分析和討論土地權利的特征，必須把土地權利放在國家法律規定的財產(chǎn)權體系等這一大背景下考察。這里先簡(jiǎn)要介紹財產(chǎn)權、物權、不動(dòng)產(chǎn)物權等內容，然后在此基礎上，對土地權利的特征進(jìn)行分析和闡述。

　�。ㄒ唬┴敭a(chǎn)權

　　規定和調整土地權利的法律，除了國家的根本大法——憲法外，最基本的法律就是民法，根據《中華人民共和國民法通則》第2條的規定“中華人民共和國民法調整平等主體的公民之間、法人之間、公民與法人之間的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系”，我國民法主要調整兩種社會(huì )關(guān)系，一是平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系，二是平等主體之間的人身關(guān)系。與此相對應，由民法規定和調整的民事權利主要可分為兩類(lèi)，即財產(chǎn)權和人身權。財產(chǎn)權是指通�？梢砸越疱X(qián)衡量其價(jià)值的利益為內容的民事權利，如物權、債權等。人身權是指以與權利主體的人身不可分離的人身利益為內容的民事權利。如生命權、健康權、名譽(yù)權等�！睹穹ㄍ▌t》第五章民事權利中規定了財產(chǎn)所有權和與財產(chǎn)所有權有關(guān)的財產(chǎn)權，土地權利即屬民事權利中的財產(chǎn)權范疇。

　�。ǘ�）物權

　　物權是財產(chǎn)權的一種。財產(chǎn)權可進(jìn)一步分為物權 （準物權）和債權。分別由物權法和債權法規范和調整。事實(shí)上。迄今為止，我國的現行法律體系并沒(méi)有提出物權的概念，更沒(méi)有一部完整的物權法。但物權作為一個(gè)大陸法系民法上的概念，早在羅馬法中就有出現，一直沿用至今，已較為成熟；同時(shí)《民法通則》第五章第一節財產(chǎn)所有權和與財產(chǎn)所有權有關(guān)的財產(chǎn)權中規定的大多數權利，符合物權的基本特征，民法學(xué)界普遍認為這些權利屬于物權，因而并不影響我們從理論上對物權和物權法進(jìn)行討論。還有必要說(shuō)明的是，隨著(zhù)我國經(jīng)濟體制改革的深化，特別是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，引入物權概念，制定物權法，已成為當務(wù)之急。目前，國家也已著(zhù)手進(jìn)行這項工作。

　　物權是指權利人在法律規定的范圍內按照自己的意志支配自有物或者依照授權支配他人的物，直接享受物的效益的排他性財產(chǎn)權。其中物是人們可支配和利用的物質(zhì)財富。

　　可以從以下四個(gè)方面把握：

　�。�1）物權是一種財產(chǎn)權。它具有直接的財產(chǎn)內容。

　�。�2）物權是以一定的物為客體的財產(chǎn)權。以無(wú)體財產(chǎn)或給付為標的的權利，不是物權。同時(shí)物權的標的只能是一定的物，要么是權利人合法所有的自有物，要么是權利人根據法律、合同所支配的他人的物。

　�。�3）物權是支配型財產(chǎn)權。財產(chǎn)權可分為兩種類(lèi)型，請求型財產(chǎn)權和支配型財產(chǎn)權。請求型財產(chǎn)權如因合同、侵權行為等發(fā)生的債權，權利人必須通過(guò)義務(wù)人給付財產(chǎn)。才能實(shí)現利益。支配型財產(chǎn)權則是權利人不需請求他人給付財產(chǎn)，自己支配標的物即直接實(shí)現財產(chǎn)利益的權利。

　�。�4）物權可分為按照自己的意志支配自有物的物權和依照授權支配他人的物的物權。前者叫自物權，后者叫他物權。

　　債權是和物權并列而言的。關(guān)于債權，我國《民法通則》第八十四條對債做了規定：“債是按照合同的約定或者法律的規定，在當事人之間產(chǎn)生的特定的權利和義務(wù)關(guān)系”。進(jìn)言之，債是指特定當事人之間的一種特定的權利和義務(wù)關(guān)系。在這種民事法律關(guān)系中，一方享有請求他方為一定行為或不為一定行為的權利，而他方則負有滿(mǎn)足該項請求的義務(wù)。例如，在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，買(mǎi)方有請求賣(mài)方依約交付出賣(mài)物歸其所有的權利，賣(mài)方則相應地負有將出賣(mài)物交付買(mǎi)方的義務(wù)。享有權利的一方稱(chēng)債權人，負有義務(wù)的一方稱(chēng)債務(wù)人。

　　物權和債權都是財產(chǎn)權，都是民法調整財產(chǎn)關(guān)系的結果。但是二者又有不同的特征。對二者加以區分，有助于我們進(jìn)一步加深對物權的理解。

　　首先，從反映的社會(huì )關(guān)系看，二者的性質(zhì)不同。債反映動(dòng)態(tài)的財產(chǎn)關(guān)系，即財產(chǎn)流轉關(guān)系，也就是財產(chǎn)由一個(gè)主體轉移給另一個(gè)主體的關(guān)系；物權則主要反映靜態(tài)的財產(chǎn)關(guān)系，也就是財產(chǎn)的歸屬關(guān)系所有權是財產(chǎn)流轉的前提和結果，債則是財產(chǎn)流轉的法律表現。

　　其次，從法律關(guān)系的主體上看，二者的主體范圍不同。債是轉定的當事人之間的法律關(guān)系，其主體雙方都是特定的。債權人的權利原則上只對債務(wù)人發(fā)生效力，所以民法理論上將債稱(chēng)為相對的法律關(guān)系，將債權稱(chēng)為對人權。而物權關(guān)系是特定的權利主體和不特定的義務(wù)主體之間的一種法律關(guān)系，即物權關(guān)系中的義務(wù)主體是不特定的。物權人的權利對所有人以外的一切人都發(fā)生效力。因此，民法理論上將物權關(guān)系稱(chēng)為絕對法律關(guān)系，將物權稱(chēng)為對世權。例如，在買(mǎi)賣(mài)之債中，買(mǎi)方 （債權人）和賣(mài)方 （債務(wù)人）都是特定的，買(mǎi)方只能對賣(mài)方主張權利：而作為財產(chǎn)所有關(guān)系中的物權人有權向侵犯其權利的任何人主張權利。

　　第三，從法律關(guān)系的客體上看，二者的客體范圍不同。債的客體可以是物，也可以是行為等；而物權的客體只能是物，不包括行為。

　　第四，從法律關(guān)系的內容上看，二者的內容不同。債權人的權利主要不是體現在自已實(shí)施某種行為的可能性上，而是要求債務(wù)人為一定行為或不為一定行為。在一般情況下，債權人權利的實(shí)現須依靠債務(wù)人的行為。例如，買(mǎi)受人作為債權人，有權取得出賣(mài)物的所有權，但他只能通過(guò)出賣(mài)人將出賣(mài)物的所有權轉讓給他才能實(shí)現其權利，并不能直接取得或支配該物。而所有人所享有的權利則主要是自己實(shí)現某種行為的可能性，物權人對自己的財產(chǎn)可依法直接占有、使用、收益和處分，不需借助于他人的行為，就可以實(shí)現自己的權利。

　　第五，從法律關(guān)系的發(fā)生上看，二者發(fā)生的原因不同。債是按照合同的約定或者依照法律的規定產(chǎn)生的。產(chǎn)生債的法律事實(shí)既可以是合法行為，也可以是不合法的行為；而物權關(guān)系一般只能根據合法行為發(fā)生。