第六部分《國家土地管理局關(guān)于土地使用權抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》輔導

　　《國家土地管理局關(guān)于土地使用權抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》出臺背景實(shí)施時(shí)間：

　　1997年1月3日，《國家土地管理局關(guān)于土地使用權抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》[1997]國土[籍]字第2號）。

　　重要條文學(xué)習

　　一、關(guān)于土地使用權抵押登記的法律效力

　　土地使用權抵押權的設立、變更和消滅應依法辦理土地登記手續。土地使用權抵押合同經(jīng)登記后生效，未經(jīng)登記的土地使用權抵押權不受法律保護。

　　土地使用權抵押登記必須以土地使用權登記為基礎，并遵循登記機關(guān)一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權登記機關(guān)辦理抵押登記�？h級以上地方人民政府土地管理部門(mén)負責土地使用權抵押登記工作。

　　土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書(shū)》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權法律憑證，抵押權人不得扣押抵押土地的土地證書(shū)。抵押權人扣押的土地證書(shū)無(wú)效，土地使用權人可以申請原土地證書(shū)作廢，并辦理補發(fā)新證手續。

　　二、關(guān)于土地使用權抵押的地價(jià)評估和合同簽訂

　　土地使用權抵押應當進(jìn)行地價(jià)評估，并由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。地價(jià)評估收費標準按國家有關(guān)規定執行。

　　1.以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押權人進(jìn)行地價(jià)評估或由具有土地估價(jià)資格的中介機構評估并經(jīng)抵押權人認可后，由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。

　　2.以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機構進(jìn)行地價(jià)評估，經(jīng)土地管理部門(mén)確認，并批準抵押，核定出讓金數額后，由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。

　　3.鄉（鎮）村企業(yè)廠(chǎng)房等建筑物抵押涉及集體土地使用權抵押的，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機構進(jìn)行地價(jià)評估，經(jīng)土地管理部門(mén)確認，并明確實(shí)現抵押權的方式，需要轉為國有的，同時(shí)核定土地使用權出讓金數額。然后，由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。

　　4.以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機構進(jìn)行地價(jià)評估，并經(jīng)土地管理部門(mén)確認后，由抵押人和抵押權人抵押合同。

　　抵押出讓土地使用權的，抵押權終止期限不得超過(guò)土地使用權出讓終止期限。

　　三、關(guān)于土地使用權抵押登記申請

　　土地使用權設立抵押權的，抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂后十五日內，持被抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價(jià)評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證共同到土地管理部門(mén)申請抵押登記。一方到場(chǎng)申請抵押登記的，必須持有對方授權委托文件。

　　申請抵押登記除提交前款所列材料外還應分別情況，提交下列材料：

　　1.以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門(mén)確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證明；

　　2.以房屋及其占有范圍內的土地使用權抵押的，提交房屋所有權證；

　　3.抵押鄉（鎮）村企業(yè)廠(chǎng)房等建筑物及集體土地使用權抵押的，提交集體土地所有者同意抵押的證明；

　　4.以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；

　　5.抵押人和抵押權人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書(shū)和代理人身份證件；

　　6.抵押權人為非金融機構，其抵押借款行為依法應當辦理有關(guān)批準手續的，應當提交有關(guān)批準文件。

　　同一宗地多次抵押時(shí)，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。

　　未按規定提交有關(guān)證明文件的土地使用權抵押登記申請，土地管理部門(mén)不予受理。

　　四、關(guān)于土地使用權抵押登記和變更登記

　　抵押登記申請經(jīng)審查，符合規定要求的，準予登記，土地管理部門(mén)在抵押土地的土地登記卡上進(jìn)行注冊登記，同時(shí)在抵押人土地使用證內進(jìn)行記錄，并向抵押權人核發(fā)《土地他項權利證明書(shū)》，土地使用權抵押權正式生效。

　　土地使用權分割抵押的，由土地管理部門(mén)確定抵押土地的界線(xiàn)和面積。

　　抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后十五日內，持有關(guān)文件到土地管理部門(mén)辦理變更抵押登記手續。

　　因處分抵押財產(chǎn)轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產(chǎn)處分后三十日內，持有關(guān)證明文件到土地管理部門(mén)辦理變更土地登記手續。處分抵押財產(chǎn)涉及集體土地所有權轉為國有土地的，近土地管理的有關(guān)規定辦理。

　　抵押合同解除或終止，抵押權人應出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權利證明書(shū)》一起交抵押人，抵押人自抵押合同終止或解除之日起十五日內，持有關(guān)文件到土地管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)抵押登記手續。

　　例題：因處分抵押財產(chǎn)轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產(chǎn)處分后（�。┤諆�，持有關(guān)證明文件到土地管理部門(mén)辦理變更土地登記手續。
　　A．20　
　　B．30　
　　C．45　
　　D．60

　　答案：A
　　解析：因處分抵押財產(chǎn)轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產(chǎn)處分后二十日內，持有關(guān)證明文件到土地管理部門(mén)辦理變更土地登記手續。

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