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物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師輔導:業(yè)管理委托代理理論

2011-04-15 11:29 來(lái)源: 打印 | 收藏 |
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  代理

  所謂代理就是指代理人在代理權限內,以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為,由此產(chǎn)生的民事權利和義務(wù)直接由被代理人承受的一種民事關(guān)系。

  代理的特征

  代理在法律活動(dòng)中具有以下四個(gè)特征:(1)代理活動(dòng)必須是具有法律意義的行為;(2)代理人以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為;(3)代理人在代理權限內實(shí)施代理行為;(4)被代理人對代理行為承擔民事責任。

  代理的種類(lèi)

  根據《民法通則》規定,代理的種類(lèi)主要有:委托代理、法定代理和指定代理。

  委托代理

  委托代理是指代理人依照被代理人的委托,以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為,其法律后果直接歸屬于被代理人的法律制度。

  法定代理

  法定代理是指根據法律的宣接規定而發(fā)生的代理關(guān)系。主要是為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人行使權利、承擔義務(wù)而設立的制度。

  指定代理

  根據人民法院或有關(guān)單位的指定而發(fā)生的代理。

  委托代理形式

  委托代理形式通常有兩種:一種采用口頭形式委托,另一種采用書(shū)面形式委托。物業(yè)管理的委托服務(wù)必須采用書(shū)面形式。

  代理權取得

  代理權可通過(guò)以下方式取得:(1)因授權而取得代理權;(2)因指定而發(fā)生;(3)因法律規定而發(fā)生。

  代理人行使代理權時(shí)應遵循的原則

  代理人行使代理權時(shí)通常應遵循明下兩項原則:(l)代理權應為維護被代理人的最大利益而行使;(2)代理權利得濫用。

  物業(yè)管理代理鏈

  物業(yè)管理中,其委托代理的實(shí)現絕不是簡(jiǎn)單的一個(gè)合約,而是若干個(gè)連續性的合約,這又表現為一種代理鏈如圖:

  業(yè)主(使用人)→業(yè)主大會(huì )(業(yè)主委員會(huì ))→物業(yè)管理企業(yè)→企業(yè)員工

  委托代理 委托代理 委托代理

  委托代理中的效率體現

  單位、個(gè)人(業(yè)主)采用委托代理的最終效率,體現在自身利益最大化或損失最小化。

  產(chǎn)權利益追求

  在委托代理關(guān)系中,對代理人進(jìn)行監督或激勵的原動(dòng)力來(lái)自初始委托人對產(chǎn)權利益的追求,它包括對物業(yè)管理質(zhì)量、水平以及產(chǎn)生的收益方面的追求,等等。

  監督距離長(cháng)短

  代理效率的好壞與委托代理活動(dòng)中的中閏環(huán)節的多少有關(guān)。每經(jīng)過(guò)一個(gè)中間層,初始委托人的監督管理積極性就遞減一次,監督距離越長(cháng)、中間層越多、遞減量就越大。

  激勵手段強弱

  物業(yè)管理正面激勵的最大難點(diǎn)在于不可能形成統一的量化指標,因此應建立以模糊數學(xué)為基礎、加權平均多元素的考按模型方法來(lái)進(jìn)行考核,這樣,使得激勵措施落到實(shí)處。

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