《房地產(chǎn)基本制度與政策及相關(guān)知識》試題特點(diǎn)

　　注重大綱和教材的變化及增加內容

　　但是近幾年的考試特別注重出奇、出新，尤其是出新：一是當年《房地產(chǎn)基本制度與政策及相關(guān)知識》大綱、指導教材的新增內容；二是現行法律、法規、政策的新變化內容，都是當年出題的重點(diǎn)。2007～2010年本門(mén)課程指導教材均進(jìn)行了修訂，新增了不少內容，如物權法，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法，城市規劃綠線(xiàn)、紫線(xiàn)、藍線(xiàn)、黃線(xiàn)管理制度，土地制度，房屋拆遷政策，環(huán)境知識等等。

　　需要指出的是，近幾年教材變化較大，變化的依據主要是：《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《耕地占用稅暫行條例》、《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《房屋登記簿管理試行辦法》等。同時(shí)，2008年房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識打亂了過(guò)去的章節，重新進(jìn)行了編排，并新增了環(huán)境知識一章。這些變化的章節和內容，應是近年的必考點(diǎn)和易考點(diǎn)。近兩年，《房地產(chǎn)基本制度與政策》增加或變化的內容包括針對房地產(chǎn)稅收政策的變化，一是自2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。二是2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號），被業(yè)界稱(chēng)為“國十一條”。明確規定：對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。繼續實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關(guān)個(gè)人購買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。三是2009年12月22日，國家財政部、國家稅務(wù)總局出臺的《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]157號）規定：自2010年1月1日起，個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的非普通住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　例題1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔保未來(lái)三年連續獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有（BD）。（2007年試題）
　　A．該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押
　　B．該抵押是最高額抵押
　　C．若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1.5億元
　　D．若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1.2億元
　　E．該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力采集者退散

　　此題就是依據《物權法》的規定，最高額抵押是為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內將要連續發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來(lái)發(fā)生的債權提供擔保，是對一定期間內連續發(fā)生的債權做擔保。設定最高額抵押權時(shí)，債權尚未發(fā)生，為擔保將來(lái)債權的履行，抵押人和抵押權人協(xié)議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。

　　例題2：某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無(wú)力還款，依法定程序拍賣(mài)，拍賣(mài)所得款（A）。（2007年試題）
　　A．甲銀行優(yōu)先受償
　　B．按兩家銀行的債權數額大小確定受償順序
　　C．乙銀行優(yōu)先受償
　　D．按兩家銀行的債權比例受償

　　做此題也要依據《物權法》的規定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　需要指出的是，近幾年教材變化較大，變化的依據主要是：《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《耕地占用稅暫行條例》、《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《房屋登記簿管理試行辦法》等。同時(shí)，2008年房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識打亂了過(guò)去的章節，重新進(jìn)行了編排，并新增了環(huán)境知識一章。這些變化的章節和內容，應是近年的必考點(diǎn)和易考點(diǎn)。近兩年，《房地產(chǎn)基本制度與政策》增加或變化的內容包括針對房地產(chǎn)稅收政策的變化，一是自2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。二是2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號），被業(yè)界稱(chēng)為“國十一條”。明確規定：對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)。繼續實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關(guān)個(gè)人購買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。三是2009年12月22日，國家財政部、國家稅務(wù)總局出臺的《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]157號）規定：自2010年1月1日起，個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的非普通住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)

　　注重每個(gè)章節考試出題所占比例年年交替變化

　　從2001～2010年試題各章所占分值比較中，我們應注意的問(wèn)題是，每年考試出題時(shí)每章內容所占比例呈現著(zhù)“今年高、來(lái)年低”的特點(diǎn)。也就是每章的出題頻率在考試中所占比例呈現出一年大一年小的趨勢，如2001～2005年《房地產(chǎn)基本制度與政策》第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度與政策考試中，2001年占7%，2002年占2.5%，2003年占11%，2004年占5.5%．2005年占2%，2006年占3%。從這項規律中，我們在準備每年的考試時(shí)，應把上年度考試出題所占比例小的章節，作為當年的復習重點(diǎn)。

