2013年3月5日召開(kāi)的十二屆全國人大一次會(huì )議上，溫家寶總理在政府工作報告旅游地產(chǎn)整合宣傳中提出要“抓緊完善穩定房?jì)r(jià)工作責任制”，第一次明確將穩定房?jì)r(jià)作為對地方政府的考核問(wèn)責制度，以及前不久出臺的新“國五條”。房地產(chǎn)調控政策的密集出臺，必定對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)形成打壓，旅游地產(chǎn)也不能幸免于難。

　　旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現“一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線(xiàn)，以人造景區、景點(diǎn)來(lái)配套于住宅、酒店、社區等的開(kāi)發(fā)；而二、三級城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線(xiàn)，依托區域的高等級旅游資源進(jìn)行項目配置。同時(shí)，由于我國地理、經(jīng)濟發(fā)展特性，形成了沿海地區經(jīng)濟發(fā)達、景觀(guān)資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數量上較少，且多集中在城市的附近相鄰郊區。旅游與地產(chǎn)的結合不但是互補關(guān)系更是一種互惠關(guān)系。旅游帶動(dòng)了地產(chǎn)項目的人氣，促進(jìn)了地產(chǎn)項目的價(jià)值上升；地產(chǎn)項目彌補了旅游的資金缺口、實(shí)現了短期盈利同時(shí)又借助了旅游的自然資源。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的對于資源整合和產(chǎn)業(yè)整合應用的最卓有成效的一種模式。

　　定義旅游地產(chǎn)是較熱的話(huà)題，一方面作為國民經(jīng)濟戰略性支柱產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)在我國已遍地開(kāi)花，受到各界各行的關(guān)注，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)更是我國經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱之一，兩者的結合形成新的業(yè)態(tài)——旅游房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展迅速，但是關(guān)于其定義，仍沒(méi)有一個(gè)嚴明的規定，具體闡述如表格1：

　　表1：旅游地產(chǎn)的概念界定旅游地產(chǎn)依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，包括休閑度假村、旅游景區主題休閑公園、分時(shí)度假酒店、海景住宅、景區住宅等。

　　以旅游或度假為目的，或通過(guò)旅游設施來(lái)帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展，通過(guò)整合規劃設計，開(kāi)發(fā)建設、專(zhuān)業(yè)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節，把旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)相結合的一種產(chǎn)業(yè)模式。

　　所有與旅游業(yè)相關(guān)的物業(yè)類(lèi)型。主要包括四類(lèi)：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)及旅游住宅地產(chǎn)。其表現形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會(huì )議中心、產(chǎn)權酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項目。

　　以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式開(kāi)發(fā)項目，全部或部分實(shí)現了旅游的功能。是現代社會(huì )人類(lèi)追求理想生活方式的必然結果；是旅游度假概念的延伸，包括：私人度假房產(chǎn)（度假別墅、度假公寓等）；產(chǎn)權式酒店；分時(shí)度假房產(chǎn)（別墅、公寓等）。

　　本質(zhì)為地產(chǎn)，與傳統住宅地產(chǎn)一樣具有房地產(chǎn)的屬性，只是功能與服務(wù)對象發(fā)生了巨大的變化，不再是滿(mǎn)足日常定居的生活、工作的需要，而是著(zhù)眼于滿(mǎn)足游客的需求。旅游地產(chǎn)的主要類(lèi)型包括酒店、度假村、度假別墅、第二居所、主題公園、旅游商店、旅游小鎮、汽車(chē)營(yíng)地……

　　由以上對于旅游地產(chǎn)的定義可以看出，旅游地產(chǎn)多側重于度假旅游，或強調以旅游發(fā)展為主體，以地產(chǎn)為延伸；或強調發(fā)揮地產(chǎn)主體功能的同時(shí)賦予其旅游功能，從而擴展地產(chǎn)行業(yè)的內容，吸引更多的消費客體。而勇先創(chuàng )景認為：旅游地產(chǎn)，顧名思義旅游+地產(chǎn)，是彼此的延伸，并沒(méi)有嚴格固定的誰(shuí)占主導，主導地位的不同只是決定了旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的不同而已，并不能改變其是旅游地產(chǎn)的本質(zhì)屬性。依據旅游地產(chǎn)中旅游和地產(chǎn)因素所占的分量不同，會(huì )出現以下幾種情況：情況一：地產(chǎn)功能只是旅游功能的一部分。情況二：旅游功能只是地產(chǎn)功能的一部分。情況三：彼此不存在包含與被包含的關(guān)系，只是兩者的交集構成旅游地產(chǎn)。

　　情況一和情況二是將其整體看成旅游地產(chǎn)行業(yè)，其中因主體地位不同而出現兩種情況，而情況三旅游地產(chǎn)只是整體旅游區域的功能之一，是在旅游和地產(chǎn)出現交集的情況下出現的，如若細分，還會(huì )因為兩者的功能的強弱不同又出現兩種情況，但總而言之，以上都屬于旅游地產(chǎn)，即只要是有旅游因素和地產(chǎn)因素，相結合產(chǎn)生的，便可形成旅游地產(chǎn)。

