第十一章 地價(jià)評估及分攤

　　【本章主要內容】

　　1．地租理論及測算

　　2．路線(xiàn)價(jià)法

　　3．城鎮基準地價(jià)評估

　　4．基準地價(jià)修正法

　　5．補地價(jià)的測算

　　6．高層建筑地價(jià)分攤

　　1．地租理論及測算

　　1.1地租的含義

　　1.2地租現象

　　1.3地租理論的回顧

　　1.4地租的測算

　　1.1地租的含義

　　狹義

　　指利用土地所獲得的超額報酬

　　廣義

　　指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬

　　基本含義

　　是一種純粹的剩余物

　　1.2地租現象

　　農地由于肥力不同而獲得超過(guò)差地的產(chǎn)量

　　農地由于位置離市場(chǎng)的距離不同而獲得的超過(guò)距離遠的土地節省的運輸費用

　　城鎮中位置不同的攤位，位置好的攤位比位置差的攤位帶來(lái)銷(xiāo)售凈收入的增加

　　1.3地租理論的回顧

　　經(jīng)濟學(xué)家 地租理論

　　威廉。配第 地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本

　　理查德?？驳俾?地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-經(jīng)營(yíng)利潤

　　亞當。斯密 地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤

　　詹姆斯。安德森 創(chuàng )立了級差地租論

　　大衛。李嘉圖 地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤

　　馬爾薩斯 地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-所使用的資本×一般農業(yè)資本利潤率

　　約翰。馮。杜能 地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本利息

　　馬克思 地租可以分為級差地租、絕對地租和壟斷地租

　　地租＝市場(chǎng)價(jià)格－生產(chǎn)成本－平均利潤－資本利息

　　威廉。羅雪爾 地租＝土地收益－工資和利息等項目

　　伊利和莫爾豪斯 地租＝房地產(chǎn)收益－利息－折舊損耗－其它費用

　　雷利。巴洛維 地租＝總產(chǎn)值或總收益－要素成本或總成本

　　1.4地租的測算

　　地租測算公式

　　地租＝農產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格－農產(chǎn)品銷(xiāo)售稅費－農產(chǎn)品生產(chǎn)成本－土地上投入資本的利息－農業(yè)經(jīng)營(yíng)者利潤

　　說(shuō)明

　　公式中的土地上投入資本的利息，是除土地投入之外 其它投入資本的利息（不包括土地價(jià)值的資本的利息）

　　土地是在最佳用途下使用的－競標地租理論

　　土地是在最佳集約利用下使用的－馬克思級差地租Ⅱ理論

　　銷(xiāo)售稅費、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營(yíng)利潤均是以社會(huì )平均或一般水平來(lái)扣除的

　　土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數量為Q，每個(gè)產(chǎn)品 市場(chǎng)價(jià)格為P，則市場(chǎng)價(jià)格＝PQ

　　實(shí)際測算地租的具體方法

　　從房租中分離出地租

　　地租＝房租－房屋折舊費－維修費－管理費－投資利息－保險費－房地產(chǎn)稅－租賃費用－租賃稅費－利潤

　　由地價(jià)求出地租

　　采用市場(chǎng)法求出地租

　　采用類(lèi)似假設開(kāi)發(fā)法求出地租

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