?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)估價(jià)師案例分析的題型

　　1.問(wèn)答題

　　問(wèn)答題一共有3個(gè)小題，每題10分，共30分，問(wèn)答題所涉及的內容為房地產(chǎn)估價(jià)的形體、估價(jià)的原則、估價(jià)的目的、估價(jià)對象的介定以及其特點(diǎn)、估價(jià)事件的確定、價(jià)值內涵（價(jià)值定義）、估價(jià)的技術(shù)路徑、估價(jià)方法的顯用、估價(jià)實(shí)算過(guò)程，估價(jià)方法應用時(shí)關(guān)鍵參數的選取市場(chǎng)變化對估價(jià)的影響，拆遷估價(jià)或解壓特定問(wèn)題以及不同用途房地產(chǎn)估價(jià)一系列相關(guān)問(wèn)題。這些問(wèn)題涉及都是對我們估價(jià)案例分析的問(wèn)答題、單選題所涉及的內容，

　　針對問(wèn)答題所注意的問(wèn)題：

　?。?）理清思絡(luò )；（2）找出依據；（3）答出要理。

　　2.單項選擇題

　　共10題，每題2分，共20分，單項選擇題涉及的考試內容主要有房地產(chǎn)估價(jià)的依據及使用的法律（法規、條例、規范、估價(jià)指導意見(jiàn)）、估價(jià)的目的、估價(jià)的原則、估價(jià)方法的顯用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定、價(jià)值內涵（價(jià)值定義）、估價(jià)對象的介定以及其特點(diǎn)、估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)、房地產(chǎn)估價(jià)方法的顯用，以及估價(jià)測算的過(guò)程，估價(jià)方法在任用過(guò)程中應注意的問(wèn)題以及估價(jià)方法在運用過(guò)程中關(guān)鍵參數的顯用，市場(chǎng)變化對估價(jià)結構的影響、拆遷估價(jià)、解壓估價(jià)一系列特定的問(wèn)題，還包括房地產(chǎn)估價(jià)的一系列問(wèn)題的處理，

　　針對單項選擇題所注意的問(wèn)題：

　?。?）首先找出依據；（2）只能選擇出一個(gè)最佳答案；

　　3.指錯題

　　要求：估價(jià)結果報告或估價(jià)技術(shù)報告存在多處報告，每指出一項錯誤得3分，指出13處得全分40分，提醒本題答題處只有13處錯誤，指明每一個(gè)錯誤要求寫(xiě)在對應的序號后，如果未將指明的錯誤內容寫(xiě)在序號后面則按空格處理。

　　涉及的內容：房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規條例、房地產(chǎn)估價(jià)規范、房地主拆遷房屋指導意見(jiàn)、房地產(chǎn)抵押指導意見(jiàn)、房地產(chǎn)估價(jià)理論方法。

　　針對指錯題所注意的問(wèn)題：

　　仔細閱讀報告，然后對錯誤項的錯誤程度進(jìn)行排序和依次填予1～13空格處，值得注意的是很多考生做指錯題并不是指不出錯誤，而是因為大體方法不正確。

　　表現在：（1）考生雖然指出了許多錯誤，其中有很多都是正確答案，甚至有的考生在所做的答案中也包括的13個(gè)正確答案，但因為在13個(gè)序號后面的有效答案中存在較多的不正確答案導致得分較低。

　?。?）考生把一個(gè)正確答案的內容分成2個(gè)或多個(gè)答案的位置，一般來(lái)說(shuō)一個(gè)答案分為幾個(gè)序號類(lèi)型，

　?。?）考生把本書(shū)2個(gè)或多個(gè)答案的內容寫(xiě)在一個(gè)序號后，或者一個(gè)答案的位置上是錯誤的。

　?。?）考生雖然指出了錯誤之處，但因錯誤的理由表述不正確（或者表述錯誤）也有可能失分。針對以上情況結合指錯題的答題要求和評分標準建議考生采取余下措施，提醒考生將估價(jià)報告中的錯誤在草稿紙上一一列出。根據錯誤嚴重性進(jìn)行排序，然后用不同顏色的筆標出，根據錯誤的程度進(jìn)行排序，將錯誤嚴重的自己有把握的（特別是以前考試中熟悉的類(lèi)似性錯誤）排在前面，然后依次寫(xiě)入答題紙13個(gè)序號中，且一個(gè)序號對應一個(gè)答案。以確保答案的準確性高。二是要清楚物價(jià)報告錯誤之處主要集中在物價(jià)技術(shù)報告，一般來(lái)說(shuō)物價(jià)技術(shù)報告中項占60%或者70%以上，而估價(jià)技術(shù)報告中錯誤主要集中在估價(jià)測算過(guò)程。