　　注重基本概念與基本原理考核

　?。?）土地使用權出讓、房地產(chǎn)交易、房產(chǎn)稅、經(jīng)濟學(xué)、保險、拍賣(mài)、城市規劃、容積率、民法等基本概念?！　　　　　?br />（2）土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋拆遷、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權屬、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)管理、住房公積金等基本政策。

　?。?）土地有償有期限使用制度、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報制度、房屋租賃登記備案制度、房地產(chǎn)價(jià)格評估制度等基本制度。

　?。?）供求規律、邊際效用遞減規律、保險最大誠信原則、保險近因原則、保險損失賠償原則、拍賣(mài)的公開(kāi)公平公正原則、會(huì )計的權責發(fā)生制原則等基本原理、基本規律和基本原則。

　　對這些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基礎上記憶。

　　如基本概念的考核，2004年試題中，有一道單選題，匯票是（D）。
　　A．由出票人簽發(fā)，承諾自己在見(jiàn)票時(shí)或在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據
　　B．銀行活期存款人簽發(fā)給收款人辦理結算或委托開(kāi)戶(hù)銀行將確定金額從其賬戶(hù)支付給收款人或持票人的票據
　　C．由出票人簽發(fā)，承諾他人在見(jiàn)票時(shí)或在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人或持票人的存單
　　D．由出票人簽發(fā)，承諾付款人在見(jiàn)票時(shí)或在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據這道題是房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識第七章金融知識的考點(diǎn)。做這道題關(guān)鍵要理解匯票的真正內涵。根據其定義“匯票是由出票人簽發(fā)，委托付款人在見(jiàn)票時(shí)或在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據”，只有D項符合題意。

　　再如對邊際效用遞減規律的考核，2004年出了一道單項選擇題：假設某個(gè)消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類(lèi)型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費，則對商品乙消費的邊際效用（B）。
　　A．減少來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)
　　B．增加
　　C．不變
　　D．可能增加也可能減少

　　這道題主要考查應試者對邊際效用遞減規律的理解掌握程度。根據邊際效用遞減規律，當增加商品x的消費時(shí)，x的邊際效用逐漸減少；而商品Y的消費量因商品x的增加而減少，故Y的邊際效用增加。因此本題的正確答案為B。

　　注重本門(mén)課程內容的角角落落

　　從2001～2010年試題的變化趨勢來(lái)看，試題的覆蓋面越來(lái)越廣，采分點(diǎn)逐年增多，幾乎涉及到了每個(gè)章節，不像1998年以前，因為內容少，考試內容出現扎堆的現象，如1996年有關(guān)房地產(chǎn)交易政策與制度的考試內容占到整張試卷的40%，可以說(shuō)是比較罕見(jiàn)的。如房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識在第一門(mén)課程考試整張卷100分中，只占40分，每章僅占2～4分。從1999年以來(lái)，基本上每章內容都有考試點(diǎn)出現，并且和高等教育自學(xué)考試的特點(diǎn)一樣，對教材的角角落落，甚至教材中出現的小例子都成了出題的極好素材，也就是一些平時(shí)可能認為并不重要，且比較偏僻的知識點(diǎn)，也往往會(huì )出現在試題中，可以說(shuō)出乎每位考生的意料。因此問(wèn)題的關(guān)鍵是要切實(shí)認真熟悉教材的框架、內容，不可一知半解，抱著(zhù)僥幸的心理則更不可取。如2005年的試題中，有一道題：根據信托合同，信托機構依據其管理經(jīng)營(yíng)的實(shí)際業(yè)績(jì)確定（C）。
　　A．委托財產(chǎn)總值
　　B．信托范圍
　　C．信托收益
　　D．信托信用等級

