國土資發(fā)〔2011〕63號

　　各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、規劃和國土資源管理局），副省級城市國土資源主管部門(mén)，新疆生產(chǎn)建設兵團國土資源局：

　　去年以來(lái)，各地按照中央和部關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策要求，在堅持土地招標拍賣(mài)掛牌（以下簡(jiǎn)稱(chēng)招拍掛）制度基礎上，積極探索創(chuàng )新城市住房用地出讓政策，促進(jìn)地價(jià)房?jì)r(jià)合理調整，取得了積極成效。為進(jìn)一步落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）的要求，完善招拍掛的供地政策，加強土地出讓政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控中的積極作用，現提出以下意見(jiàn)。

　　一、正確把握土地招拍掛出讓政策的調控作用

　　國有土地使用權招拍掛出讓制度是市場(chǎng)配置國有經(jīng)營(yíng)性建設用地的基本制度。它充分體現了公開(kāi)公平公正競爭和誠實(shí)信用的市場(chǎng)基本原則，建立了反映市場(chǎng)供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的價(jià)格形成機制，完全符合社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的基本方向。堅持國有經(jīng)營(yíng)性建設用地招拍掛出讓制度和在房地產(chǎn)市場(chǎng)運行正常條件下按“價(jià)高者得”原則取得土地，符合市場(chǎng)優(yōu)化配置土地資源的基本原則，符合法律政策要求，同時(shí)在抑制行政權力干預市場(chǎng)，從源頭上防治土地出讓領(lǐng)域腐敗中發(fā)揮了重要作用。

　　當前，部分城市商品住房?jì)r(jià)格居高不下，戶(hù)型結構和保障性安居工程用地布局不合理，少數規劃的商品住房?jì)?yōu)質(zhì)地塊和二三線(xiàn)城市商品住房土地出讓存在著(zhù)地價(jià)非理性上漲的可能。為進(jìn)一步落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控各項政策和工作要求，積極主動(dòng)發(fā)揮招拍掛出讓土地政策的穩定市場(chǎng)、優(yōu)化結構、促進(jìn)地價(jià)房?jì)r(jià)合理調整、保障住房用地的作用，當前和今后一個(gè)時(shí)期，各級國土資源主管部門(mén)必須從完善土地市場(chǎng)機制、健全土地宏觀(guān)調控體系、實(shí)施節約優(yōu)先戰略的基本要求出發(fā)，以“保民生、促穩定”為重點(diǎn)，堅持土地招拍掛出讓基本制度，創(chuàng )新和完善有效實(shí)現中央調控政策要求的土地出讓政策和措施，主動(dòng)解決商品住房建設項目供地、開(kāi)發(fā)利用和監管中出現的新情況、新問(wèn)題，實(shí)現土地經(jīng)濟效益與社會(huì )綜合效益的統一、市場(chǎng)配置與宏觀(guān)調控的統一，促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　二、完善住房用地招拍掛計劃公示制度

　　市、縣在向社會(huì )公布年度住房用地出讓計劃的基礎上，建立計劃出讓地塊開(kāi)發(fā)建設的宗地條件公布機制，根據出讓進(jìn)度安排，進(jìn)一步細化擬出讓地塊、地段的規劃和土地使用條件，定期向社會(huì )發(fā)布細化的商品住房和保障性安居工程各類(lèi)房屋建設用地信息，同時(shí)明確意向用地者申請用地的途徑和方式，公開(kāi)接受用地申請。單位和個(gè)人對列入出讓計劃的具體地塊有使用意向并提出符合規定的申請后，應及時(shí)組織實(shí)施土地招拍掛出讓。公示保障性安居工程項目劃撥用地時(shí)，一并向社會(huì )公示申請用地單位，接受社會(huì )監督。

