4. 風(fēng)險分析

　　4.1 風(fēng)險分析的界定

　　4.2 風(fēng)險分析的一般過(guò)程

　　4.3 風(fēng)險估計與評價(jià)的常用方法

　　4.4 概念分析的步驟與概率確定方法

　　4.5 概念分析中的期望值法

　　4.6 蒙特卡洛模擬法

　　4.1 風(fēng)險分析的界定

　　項目在財務(wù)評價(jià)中采用的基礎數據大部分來(lái)自對未來(lái)情況的預測與估算，由此得出的評價(jià)指標及決策具有很大的風(fēng)險

　　風(fēng)險因素確定而發(fā)生概念未知－盈虧平衡分析和敏感性分析

　　風(fēng)險因素確定而且發(fā)生概念可估－風(fēng)險分析

　　4.2 風(fēng)險分析的一般過(guò)程（三階段）

　　風(fēng)險辨識

　　風(fēng)險估計

　　風(fēng)險評價(jià)

　　4.3 風(fēng)險估計與評價(jià)的常用方法

　　風(fēng)險估計與評價(jià)常用方法

　　調查和專(zhuān)家打分法

　　解析方法

　　蒙特卡洛模擬法

　　解析法與蒙特卡洛法的區別

　　解析方法要求對影響現金流的各個(gè)現金源進(jìn)行概率估計，蒙特卡洛法要求在已知各個(gè)現金流概率分布情況下實(shí)現隨機抽樣

　　解析法主要用于解決一些簡(jiǎn)單的風(fēng)險問(wèn)題，蒙特卡洛法適用于多變動(dòng)因素的分析

　　4.4 概念分析的步驟與概率確定方法

　　概念分析的思路

　　通過(guò)分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價(jià)指標，就可以說(shuō)明房地產(chǎn)項目在特定收益狀況下的風(fēng)險程度

　　概率分析的步驟

　　列出需要進(jìn)行概率分析 不確定性因素

　　選擇概率分析使用的財務(wù)評價(jià)指標

　　分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率

　　計算在規定的概率條件下財務(wù)評價(jià)指標的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率

　　概率的確定方法

　　確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險分析的第一步，也是關(guān)鍵的一步

　　概率類(lèi)型

　　客觀(guān)概率－在過(guò)去長(cháng)期歷史數據基礎上進(jìn)行統計歸納得出的

　　主觀(guān)概率－人們的主觀(guān)估計

　　4.5 概念分析中的期望值法

　　4.5.1 期望值法分析的步驟

　　4.5.2 五個(gè)重要指標

　　4.5.2 判定標準

　　4.5.1 期望值法分析的步驟

　　選用凈現值作為分析對象，并選定不確定因素

　　確定各個(gè)不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍

　　分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概念

　　計算五個(gè)指標

　　各年凈現值的期望值

　　整個(gè)壽命周期凈現值的期望值

　　各年凈現值標準差

　　整個(gè)項目壽命周期凈現值的標準差

　　標準差系數

　　計算凈現值大于或等于零時(shí)的累積概率，累積概率越大，項目所承擔的風(fēng)險越小

　　對以上分析結果進(jìn)行綜合評價(jià)，說(shuō)明項目是否可行及承擔風(fēng)險大小

　　4.5.2 五個(gè)重要指標

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