從理論上說(shuō)，包干制和酬金制各有千秋，但在實(shí)際操作過(guò)程中，很多業(yè)主和物業(yè)從業(yè)人員對酬金制及其相關(guān)概念的認識存在疑惑。

　　疑惑一，酬金制下物業(yè)服務(wù)企業(yè)預收的物業(yè)服務(wù)資金到底屬于不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入？

　　按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》對酬金制的定義，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費屬于預收的物業(yè)服務(wù)資金，由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金兩部分組成。那么對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其實(shí)際的收入只應是酬金部分，其余只是代管資金，不構成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，也不應計營(yíng)業(yè)稅。事實(shí)上，按照現行會(huì )計制度和稅法，物業(yè)服務(wù)費應全部計入企業(yè)收入、計繳營(yíng)業(yè)稅。

　　疑惑二，應該如何理解物業(yè)服務(wù)費是“業(yè)主的錢(qián)”？

　　一些業(yè)主片面理解《物權法》中業(yè)主的權利，強調物業(yè)服務(wù)費是“業(yè)主的錢(qián)”，業(yè)主愿意怎么用就怎么用，特別是實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)項目，業(yè)主的這種認識尤其強烈；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認為雙方是平等的合同主體，物業(yè)服務(wù)費交到物業(yè)服務(wù)企業(yè)以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有使用權。

　　以上疑惑，容易導致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認識上的偏差和分歧，進(jìn)而導致實(shí)際操作過(guò)程中引發(fā)糾紛和矛盾。

　　筆者擬結合工作實(shí)踐，就以上問(wèn)題提出自己的理解，就教于行業(yè)同仁。

　　一、目前的物業(yè)服務(wù)工作，無(wú)論是包干制還是酬金制，必須以企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體，物業(yè)服務(wù)費計入企業(yè)收入。因為企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，最后是要經(jīng)過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)支出的，從工商企業(yè)管理及稅務(wù)角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)過(guò)程是企業(yè)以盈利為目的的經(jīng)營(yíng)行為，按國家稅收、財務(wù)等相關(guān)法律法規、制度，酬金制下的物業(yè)服務(wù)費也全部屬于企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。

　　二、就物業(yè)服務(wù)費的來(lái)源和性質(zhì)而言，物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，用于小區（大廈等）物業(yè)的物業(yè)服務(wù)及管理支出。全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同為紐帶，構成了以繳費消費和收費服務(wù)為主要內容的權利與義務(wù)關(guān)系。那么業(yè)主按照合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費，是履行合同義務(wù)；此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對公共服務(wù)資金有按合同約定使用的權力，而業(yè)主則只有監督權、受益權，不具備完全的所有權了。

　　三、對酬金制的正確理解應該是：酬金制強調的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取管理報酬的方式，以及對物業(yè)服務(wù)費用結余（或不足）享受（或承擔）的角色約定，物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)其實(shí)并沒(méi)有改變。筆者所在物業(yè)服務(wù)公司所管理的物業(yè)項目中，多數采用酬金制，企業(yè)能做到按約定比例提取酬金，所以業(yè)主對此沒(méi)有異議。但對于個(gè)別低收費的回遷小區，為了保證服務(wù)質(zhì)量，項目虧損只能由企業(yè)補貼，否則服務(wù)很難維持。形成“節余留在項目，不足企業(yè)承擔”的現狀，實(shí)際還是包干，酬金制并未真正實(shí)現。從這個(gè)角度看，酬金制僅起到了計算管理報酬的作用。

　　四、將酬金制絕對化不切合實(shí)際。部分業(yè)主探索將物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主委員會(huì )自行管理或委托給第三方管理，專(zhuān)項服務(wù)由業(yè)主委員會(huì )與專(zhuān)業(yè)公司直接簽合同等。但是，業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )不是獨立的法人實(shí)體，不具備經(jīng)濟活動(dòng)的主體資格。如果由業(yè)主委員會(huì )管理或委托第三方管理物業(yè)服務(wù)費，那么首先，業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費交給誰(shuí)？以誰(shuí)的名義出具發(fā)票？以誰(shuí)的名義設立銀行帳戶(hù)？其次，與專(zhuān)業(yè)公司簽署合同時(shí)的主體是誰(shuí)？業(yè)主委員會(huì )有無(wú)主體資格？第三，如果將物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主委員會(huì )管理或委托第三方管理，誰(shuí)對業(yè)主的這一大筆物業(yè)服務(wù)資金承擔風(fēng)險？以什么來(lái)承擔？第四，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅是提出建議，所有支出均由業(yè)主委員會(huì )審批、資金管理人支出，那么服務(wù)品質(zhì)的責任誰(shuí)來(lái)承擔？北京個(gè)別實(shí)行“信托模式”的項目出現的問(wèn)題就是一個(gè)很好的實(shí)例。

　　物業(yè)項目的管理模式多種多樣，但是，實(shí)行酬金制必須要解決兩個(gè)問(wèn)題，一是財政稅收制度對物業(yè)服務(wù)費收入的確認，二是業(yè)主委員會(huì )的規范操作，只有這樣才能徹底解決問(wèn)題。