　　這道題就出得比較偏，主要考核金融知識中的“金融信托投資業(yè)務(wù)”，平時(shí)可能對這樣的內容不重視，只有依據“信托機構按經(jīng)營(yíng)的實(shí)際效果計算信托收益，根據資財運用的贏(yíng)利水平進(jìn)行分配，因而付給受益人的盈利額并不固定”，并進(jìn)行認真分析，才能做對。

　　2004年還出了一道教材上沒(méi)有，可能我們從未注意的《中華人民共和國刑法》條文的試題，即：《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規定“違反土地管理法規，非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的（B）。”
　　A．處3年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)
　　B．處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金
　　C．處3年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金
　　D．處3年以上，5年以下有期徒刑，并處或者單處罰金

　　做此題的關(guān)鍵是要掌握《中華人民共和國刑法》第三百四十二條的規定，即：違反土地管理法規，非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。因此，我們要熟悉《中華人民共和國刑法》有關(guān)土地的三條規定，這些內容在本輔導書(shū)中有所體現，要注意積累?？梢哉f(shuō)2004年這樣的偏題很多，導致了該年度考試通過(guò)人數比較少。

　　注重綜合知識的考核

　　特別是通過(guò)對近幾年本門(mén)課程的考試試卷分析，靈活運用的試題題型所占的比例，呈現出逐年加大的趨勢，應引起我們的高度重視?？荚囯y度、考試內容范圍的不斷增大，給考生帶來(lái)了不少壓力。這主要是為了全面考核應試者的綜合分析能力。此類(lèi)試題往往在題干中采取肯定式或否定式設問(wèn)方式，如， “下列有關(guān)x×××的表述中，正確的是（ ）”、“下列關(guān)于××××，說(shuō)法不正確的是（ ）”等。做這類(lèi)題就要求我們必須全面理解知識，多熟悉教材內容，多做練習。如2007年房地產(chǎn)估價(jià)師考試有這樣一道多項選擇題：下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有（ABD）。
　　A．征收或者征用都是為了公共利益的需要
　　B．征收或者征用都要依法給予補償來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)
　　C．征收是國家行為，征用是企業(yè)行為
　　D．征收是土地所有權發(fā)生改變，征用是土地使用權發(fā)生改變
　　E．征收是強制性的，征用是非強制性的

　　做此題就要掌握征收和征用的區別，二者既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益的需要，都要經(jīng)過(guò)法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，是國家從被征用人手中直接取得所有權或其他權利的行為，其結果是權利發(fā)生轉移；征用是使用權的改變，是在特殊或者緊急狀態(tài)下的強制使用，一旦特殊或者緊急狀態(tài)結束，被征用的土地應當如數返還給原權利人。

　　注重考試出題的靈活性

　　如2003年的試題中有一道單項選擇題：關(guān)于下列數據表述正確的是（B）。

　　A．上述數據的眾數為100
　　B．上述數據的眾數為101
　　C．上述數據的算術(shù)平均數為101
　　D．上述數據的中位數為101

　　這道題可以說(shuō)比較新穎，還采取了表格的形式。此題考核有關(guān)統計的知識，只要我們掌握了眾數、算術(shù)平均數、中位數的特點(diǎn)及知識，這道題就很容易做。上述數據的算術(shù)平均數=（98+101+101+100+101+99+102+97+102+99）÷10=100，不是101。“眾數是分布數列中出現頻率最大的標志值”。101出現3次，且是最大的標志值，因此是眾數，是正確答案。來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)

　　注重有關(guān)法律、法規和規章條文的考核

　　在學(xué)習中，我們不僅要熟悉《房地產(chǎn)基本制度與政策》后面所附錄的有關(guān)法律、法規和規章，同時(shí)我們對與本門(mén)課程內容有關(guān)的法律、法規和規章，也要熟悉。特別是要結合大綱要求及教材內容讀兩遍法律、法規和規章條文內容。本輔導書(shū)中也特別注重這個(gè)問(wèn)題，幾乎每章內容都指出了本章的有關(guān)法律、法規和規章名稱(chēng)及重要條文，應試者可以結合學(xué)習。對于現行法律、法規和規章條文的考核，在教材中可能找不到出處。但是只要熟悉了有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規條文內容，就可以準確作答。如2005年的試題中有一道多項選擇題：農用地包括（ABC）。
　　A．養殖水面
　　B．草地來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)
　　C．耕地
　　D．水利設施用地
　　E．未利用地

