7．收益法總結和例題

　　7.1實(shí)際收益與客觀(guān)收益的例題

　　7.2過(guò)去收益和未來(lái)收益的例題

　　7.3扣除法的例題

　　7.4比較完整的收益法測算過(guò)程

　　7.1實(shí)際收益與客觀(guān)收益的例題

　　7.4比較完整的收益法測算過(guò)程

　　[例8-31]估價(jià)對象概況：本估價(jià)對象是一幢出租的寫(xiě)字樓；土地總面積12000㎡，總建筑面積52000㎡；建筑層數為地上22層、地下2層，建筑結構為鋼筋混凝土結構；土地使用期限為50年，從2002年5月15日起計。、

　　估價(jià)需要：評估該幢寫(xiě)字樓2007年5月15日的購買(mǎi)價(jià)格。

　　估價(jià)過(guò)程：

　?。?）選擇估價(jià)方法。該宗房地產(chǎn)是出租的寫(xiě)字樓，為收益性房地產(chǎn)，適用收益法估價(jià)，故選取用收益法。具體是選取用收益法中的報酬資本化法，公式為：

　?。?）搜集有關(guān)資料。通過(guò)調整了解，并與類(lèi)似寫(xiě)字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費進(jìn)行比較分析，得出了估價(jià)對象的有關(guān)情況和正?？陀^(guān)的數據如下：

　　1）租金按照凈使用面積計?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e總計為31200㎡，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過(guò)道、樓梯、電梯、公共衛生間、大樓管理人員用房、設備用房等占用的面積。

　　2）月租金平均為35元/㎡（凈使用面積）

　　3）出租率年平均為90%．

　　4）經(jīng)常費平均每月10萬(wàn)元，包括人員工資、水、電、空調、維修、清潔、保安等費用。

　　5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計稅依據，稅率為12%．

　　6）其他稅費（包括城鎮土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅等）為租金收入的6%．

　?。?）測算年有效毛收入：

　　年有效毛收入=31200×35×12×90%

　　=1179.36（萬(wàn)元）

　?。?）測算運營(yíng)費用

　　1）經(jīng)常費：

　　經(jīng)常費=10×12

　　=120．00（萬(wàn)元）

　　2）房產(chǎn)稅：

　　年房產(chǎn)稅=1179.36×12%

　　=141.52（萬(wàn)元）

　　3）其他稅費：

　　年其他稅費=1179.36×6%

　　=70.76（萬(wàn)元）

　　4）年運營(yíng)費用：

　　年運營(yíng)費用=1）+2）+3）

　　=120．00+141.52+70.76

　　=332.289萬(wàn)元）

　?。?）計算年凈收益：

　　年凈收益=年有效毛收入-年運營(yíng)費用

　　=1179.36-332.28

　　=847.08（萬(wàn)元）

　?。?）確定報酬率：在調查市場(chǎng)上相似風(fēng)險的投資所要求的報酬率的基礎上，確定報酬率為10%．

　?。?）計算房地產(chǎn)價(jià)格：根據過(guò)去的收益變動(dòng)情況，判斷未來(lái)的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用的具體計算公式為：

　　上述公式中的收益期限n等于45年（建筑物經(jīng)濟壽命為60年，長(cháng)于土地使用期限。土地使用期限從2002年5月15日起計為50年，2002年5月15日到2007年5月15日為5年，此后的收益期限為45年），因此

　　=8354.59（萬(wàn)元）

　　估價(jià)結果：根據計算結果，并參考房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗，確定本估價(jià)對象于2007年5月15日的購買(mǎi)總價(jià)為8355萬(wàn)元，約合每平方米建筑面積1606.73萬(wàn)元。

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