　　三是考生在估價(jià)對象中已經(jīng)找出的三項錯誤甚至是四項錯誤時(shí)，就不必將估價(jià)對象乘余內容仔細閱讀了?？忌绻l(fā)生估價(jià)報告中有個(gè)別因素分析內容，而且篇幅較長(cháng)，則可以跳過(guò)這三部分的內容以便節省時(shí)間來(lái)選找其他內容存在的錯誤，一般來(lái)說(shuō)我們在技術(shù)估價(jià)報告中應該有四大分析，如果個(gè)別因素分析時(shí)間較長(cháng)，一般來(lái)說(shuō)我們會(huì )先越過(guò)這些部分，這些部分存在較少，如果是個(gè)別因素分析就可以詳細的介紹，同時(shí)也介紹估價(jià)對象的個(gè)別情況，自身的食物狀況。另外需要注意個(gè)別因素注意的文字全面估價(jià)報告結果中估價(jià)對象概括

　?。?）考生在按照自己的理解或判斷而指出的錯誤項后，要對照估價(jià)報告常見(jiàn)錯誤總結，理一步核實(shí)指錯的準確性和是否存在的錯誤，核實(shí)完畢后在抄落到答題紙上去，

　　4.改錯題

　　要求指出并改正報告片段中的錯誤，然后改正這個(gè)錯誤，本題10分，針對改錯題，特別提醒考生錯誤之處不超過(guò)4處，后面應由前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算做錯誤。如果將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣0.5分，一般來(lái)說(shuō)改錯題所涉及的內容主要包括房地產(chǎn)估價(jià)方法應用中的估價(jià)測算過(guò)程（市場(chǎng)法、收益法、成本法、價(jià)值開(kāi)發(fā)法）一般我們從歷年的考試卷來(lái)分析的話(huà)改錯題所考的方法基本上是這四大方法占多數，并且是這四大方法特別計算分式的內容要注意，這些計算公式構成項目，例如成本法由哪些項目構成，收益法的計算收益由哪些部分構成，同時(shí)毛收益是哪部分構成的。同時(shí)每一項的計算也要正確，假設開(kāi)發(fā)方的扣除項目是哪些項目。

　　一般來(lái)說(shuō)在做改錯題時(shí)，在在答題時(shí)要注意結合房地產(chǎn)估價(jià)方法找出價(jià)格構成缺項和多余項，收益法中特別像資本化率如何確定，確定的依據足不足，使用的參數是否正確。這些錯誤都需要改正不光要指出來(lái)而且來(lái)需要改正，如果改正改錯了也得不到分。一般說(shuō)來(lái)改錯題是分數較大的題，得分也比較困難，改錯題主要對估價(jià)方法運用中的計算錯誤進(jìn)行改正，因此考生在做改錯題時(shí)應注意以下問(wèn)題：

　　一是考生要對照房地產(chǎn)估價(jià)理論方法的相應內容，找不出不同之處，如果發(fā)現露項，特別是計算公式的構成項或者是缺項就直接判斷存在錯誤，并依附教材進(jìn)行改正，一旦改錯集中用的是比較法，比較法的計算過(guò)程就對照房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法教材上的比較法它所介紹的比較法操作過(guò)程這樣的算法，對照試卷上的內容如果發(fā)現不一致的內容就可能是錯誤的。

　　二是考生發(fā)現估價(jià)方法運用過(guò)程中存在計算錯誤應依據教材及有關(guān)規定規范進(jìn)行改正，比較法交易情況的修正在分母上面，交易日期的修正采用直接比較的則在分子上，房地產(chǎn)狀況修正采用直接比較法在分母上這樣一個(gè)過(guò)程。如果是采用四大因素交易情況、交易日期、個(gè)別因素、修正因素，只有交易日期在是分子上修正，其他三項都是在他母上修正。

　　那么特別要注意，根據規范或教材的要求找出錯誤所在，進(jìn)行修正。

　　具體要求，要計算中采用比較法的時(shí)候，規范中規定單項修正不得超過(guò)20%，如果超過(guò)20%的為錯誤的，要指出來(lái)， 綜合修正不得超過(guò)30%，這也要指出來(lái)，根據規范和教材，房地產(chǎn)估價(jià)的方法的要求進(jìn)行改錯，發(fā)現錯誤、改正錯誤。

　　第三，考生要特別注意，后面應用前面的計算的結果導致的錯誤不再算作錯誤。

　　第四，考生要清楚，改錯題一般只有3~4項錯誤，不要隨意猜想，就題干來(lái)看，每改錯一處倒扣0.5分，盡自己的能力找出確定性錯誤的指出來(lái)。