如今的人們，打開(kāi)報紙、雜志、電視網(wǎng)絡(luò )，隨處的媒體都可見(jiàn)到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)無(wú)所不在的廣告。到處都是樓盤(pán)分析，樓價(jià)趨勢預測，房屋買(mǎi)賣(mài)中介，不知不覺(jué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日益成為社會(huì )的經(jīng)濟龍頭產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。是社會(huì )城市化進(jìn)程的一個(gè)重要表現與必然產(chǎn)物。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開(kāi)城市這個(gè)主體環(huán)境。它是在人群聚居的城市地區中，隨著(zhù)工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì )經(jīng)濟實(shí)踐活動(dòng)中的重要作用也主要是在城市這個(gè)環(huán)境中體現也來(lái)的。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著(zhù)密切聯(lián)系，與城市規劃有著(zhù)密切的聯(lián)系。但我國的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運作中，由于起步晚、基礎差等種種原因與城市規劃的協(xié)調發(fā)展存在著(zhù)不和諧之處。從最開(kāi)始的長(cháng)期的滯后到后來(lái)的短期的過(guò)熱，即使在經(jīng)過(guò)調整后的今天，仍有一些矛盾存在。該如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規劃發(fā)展的良性互動(dòng)，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。試圖就這一問(wèn)題，進(jìn)行一點(diǎn)淺顯的分析。

　　1 何為城市規劃？何為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？

　　城市規劃即為：研究城市的未來(lái)發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時(shí)期內城市發(fā)展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設和管理的依據，也是城市規劃、城市建設、城市運行三個(gè)階段管理的龍頭。城市規劃的任務(wù)是根據國家城市發(fā)展和建設方針、經(jīng)濟技術(shù)政策、國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展長(cháng)遠計劃、區域規劃，以及城市所在地區的自然條件、歷史情況、現狀特點(diǎn)和建設條件，布置城市體系；確定城市性質(zhì)、規模和布局；統一規劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟、文化、基礎設施等各項建設，保證城市有秩序地、協(xié)調地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設獲得良好的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般則指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以贏(yíng)利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷(xiāo)售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進(jìn)行基礎建設，房屋建設的行為。

　　2 城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為特點(diǎn)

　　城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門(mén)組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長(cháng)遠利益；要建設好城市，必須有一個(gè)統一的、科學(xué)的城市規劃，并嚴格按照規劃來(lái)進(jìn)行建設。城市規劃是一項政策性、科學(xué)性、區域性和綜合性很強的工作。它要預見(jiàn)并合理地確定城市的發(fā)展方向、規模和布局，作好環(huán)境預測和評價(jià)，協(xié)調各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統籌安排各項建設，使整個(gè)城市的建設和發(fā)展，達到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟合理、“骨、肉”協(xié)調、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動(dòng)、學(xué)習、交通、休息以及各種社會(huì )活動(dòng)創(chuàng )造良好條件。

　　而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得土地使用權后，對地上、地下基礎設施和房屋進(jìn)行的綜合開(kāi)發(fā)與配套建設，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同特點(diǎn)。

　　3 城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的矛盾

　　城市規劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的個(gè)體最優(yōu)城市規劃考慮整個(gè)城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和生態(tài)效益的統一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟行為。開(kāi)發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開(kāi)發(fā)方式，要求更高的容積率。

　　兩者的出發(fā)點(diǎn)不同導致城市規劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長(cháng)遠考慮。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資者和開(kāi)發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內。獲得最大利潤，市場(chǎng)經(jīng)濟成為衡量項目可行性的重要依據。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加著(zhù)重于經(jīng)濟開(kāi)發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟發(fā)展。

　　以上的根本矛盾導致了現代城市建設中經(jīng)常發(fā)生的一些問(wèn)題。比如，對公共開(kāi)發(fā)的冷落，公共設施是城市發(fā)展的基礎和必不可少的前提，為社會(huì )的利益服務(wù)。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開(kāi)發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟利益，很少有人參與建設。而商品房樓盤(pán)則存在過(guò)度開(kāi)發(fā)現象，開(kāi)發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

　　如果過(guò)份強調長(cháng)遠利益，會(huì )失去經(jīng)濟發(fā)展的機會(huì )；過(guò)分強調短期效益，則可能加重未來(lái)城市的負擔和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調長(cháng)遠利益與短期利益的關(guān)系，使城市規劃的宏偉藍圖通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現，城市得到穩步、協(xié)調的發(fā)展是我們重點(diǎn)思考的問(wèn)題。

　　3.1 工業(yè)城市規劃必須有超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準備按照規劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　3.2 開(kāi)發(fā)方則應在委托規劃設計時(shí)，在審查資質(zhì)的基礎上，設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開(kāi)發(fā)企業(yè)的設計意圖。無(wú)論是單體建筑，還是聯(lián)片開(kāi)發(fā)，都應和周?chē)�的建筑及環(huán)境相協(xié)調，并體現出設計規劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強自己身服務(wù)城市的意識，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟效益，而不顧社會(huì )效益。

　　3.3 在市場(chǎng)經(jīng)濟中，城市規劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開(kāi)發(fā)的決定權，而只具有否決權，這導致了規劃部門(mén)對城市建設的一些被動(dòng)。規劃行政主管部門(mén)職能的更應該強調主觀(guān)能動(dòng)性，在控制性指標范圍內適當的來(lái)控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強度和建筑形態(tài)�？刂菩栽斠幍母黜椏刂浦笜藨�有一定的彈性和靈活性，也賦予開(kāi)發(fā)方更大的設計方面的自由度，同時(shí)又符合規劃要求，更好的吸引投資。

　　3.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要服從城市規劃，同時(shí)將開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題情況及時(shí)反饋給城市規劃部門(mén)，雙方共同協(xié)調解決問(wèn)題。

　　4 城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的統一目標

　　城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者共同為建設城市服務(wù)，從這一點(diǎn)看，它們的最終目標是一致的。那么在最終目標一致的情況下，城市規劃要加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理，適應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，使規劃易于實(shí)施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更好的服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門(mén)的意見(jiàn)，嚴格執行各項指標，更優(yōu)的體現城市總體規劃意識�？傊�，城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要相互了解，協(xié)調互動(dòng)，以實(shí)現城市規劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)。共同建設和諧發(fā)展的城市進(jìn)程。