七、租賃土地使用權出租

　　基于《合同法》第224條 的規定，租賃土地使用權人轉租其土地權利時(shí)，并未喪失其土地使用權，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當事人。因此，租賃土地使用權轉租可不經(jīng)土地所有權人同意，但仍應繼續履行原國有土地租賃合同。

　　八、租賃國有土地使用權的終止

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　　1、續租申請的公益性界限

　　承租人依法取得租賃土地使用權后，必然要在租賃地塊上投入大量的人力、物力和財力來(lái)開(kāi)發(fā)利用土地，如果不允許其續租，將影響承租人長(cháng)期開(kāi)發(fā)利用土地的積極性，容易誘發(fā)承租人對土地的掠奪性使用等短期行為。為了穩定租賃關(guān)系，保護承租人的合法權益，促使承租人合理、高效地使用土地，賦予租賃土地使用權人以法定續租權 ，除了根據社會(huì )公共利益的需要 ，國家依法定程序收回土地使用權，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國有土地所有者代表對土地使用者提出的續期申請均應予以批準。經(jīng)批準準予續租的，國有土地所有者代表與土地使用者應當重新簽訂土地使用權租賃合同，并辦理登記手續。

　　2、未申請續租和申請續租未獲批準的法律后果

　　眾所周知，租賃地塊上的房地產(chǎn)權是由房屋所有權和土地使用權結合而成的，如果租賃土地使用權期限屆滿(mǎn)時(shí)，租賃地塊上的房屋仍然存在，這兩種權利必然會(huì )產(chǎn)生沖突。如果機械地規定其地上建筑物、其他附著(zhù)物一概由國家無(wú)償取得，顯然與民法有關(guān)所有權的一般原理相抵觸，違背了私權神圣的基本精神，也不符合一般的國際慣例。反之，如果機械地規定其地上建筑物、其他附著(zhù)物一概由國家作出補償的話(huà)，則會(huì )使國家承受巨大的經(jīng)濟負擔，此外也會(huì )助長(cháng)用地者盲目投資開(kāi)發(fā)，在其無(wú)法達到預期利益時(shí)將沉重的包袱甩給國家，由國家承擔其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，社會(huì )公眾分擔責任而投資者獲利，顯然有失公平。在此，就未申請續租和申請續租未獲批準這兩種情況進(jìn)行討論：

　�。�1） 兩者的共同之處在于：只要租賃關(guān)系到期終止，租賃土地使用權均由國家無(wú)償收回；

　�。�2） 兩者的不同之處在于：未申請續租的，其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權由國家無(wú)償取得，不予任何補償；申請續租未獲批準的，其地上建筑物、其他附著(zhù)物依法律、法規或依約定處置。

　　根據公平原則，從衡平租賃雙方當事人的角度著(zhù)眼，租賃期滿(mǎn)，承租人未申請續租的，應視為承租人主動(dòng)放棄續租權，如對其地上建筑物、其他附著(zhù)物進(jìn)行補償，國家的負擔較重，也有失公平，；租賃期滿(mǎn)，承租人申請續租未獲批準的，說(shuō)明承租人本身有續租的意愿，只是國有土地所有者代表基于社會(huì )公共利益的需要而不予批準，所以對其地上建筑物、其他附著(zhù)物應依法律、法規或依約定處置，從而為善意承租人留下了一定的私權救濟空間。

　�。ǘ�）提前終止租賃關(guān)系

　　租賃土地使用權可因國家和用地者的原因而提前終止。

　　1、因公共利益的需要

　　由于公共利益的需要，如出現政府規劃調整，原租賃用地需變?yōu)閯潛苡玫貢r(shí)，國家可提前終止租賃關(guān)系收回土地使用權，由此產(chǎn)生的法律后果同于土地使用權出讓的有關(guān)規定。

　　2、因用地者的原因

　　因土地使用者的原因提前終止租賃關(guān)系，包括兩種情況：一是承租人的違約行為；二是承租人的違法行為。無(wú)論是承租人何種性質(zhì)的行為致使土地使用權租賃關(guān)系提前終止的，承租人均應承擔違約責任，但從公正、衡平的角度出發(fā)，又不能一概而論，只有在懲罰違約、違法行為的同時(shí)又兼顧公平原則，才能在一定程度上促進(jìn)土地經(jīng)濟利益最大化的實(shí)現。

　�。�1）承租人違約

　　對于因承租人的違約行為造成租賃關(guān)系提前終止的，國家在無(wú)償收回租賃土地使用權的前提下，可對地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權及其占用范圍內的租賃土地使用權予以拍賣(mài)或變賣(mài)，基于土地使用權人已經(jīng)對租賃土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，在扣除違約金、稅費、拍賣(mài)費、保管費等相關(guān)費用后，將剩余部分返還于原租賃土地使用權人，作為對其地上物投資的補償。如果無(wú)人應買(mǎi)，原承租人的違約責任自不可免，但對因收回租賃土地使用權而取得的地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權，國家亦應向原承租人作適當補償。

　　拍賣(mài)或變賣(mài)租賃土地使用權及地上建筑物、其他附著(zhù)物后，原土地使用權租賃合同的效力及于拍賣(mài)或變賣(mài)的繼受人。

　�。�2）承租人違法

　　對于因承租人擅自改變土地用途或擅自轉讓、轉租、抵押、租賃土地使用權等違法行為造成租賃關(guān)系提前終止的，由于其行為不僅違反了租賃合同的約定，而且還擾亂了土地占有和流轉的的正常秩序，違反了土地管理制度和地產(chǎn)交易規則，所以除了由國家無(wú)償收回租賃土地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物外，還應支付違約金。

　�。ㄈ�）土地滅失

　　租賃土地使用權取得中，租金支付與租期不同于出讓金支付與出讓年限。其一，國有土地使用權的出讓金價(jià)格遠低于租金價(jià)格；其二，國有土地使用權的租期低于或同于出讓期；其三，除另有約定外，租金由土地使用者按年支付，而出讓金則由土地使用者一次交付或在五年內分期付清。因此，在因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導致國有土地租賃合同的履行客觀(guān)不能時(shí)，合同權利義務(wù)終止，國家可無(wú)償收回租賃土地使用權，而無(wú)須返還用地者已支付的剩余部分的租金。