　　此題主要根據《土地管理法》第四條的規定，“前款所稱(chēng)農用地是指直接用于農業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地”。水利設施用地屬于建設用地。這些內容教材上沒(méi)有，因此要求考生還要注意教材涉及的法規內容。

　　注重重要知識點(diǎn)的考核

　　如土地制度與政策中的“征收土地”、房地產(chǎn)交易知識制度與政策中的“面積誤差”處理問(wèn)題等，尤其是規劃知識中的“容積率”知識，在2003-2005年試題中連續三年出現，如2003年判斷題：在編制控制性詳細規劃過(guò)程中，容積率可根據需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開(kāi)發(fā)的效益，防止無(wú)效益或低效益開(kāi)發(fā)造成的土地浪費（對）。2004年判斷題：容積率是一種既可采用上限控制又可采用下限控制的規劃指標（對）。2005年判斷題：制定容積率下限的目的是防止過(guò)度開(kāi)發(fā)帶來(lái)的城市基礎設施超負荷運行（錯）。

　　因此，應試者在普遍學(xué)習的基礎上，要善于把握重點(diǎn)，很好地掌握各章的關(guān)鍵知識點(diǎn)。

　　注重計算知識點(diǎn)的計算考核

　　為此，在本輔導書(shū)中，對每章內容中的計算知識點(diǎn)，都進(jìn)行了歸納匯總，供參考。如2003年試題中有一道單項選擇題：某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬(wàn)元，負債30萬(wàn)元，資本公積10萬(wàn)元，留存收益10萬(wàn)元，盈余公積5萬(wàn)元，則該企業(yè)的實(shí)收資本為（B）萬(wàn)元。
　　A．95
　　B．100
　　C．120
　　D．175

　　做這道題，關(guān)鍵是要掌握會(huì )計知識中的“所有者權益包括實(shí)收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤四個(gè)項目，其中，盈余公積和未分配利潤合稱(chēng)為留存收益”以及會(huì )計恒等式“所有者權益=資產(chǎn)負債”等知識點(diǎn)，該題的計算過(guò)程為：所有者權益=150萬(wàn)元負債30萬(wàn)元=120萬(wàn)元。該企業(yè)的實(shí)收資本=120萬(wàn)元資本公積10萬(wàn)元留存收益l0萬(wàn)元=100萬(wàn)元。 來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)

　　再如2005年試題中有一道單項選擇題：某非經(jīng)濟特區的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機構完成本地一宗以房地產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價(jià)格為2000萬(wàn)元，按照國家計委、建設部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規定的收費標準，估價(jià)收費最高為（C）萬(wàn)元。
　　A．1.60
　　B．3.00
　　C．4.25
　　D．5.00

　　此題依據的是原國家計委、建設部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規定的收費標準，同時(shí)還要注意“某非經(jīng)濟特區”幾個(gè)字眼，如果是“某經(jīng)濟特區”，在正常計算的同時(shí)還可以加收30%.此題的計算步驟：100×0.5%+900 X0.25%+1000×0.15%=4.25（萬(wàn)元）。來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)

　　近兩年考試中直白性試題所占比重較大

　　在2008～2009年的考試中，單純直白性試題題量增加，主要原因是前幾年本門(mén)程考試通過(guò)率較低，即減小試題難度、提高通過(guò)率，是近兩年考試出題的特點(diǎn)。如2009年有一道單項選擇題：拆遷當事人雙方對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當由（    ）確認。來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)
　　A．房地產(chǎn)行政主管部門(mén)
　　B．房屋拆遷管理部門(mén)
　　C．城市規劃行政主管部門(mén)
　　D．房屋登記機構

　　答案：C

　　解析：對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。

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