　　產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的出現是市場(chǎng)必然的選擇，也是相互促進(jìn)的良性結構。一般旅游項目的投資收益期都超過(guò)15年，但可持續回報時(shí)間可以達到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅游地產(chǎn)以低成本為基礎，關(guān)鍵問(wèn)題是必須有人氣。沒(méi)人去的地方什么房子也很難海景房門(mén)戶(hù)中視選房網(wǎng)賣(mài)。

　　旅游地產(chǎn)的價(jià)值與旅客流量正相關(guān)，與客源地的交通正相關(guān)，和周邊風(fēng)景價(jià)值正相關(guān)。

　　當前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來(lái)補充旅游投資的長(cháng)期性；而另一面，旅游的人氣效應又有力的構成了旅游地產(chǎn)的價(jià)值，形成可持續升值效應。而從投資的層面來(lái)說(shuō)，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營(yíng)，投資周期長(cháng)而被稱(chēng)為難度最高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形態(tài)。需要操作團隊具有極高的專(zhuān)業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

　　旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長(cháng)期持續回報與快速回報，持續現金流與短期銷(xiāo)售了結，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結的合理趨勢。實(shí)際上，低成本的土地是與高門(mén)檻的旅游開(kāi)發(fā)相結合的，這里面討巧的機會(huì )并不多。把人氣搞上去，就需要進(jìn)行基礎設施、景點(diǎn)、游樂(lè )、娛樂(lè )、景觀(guān)、接待等等的開(kāi)發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補互助關(guān)系非常重要。

　　特點(diǎn)我們總結了國家的旅游地產(chǎn)由有著(zhù)以下的詳細的特點(diǎn)：

　　優(yōu)雅的環(huán)境資源：旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多選擇在風(fēng)景名勝區，風(fēng)光秀麗、氣候宜人，同時(shí)也注意當地歷史文化氛圍及文脈的開(kāi)發(fā)。傳統房地產(chǎn)處于價(jià)位的思考，對自然環(huán)境的要求往往不是很高。

　　專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理：與普通住宅相比，配套設施和服務(wù)是旅游房地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)。旅游房地產(chǎn)項目除為客戶(hù)提供完善的日用設施外，同時(shí)解決水、電、道路、通信等一系列配套公用設施及購物、運動(dòng)、休閑娛樂(lè )運動(dòng)場(chǎng)地等，也就是為顧客創(chuàng )造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、設備齊全的小社會(huì )，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)則形成了旅游房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的酒店管理特色。

　　符合旅游度假的設計方案：旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要功能之一便是滿(mǎn)足人們的度假需求，四川省遠景建筑園林設計研究院認為旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)注重營(yíng)造和諧、舒心、安靜、輕松的氣氛，營(yíng)造一種旅游文化，使消費者脫離日常工作壓力，復雜人際關(guān)系的困擾，尋到自己的一片凈土，身心得到調節。漫漫沙灘，青青草地，悠悠藍天……均是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所追求的，其建筑風(fēng)格多突出休閑色彩。這遠遠超出了傳統開(kāi)發(fā)對單純住宿條件要求。

　　投資回報率高：旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者以自己優(yōu)越的房產(chǎn)資源，標準化的服務(wù)模式來(lái)吸引投資者，然后在經(jīng)營(yíng)中獲利，同一房產(chǎn)可以在不同的時(shí)段租借給不同的消費者，提高了房產(chǎn)的資金回收效率，對于一般旅游產(chǎn)品而言、投資回收是緩慢的。景區主要依靠每日的門(mén)票，酒店依靠房間的出租，小額的交易使其投資的回收期漫長(cháng)，而對于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，首先可以將旅游房地產(chǎn)作為一種投資選擇，自己出錢(qián)買(mǎi)下其中的一個(gè)單元或多個(gè)單元，成為業(yè)主，然后再委托開(kāi)發(fā)商去管理經(jīng)營(yíng)，獲取相對穩定的投資回報。

　　消費檔次高：旅游房地產(chǎn)自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產(chǎn)階級的消費品。國內旅游房地產(chǎn)的消費者群集中在城市的高收入階層，他們經(jīng)濟狀況良好，希望擁有較高品位的住宿條件和度假環(huán)境，傳統的旅游項目已不能滿(mǎn)足需求。傳統旅游業(yè)中，酒店高中低檔的設立涵蓋了各個(gè)收入階層人們的消費，景區游覽更是面向大眾推出的產(chǎn)品。

　　消費的可存儲性和期權消費：旅游房地產(chǎn)在消費時(shí)間上可以是多次的，即一次性購買(mǎi)多個(gè)時(shí)間段或生前永久性（如養老型酒店）的消費權。時(shí)權酒店出售的便是每一單位的每一個(gè)時(shí)間份的一定年限內的使用權。購買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品的消費者還可將自己的度假權益交換至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分時(shí)度假產(chǎn)權酒店的購買(mǎi)者不僅擁有其所有權或使用權，同時(shí)享有“亞洲酒店資源聯(lián)盟”所轄東南亞、港澳地區和內地多處旅游勝地500多家四星級以上酒店的交換和使用權。在旅游業(yè)的其他領(lǐng)域，一般是在當時(shí)當地購買(mǎi)或提前異地預定產(chǎn)品，而在當時(shí)當地消費，不存在儲存消費和期權消費。