1.2 相關(guān)問(wèn)題分析

　　物業(yè)估價(jià)

　　直接資本化法

　　準備金（大修基金）

　　準備金用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本性支出

　　保存在一個(gè)名為有息銀行貸款的賬目下

　　其利息用于支付那些不是每個(gè)月都要支付的經(jīng)營(yíng)費用

　　可以按有效毛租金收入或年凈經(jīng)營(yíng)收入的一個(gè)百分比提取

　　保證金基金（租戶(hù)繳納的租賃保證金）

　　保證金基金的利息收入可以作為物業(yè)的其他收入

　　所得稅

　　按利潤的25%繳納企業(yè)所復得稅

　　2．收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)費用

　　人工費

　　公共設施設備日常運行、維修及保養費

　　維修和保養費

　　室內裝修費

　　生活用水和污水排放

　　能源費

　　康樂(lè )設施費

　　雜項費用

　　綠化養護費

　　清潔衛生費

　　保安費用

　　辦公費

　　固定資產(chǎn)折舊費－通常按5年計折舊

　　不可預見(jiàn)費－前7項費用之和的5%

　　保險費

　　火險

　　火險附加險

　　全損險

　　鍋爐保險

　　財產(chǎn)毀損責任保險

　　租金損失保險

　　職工信用保險

　　業(yè)主和租戶(hù)責任保險

　　交通工具保險

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費和利潤

　　以有效毛租金收入作為基數的百分比

　　如有效毛租金收入低于預計的某一數值時(shí)，還可以確定物業(yè)管理費和利潤的一個(gè)最低值

　　法定稅費

　　指營(yíng)業(yè)稅及附加，5.5%

　　物業(yè)服務(wù)收費分為包干制和酬金制兩種形式

　　包干制物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅率和物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤三部分

　　酬金制物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)支出和酬金兩部分

　　包干制中，營(yíng)業(yè)稅及附加的征收基數是物業(yè)服務(wù)成本

　　酬金制中，營(yíng)業(yè)稅及附加的征收基數是酬金

　　所以酬金制中營(yíng)業(yè)稅及附加負稅負擔小，政府鼓勵采用酬金制

　　房產(chǎn)稅

　　按房產(chǎn)原值的1.2%

　　按租金收入的12%

　　【2008年】

　　目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的法定稅費制度，體現了政府鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取包干制收費模式。（ ）

　　【答案】X
　　【解析】政府鼓勵采用酬金制。

　　3．收益性物業(yè)管理中的預算

　　年度運營(yíng)預算

　　資本支出預算

　　物業(yè)大規模的維修或更新改造，是業(yè)主向物業(yè)再次進(jìn)行資本投入的過(guò)程，稱(chēng)為資本支出

　　一般通過(guò)建立準備金基金制度解決

　　長(cháng)期預算

　　4．收益性物業(yè)財務(wù)收支報告

　　是物業(yè)公司向業(yè)主提供的財務(wù)報告

　　主要內容

　　租金清單

　　每一個(gè)出租單元的分類(lèi)賬

　　經(jīng)營(yíng)概況介紹

　　經(jīng)營(yíng)情況分析報告

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