沒(méi)有付房。對承包人實(shí)際占有沒(méi)有付房的情形，這與抵押權不轉移財產(chǎn)占有的法律特征不符合。另外從功能上講，抵押權一般是為未成立的債權擔保，具有融資作用，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權作為保障既存債權的實(shí)現，并沒(méi)有融資目的，它實(shí)際是立法者權衡各種利益基于特別保護基本的社會(huì )利益而作出的特別法律規定，它本質(zhì)上是法定優(yōu)先權。對此最高法院在2002年6月作出的《關(guān)于建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第一條規定：“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。”第10條規定：“建筑工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個(gè)月”。依民法理論，抵押權作為擔保物權的范疇，權利人可自由支配，并沒(méi)有相對的時(shí)效期間，可見(jiàn)最高法院司法解釋并沒(méi)有把建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權規定為抵押權的意思，它與一般抵押權在法律特征和效力上存在著(zhù)差別。

　　按照《合同法》第286條規定，承包人行使法定優(yōu)先權可以與發(fā)包人協(xié)議折價(jià)，另一種方式是申請法院拍賣(mài)，這與抵押權行使向法院提起訴訟存在本質(zhì)區別。也就是說(shuō)承包人可直接向法院申請執行法定優(yōu)先權，無(wú)須經(jīng)過(guò)起訴審理就可由執行法院委托拍賣(mài)機構對建筑工程拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得優(yōu)先清償給承包人，實(shí)現權利的途徑更為快捷方便。