3.寫(xiě)字樓物業(yè)管理

　　3.1寫(xiě)字樓的分類(lèi)

　　3.2寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素

　　3.3寫(xiě)字樓租戶(hù)的選擇

　　3.4寫(xiě)字樓租金的確定

　　3.5寫(xiě)字樓的租約與租約談判

　　3.1寫(xiě)字樓的分類(lèi)

　　分類(lèi)標準

　　所處的位置

　　自然或質(zhì)量狀況

　　收益能力

　　等級

　　甲級寫(xiě)字樓

　　乙級寫(xiě)字樓

　　丙級寫(xiě)字樓

　　3.2寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素

　　位置

　　交通方便性

　　聲望或形象

　　建筑形式

　　大堂

　　電梯

　　走廊

　　寫(xiě)字樓室內空間布置

　　為租戶(hù)提供的服務(wù)

　　建筑設備系統

　　物業(yè)管理水平

　　租戶(hù)類(lèi)型

　　3.3寫(xiě)字樓租戶(hù)的選擇

　　商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況

　　所需面積大小

　　可能面積的組合

　　尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　尋租者將來(lái)擴展辦公室面積的計劃

　　需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

　　3.4寫(xiě)字樓租金的確定

　　計算可出租或可使用面積

　　三個(gè)面積

　　·建筑面積

　　·可出租面積：出租單元內建筑面積＋分攤公用建筑面積

　　·出租單元內建筑面積：?jiǎn)卧獌仁褂妹娣e＋外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半

　　一個(gè)系數

　　·可出租面積和出租單元內建筑面積比例系數（R/U）

　　租金的計算

　　·實(shí)際劃歸租戶(hù)獨立使用的面積是單元內建筑面積，但在計算租金時(shí)要將該單元內建筑面積而乘以R/U系數

　　基礎租金與市場(chǎng)租金

　　基礎租金：根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償抵押貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費用和空置損失的租金）確定的租金

　　市場(chǎng)租金：根據市場(chǎng)供求關(guān)系決定的租金水平

　　基礎租金高于市場(chǎng)租金，要降低經(jīng)營(yíng)費用

　　在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎租金

　　出租單元的面積規劃和室內裝修

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