第1章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

　　隨著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在市場(chǎng)中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資者等提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)師的重要工作內容。為了培養房地產(chǎn)估價(jià)師提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的能力，本書(shū)將系統紹房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本理論與基本概念，重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場(chǎng)調查與市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價(jià)與可行性研究的技術(shù)和方法，概要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等內容。

　　1.1 投資與房地產(chǎn)投資

　　在經(jīng)濟生活中，人們往往希望通過(guò)各種合法的手段，不斷增加他們的財富或賺取利潤，以滿(mǎn)足未來(lái)的消費。這樣就會(huì )經(jīng)常碰到或使用“投資”這一名詞。

　　1.1.1 投資

　　1.1.1.1 投資的概念

　　在商品經(jīng)濟社會(huì )中，投資是普遍存在的經(jīng)濟現象，很多情況下，人們往往把能夠帶來(lái)報酬的支出行為稱(chēng)為投資。這里的“支出”行為，實(shí)際上是犧牲了當前的一定消費，“報酬”則是將來(lái)的消費增加。西方投資學(xué)家威廉·夏普在其所著(zhù)《投資學(xué)》一書(shū)中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來(lái)收益而做出的決定。

　　一般來(lái)說(shuō)，投資（Investment）是指經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營(yíng)某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。簡(jiǎn)單地說(shuō)，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來(lái)值而做出的確定的現值的犧牲。

　　在有關(guān)國際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義，即以資產(chǎn)為基礎的投資定義、以企業(yè)為基礎的定義和以交易為基礎的定義。

　?。?）以資產(chǎn)為基礎的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規所允許或接 受的各種財產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng )造 生產(chǎn)能力的所有有形和無(wú)形資產(chǎn)。主要包括：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他財產(chǎn)權，如抵 押權、留置權、質(zhì)權、享用權；公司的股份、股票、債券、債權；各種具有經(jīng)濟價(jià)值的給付請求權；知識產(chǎn)權；法律賦予或透過(guò)合同而具有的經(jīng)營(yíng)特權，包括自然資源的勘探、提煉或開(kāi)發(fā)的特許權。

　?。?）以企業(yè)為基礎的投資定義是：一個(gè)國家的實(shí)體企業(yè)為了獲得持續性收 益，在另一個(gè)國家內建立一個(gè)實(shí)體企業(yè)。前者的實(shí)體稱(chēng)為直接投資者，后者的實(shí) 體稱(chēng)為直接投資企業(yè)。持續性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長(cháng)期 關(guān)系，且投資者對所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立 并形成投資者與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續交 易以及投資實(shí)體內各分支機構之間的交易。

　?。?）以交易為基礎的投資定義：強調投資過(guò)程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國界流 動(dòng)，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過(guò)程中進(jìn)行的。這種方式 的投資定義最初使用于雙邊和區域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動(dòng)的東 道國政策，而不是針對投資來(lái)定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統計國際收支平衡。

　　1.1.1.2 投資的分類(lèi)

　　從總體上來(lái)說(shuō)，投資分為固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資指用 于構建新的固定資產(chǎn)（土地、房屋、機器設備、市政工程等）或更新改造原有固 定資產(chǎn)的投資。流動(dòng)資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買(mǎi)、儲存勞動(dòng)對象以及在生產(chǎn)和流 通過(guò)程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉資金的投資。根據不同的目的和管理的需要，

　　我國固定資產(chǎn)投資主要有以下幾種分類(lèi)方式：

　?。?）我國固定資產(chǎn)投資的統計分類(lèi)，包括基本建設投資，更新改造投資，房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，國有其他固定資產(chǎn)投資，城鎮集體固定資產(chǎn)投資，農村集體固定 資產(chǎn)投資，城鎮和工礦區私人建房投資，農村個(gè)人固定資產(chǎn)投資。

　?。?）按投資主體的經(jīng)濟類(lèi)型不同，投資可分為國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、個(gè)體經(jīng) 濟、聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、外商投資經(jīng)濟、港澳臺投資經(jīng)濟等。

　?。?）按資金來(lái)源的不同，投資可分為國家預算內資金、國內貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。

　?。?）按固定資產(chǎn)投資的使用構成，投資可分為建筑安裝工程、設備和工器具 購置和其他費用投資。

　　1.1.1.3 投資的特性

　?。?）投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟活動(dòng)。從靜 態(tài)的角度來(lái)說(shuō)，投資是現在墊支一定量的資金；從動(dòng)態(tài)的角度來(lái)說(shuō)，投資則是為 了獲得未來(lái)的報酬而采取的經(jīng)濟行為。

　?。?）投資具有時(shí)間性。即投入的價(jià)值或犧牲的消費是現在的，而獲得的價(jià)值 或消費是將來(lái)的，也就是說(shuō)，從現在支出到將來(lái)獲得報酬，在時(shí)間上總要經(jīng)過(guò)一 定的間隔。這表明投資是一個(gè)行為過(guò)程，這個(gè)過(guò)程越長(cháng)，未來(lái)報酬的獲得越不穩 定，風(fēng)險就越大。

　?。?）投資的目的在于得到報酬（即收益）。投資活動(dòng)是以犧牲現在價(jià)值為手段，以賺取未來(lái)價(jià)值為目標。未來(lái)價(jià)值超過(guò)現在價(jià)值，投資者方能得到正報酬。投資的報酬可以是各種形式的收入，如利潤、利息、股息，可以是價(jià)格變動(dòng)的資本利得，也可以是本金的增值，還可以是各種財富的保值或權利的獲得。

　?。?）投資具有風(fēng)險性，即不穩定性?，F在投入的價(jià)值是確定的，而未來(lái)可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資的風(fēng)險。

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