甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)收益各按50%分成。到項目建成時(shí)投資正好用完，銷(xiāo)售費用也已預提。項目的總建筑面積10000㎡，售價(jià)3000元/㎡，銷(xiāo)售稅費率為售價(jià)的7%.銷(xiāo)售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積100㎡的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時(shí)再作處理。該項目在短期內銷(xiāo)售完成，實(shí)際銷(xiāo)售費用與預提的銷(xiāo)售費用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元；乙則認為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應從自己的應得收人中扣除12.5萬(wàn)元，自己應分得1368.55萬(wàn)元。若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理？為什么？

　　答案：

　?。?）甲、乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價(jià)值分割，而乙只考慮該套房屋的成本分割，未考慮房屋的利潤分割。

　?。?）正確的分配方案應該是按50%的分配比例對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行分割，則：

　　甲應該分得：2762.1÷2+30+2=1396.05萬(wàn)元；

　　乙應該分得：2762.1÷2-30÷2=1366.05萬(wàn)元。

　　王某于2006年3月10日在郊區發(fā)現一棟自己喜歡的別墅并立即購買(mǎi)，購買(mǎi)價(jià)格為220萬(wàn)元，當時(shí)為辦理過(guò)戶(hù)手續委托評估公司對該別墅進(jìn)行了評估，評估價(jià)值為200萬(wàn)元。2006年10月1日，張某因資金緊張，欲將該別墅作為抵押物向銀行貸款，銀行同意張某貸款申請，但要求對該別墅的抵押價(jià)值進(jìn)行重新評估。

　　問(wèn)：為什么原評估報告不可用？

　　答案：

　?。?）評估目的不同，估價(jià)報告只能為委托方在該目的下提供估價(jià)對象的價(jià)值依據；評估時(shí)點(diǎn)不同，市場(chǎng)可能發(fā)生變化，別墅的周?chē)坝^(guān)也可能發(fā)生變化。

　?。?）考慮到抵押對象為別墅，其價(jià)值量大。而需求市場(chǎng)相對較少，變現能力差，若貸款不能如期償還，銀行存在著(zhù)很大的變現風(fēng)險，因此抵押評估的價(jià)值可能和原報告的評估結果有很大差異，故需重新評估。

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