第七章 風(fēng)險分析與決策

　　【本章歷年考試情況】

　　本章考試所占分值不是很大

　　題型 2007年 2006年

　　單項選擇題（分值） 3 3

　　多項選擇題（分值） 2 2

　　判斷題（分值） 1 1

　　計算題（分值）

　　分值（分值） 6 6

　　【本章主要內容】

　　1. 房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析

　　2. 盈虧平衡分析

　　3. 敏感性分析

　　4. 風(fēng)險分析

　　1. 房地產(chǎn)項目不確定性因素的分析

　　2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要不確定性因素

　　2.2 房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素

　　2.3 不確定性因素的相互作用

　　2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的主要不確定性因素（8大因素）

　　土地費用

　　建筑安裝工程費

　　租售價(jià)格

　　開(kāi)發(fā)期和租售期

　　容積率及有關(guān)設計參數

　　資本化率

　　貨款利率

　　開(kāi)發(fā)項目總投資中資本金或借貸資金所占比例

　　【重點(diǎn)】如果選擇開(kāi)發(fā)項目資本化率

　　采用市場(chǎng)法

　　選取若干個(gè)參照項目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值作為評估項目的資本化率

　　2.2 房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素

　　購買(mǎi)價(jià)格

　　權益投資比率

　　空置率

　　運營(yíng)費用

　　2.3 不確定性因素的相互作用

　　作用機制

　　各種因素主要影響項目的成本費用和效益

　　如果收入和費用以同步形式發(fā)生變化，則進(jìn)行不確定性分析的意義不大

　　如果收入和費用不同步變化，則有必要分析這些因素對收益的影響程度

　　不確定性分析的種類(lèi)

　　盈虧平衡分析

　　敏感性分析

　　風(fēng)險分析（概率分析）

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