4. 對不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的處理原則

　　一般處理規定

　　出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費

　　滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權

　　期限的起止日是自土地使用權出讓合同生效之日計算

　　動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期是指開(kāi)發(fā)建設單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期

　　在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷，三通一平，即視為啟動(dòng)

　　如稍作啟動(dòng)即停工無(wú)期，不應算作開(kāi)工

　　不征收土地閑置費的三種情況（記憶原則：總之不是開(kāi)發(fā)商的錯就不視為閑置）

　　因不要抗力造成開(kāi)工延期

　　因政府或政府有關(guān)部門(mén)的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設一年以上的

　　因動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作出現不可預見(jiàn)的情況而延期動(dòng)工開(kāi)發(fā)的

　　5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目質(zhì)量責任制度

　　5.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對其開(kāi)發(fā)的項目承擔質(zhì)量責任

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對其開(kāi)發(fā)的項目承擔質(zhì)量責任

　　勘察、設計、施工、監理等單位應當依照法律規定或合同的約定，承擔相應的責任

　　開(kāi)發(fā)商是組織者，其他所有勘察、設計、施工、監理等單位都由開(kāi)發(fā)商選擇，都和開(kāi)發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現問(wèn)題應由開(kāi)發(fā)商與責任單位協(xié)調解決

　　消費是從開(kāi)發(fā)商手里購房，如同在商店購物，出現問(wèn)題應由商店對消費者承擔質(zhì)量責任

　　【2009年】

　　無(wú)論質(zhì)量問(wèn)題是由勘察、設計、施工哪個(gè)單位造成的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都應對其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目對購房者承擔責任。 （ ）

　　【答案】√

　　5.2 對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理方式

　　一般規定

　　房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用

　　商品房交付使用后，購房人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗

　　經(jīng)核驗確屬主體質(zhì)量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任（注意一定是主體有質(zhì)量問(wèn)題）

　　消費者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式

　　注意的問(wèn)題

　　一是時(shí)間必須在辦理了交付使用手續之后，在合理使用年限內，至于房屋所有權證書(shū)是否辦理無(wú)直接關(guān)系

　　二是必須確屬主體結構質(zhì)量不合格，一般性質(zhì)量問(wèn)題可保修，不能退房

　　三是必須向工程質(zhì)量監督部門(mén)申請重新核驗，以質(zhì)量監督部門(mén)的結論為依據

　　四是給購房人造成損失應當合理界定，只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失

　　【2009年】

　　因房屋質(zhì)量問(wèn)題應給予購房者賠償的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只賠償直接損失。（ ）

　　【答案】√
　　【解析】只賠償直接損失，不賠間接損失。

　　【2007年】

　　已辦理了房屋所有權證的產(chǎn)權人，不能以房屋主體結構質(zhì)量不合格要求退房。

　　【答案】X
　　【解析】質(zhì)量不合格的情況下，要求退房的時(shí)間上在辦理了交付使用手續之后的合理的使用年限內，房屋所有權證書(shū)是否辦理無(wú)關(guān)系。

　　6. 項目手冊制度－政府對開(kāi)發(fā)企業(yè)的動(dòng)態(tài)監控

　　概念

　　是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設過(guò)程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案

　　是政府行業(yè)管理部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規規定，是否按照合同的約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設而建立的一項動(dòng)態(tài)管理制度

　　目的

　　主要是為了在項目實(shí)施過(guò)程中對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)行監控，保護消費者的合法權益

　　政府監控的主要內容

　　開(kāi)發(fā)商是否按申請預售許可證時(shí)承諾的時(shí)間表進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設

　　預售款項是否按期投入

　　拆遷安置是滯按要求進(jìn)行

　　工程項目是否發(fā)生變化

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