　　三、調整完善土地招拍掛出讓政策

　　各地要根據當地土地市場(chǎng)、住房建設發(fā)展階段，對需要出讓的宗地，選擇恰當的土地出讓方式和政策，落實(shí)政府促進(jìn)土地合理布局，節約集約利用，有效合理調整地價(jià)房?jì)r(jià)，保障民生，穩定市場(chǎng)預期的目標。

　�。ㄒ唬┫薅ǚ�?jì)r(jià)或地價(jià)，以?huà)炫苹蚺馁u(mài)方式出讓政策性住房用地。

　　以“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”方式出讓土地使用權的，市、縣國土資源主管部門(mén)應在土地出讓前，會(huì )同住房建設、物價(jià)、規劃行政主管部門(mén)，按相關(guān)政策規定確定住房銷(xiāo)售條件，根據擬出讓宗地所在區域商品住房銷(xiāo)售價(jià)格水平，合理確定擬出讓宗地的控制性房屋銷(xiāo)售價(jià)格上限和住房套型面積標準，以此作為土地使用權轉讓的約束性條件，一并納入土地出讓方案，報經(jīng)政府批準后，以?huà)炫�、拍賣(mài)方式公開(kāi)出讓土地使用權，符合條件、承諾地價(jià)最高且不低于底價(jià)的為土地使用權競得人。出讓成交后，競得人接受的宗地控制性房屋銷(xiāo)售價(jià)格、成交地價(jià)、土地使用權轉讓條件及違約處罰條款等，均應在成交確認書(shū)和出讓合同中明確。

　　以“限地價(jià)、競房?jì)r(jià)”方式出讓土地使用權的，市、縣國土資源主管部門(mén)應在土地出讓前，根據擬出讓宗地的征地拆遷安置補償費、土地前期開(kāi)發(fā)成本、同一區域基準地價(jià)和市場(chǎng)地價(jià)水平、土地使用權轉讓條件、房屋銷(xiāo)售價(jià)格和政府確定的房?jì)r(jià)控制目標等因素，綜合確定擬出讓宗地的出讓價(jià)格，同時(shí)應確定房?jì)r(jià)的最高控制價(jià)（應低于同區域、同條件商品住房市場(chǎng)價(jià)），一并納入土地出讓方案，報經(jīng)政府批準后，以?huà)炫�、拍賣(mài)方式公開(kāi)出讓土地使用權，按照承諾銷(xiāo)售房?jì)r(jià)最低者（開(kāi)發(fā)商售房時(shí)的最高售價(jià)）確定為土地競得人。招拍掛成交后，競得人承諾的銷(xiāo)售房?jì)r(jià)、成交地價(jià)、土地使用權轉讓條件及違約處罰條款等，均應在成交確認書(shū)和出讓合同中明確。

　�。ǘ�）限定配建保障性住房建設面積，以?huà)炫苹蚺馁u(mài)方式出讓商品住房用地。

　　以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出讓土地使用權的，市、縣國土資源主管部門(mén)應會(huì )同住房建設、規劃、房屋管理和住房保障等部門(mén)確定擬出讓宗地配建廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的面積、套數、建設進(jìn)度、政府收回條件、回購價(jià)格及土地面積分攤辦法等，納入出讓方案，經(jīng)政府批準后，寫(xiě)入出讓公告及文件，組織實(shí)施掛牌、拍賣(mài)。土地出讓成交后，成交價(jià)款和競得人承諾配建的保障性住房事項一并寫(xiě)入成交確認書(shū)和出讓合同。

　�。ㄈ�）對土地開(kāi)發(fā)利用條件和出讓地價(jià)進(jìn)行綜合評定，以招標方式確定土地使用權人。

　　以“土地利用綜合條件最佳”為標準出讓土地使用權，市、縣國土資源主管部門(mén)應依據規劃條件和土地使用標準按照宗地所在區域條件、政府對開(kāi)發(fā)建設的要求，制定土地出讓方案和評標標準，在依法確定土地出讓底價(jià)的基礎上，將土地價(jià)款及交付時(shí)間、開(kāi)發(fā)建設周期、建設要求、土地節約集約程度、企業(yè)以往出讓合同履行情況等影響土地開(kāi)發(fā)利用的因素作為評標條件，合理確定各因素權重，會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定標書(shū)，依法依紀，發(fā)布公告，組織招投標。經(jīng)綜合評標，以土地利用綜合條件最佳確定土地使用者。確定中標人后，應向社會(huì )公示并將上述土地開(kāi)發(fā)利用條件寫(xiě)入中標通知書(shū)和出讓合同。

　　四、大力推進(jìn)土地使用權出讓網(wǎng)上運行

　　出讓國有建設用地使用權涉及的出讓公告、出讓文件、競買(mǎi)人資格、成交結果等，都應在部門(mén)戶(hù)網(wǎng)站和各地國土資源主管部門(mén)的網(wǎng)上公開(kāi)發(fā)布。積極推行國有經(jīng)營(yíng)性建設用地網(wǎng)上掛牌出讓方式。市、縣國土資源主管部門(mén)可以通過(guò)網(wǎng)上發(fā)布出讓公告信息，明確土地開(kāi)發(fā)利用、競買(mǎi)人資格和違約處罰等條件，組織網(wǎng)上報價(jià)競價(jià)并確定競得人。網(wǎng)上掛牌出讓成交后，市、縣國土資源主管部門(mén)要按照國有土地招拍掛出讓規范，及時(shí)與競得人簽訂紙質(zhì)件的成交確認書(shū)和出讓合同。對競得人需要進(jìn)行相關(guān)資料審查的，建立網(wǎng)上成交后的審查制度，發(fā)現受讓人存在違法違規行為或不具有競買(mǎi)資格時(shí)，掛牌出讓不成交，應重新組織出讓?zhuān)�并對違規者進(jìn)行處罰。

　　五、完善土地招拍掛出讓合同

　　市、縣國土資源主管部門(mén)要依據現行土地管理法律政策，對附加各類(lèi)開(kāi)發(fā)建設銷(xiāo)售條件的政策性商品住房用地的出讓?zhuān)�增加出讓合同條款，完善出讓合同內容，嚴格供后監管。政策性商品住房用地出讓成交后，競得人或中標人應當按照成交確認書(shū)或中標通知書(shū)的要求，按時(shí)與國土資源主管部門(mén)簽訂出讓合同。建房套數、套型、面積比例、容積率、項目開(kāi)竣工時(shí)間、銷(xiāo)售對象條件、房屋銷(xiāo)售價(jià)格上限、受讓人承諾的銷(xiāo)售房?jì)r(jià)、土地轉讓條件、配建要求等規劃、建設、土地使用條件以及相應的違約責任，應當在土地出讓合同或住房建設和銷(xiāo)售合同中明確。

　　為保證政策性商品住房用地及時(shí)開(kāi)發(fā)利用，市、縣國土資源主管部門(mén)可以在出讓合同中明確約定不得改變土地用途和性質(zhì)、不得擅自提高或降低規定的建設標準、保障性住房先行建設和先行交付、不得違規轉讓土地使用權等內容，對違反規定或約定的，可在出讓合同中增加“收回土地使用權并依法追究責任”等相關(guān)內容。

　　各地應當加強對政策性商品住房用地出讓合同履行情況的監督檢查，對違反合同約定的，應會(huì )同有關(guān)部門(mén)依法處罰，追究違約責任。

　　各省級國土資源主管部門(mén)要切實(shí)加強對市、縣住房供地政策制度和組織實(shí)施工作的指導和監管，及時(shí)發(fā)現和解決出現的問(wèn)題。也可按照本意見(jiàn)，探索其他用途土地出讓方式和土地出讓各環(huán)節的制度創(chuàng )新，進(jìn)一步完善國有土地使用權招拍掛出讓制度，保障和促進(jìn)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的落實(shí)。