三、抵押價(jià)格與交易價(jià)格的比較

　　抵押價(jià)格與交易價(jià)格是兩種不同性質(zhì)的價(jià)格類(lèi)型，評估過(guò)程中應注意加以區分，才能更好地保證銀行資產(chǎn)的安全性和盈利性。

　　（一）兩者的產(chǎn)權權能不同。

　　房地產(chǎn)的價(jià)格是反映房地產(chǎn)各種權能的價(jià)格，不同的產(chǎn)權所對應的價(jià)格內涵就會(huì )有所不同。房地產(chǎn)交易依據其產(chǎn)權交易的內容不同，有房地產(chǎn)所有權交易價(jià)格、使用權價(jià)格、房屋所有權價(jià)格等，這些價(jià)格基本體現的是房地產(chǎn)的所有權、占有權和用益物權。而房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或第三人以其所擁有的房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔保，當債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權人有權從其抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值中優(yōu)先受到清償的權利。這種抵押權是一種擔保物權、一種處分權，它不以利用標的物的交換價(jià)值為目的，而是以取得標的物的交換價(jià)值為目的，它能給抵押人帶來(lái)的經(jīng)濟收益，實(shí)際上是一種經(jīng)濟補償。房地產(chǎn)抵押價(jià)格所體現的就是這種抵押權權能的價(jià)格。

　　（二）價(jià)格內涵不同。

　　房地產(chǎn)交易價(jià)格也稱(chēng)為“房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格”。它是房地產(chǎn)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)交易而形成的一次性轉移房地產(chǎn)產(chǎn)權成交價(jià)格，反映房地產(chǎn)商品的一定效用，同時(shí)受市場(chǎng)供求關(guān)系、地區經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)、房屋的地段、結構、質(zhì)量等因素的影響。它的價(jià)格構成包括房屋建筑成本、利潤和稅金。抵押價(jià)格是為抵押貸款而評估的價(jià)格，由于房地產(chǎn)抵押是對債權的一種擔保形式，因而房地產(chǎn)抵押價(jià)格應能充分保證對抵押人債務(wù)的清償能力，構成房地產(chǎn)抵押價(jià)格的組成部分應是處分抵押物時(shí)實(shí)際能用于償債的部分。因此房地產(chǎn)抵押價(jià)格的內涵表述如前所述公式。

　　（三）價(jià)格形式的市場(chǎng)背景不同。

　　市場(chǎng)交易價(jià)格在一個(gè)交易雙方都認為經(jīng)濟的狀態(tài)下，交易雙方遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎上，達成令雙方都能接受的價(jià)格。它是在正常交易情況下，房地產(chǎn)所能實(shí)現的價(jià)格。但房地產(chǎn)抵押價(jià)格的形成卻不能完全具備以上條件。因為當債務(wù)履行期滿(mǎn)而抵押權人未受清償時(shí)，債權人總是想方設法盡快與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)依法拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)，甚至向人民法院提起訴訟。通過(guò)強制出售達到受償的目的。這個(gè)處置價(jià)格不是在客觀(guān)合理的市場(chǎng)背景下形成的，買(mǎi)賣(mài)雙方處于不平等的地位，該市場(chǎng)類(lèi)型于企業(yè)破產(chǎn)時(shí)清算市場(chǎng)。

　　（四）價(jià)格評估的原則不同。

　　對市場(chǎng)價(jià)格的評估實(shí)際上是模擬市場(chǎng)價(jià)格的形成過(guò)程，遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成的供求原則、最高最佳使用原則、預期原則、替代原則等。而房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估要體現安全原則，要求抵押物在整個(gè)抵押期內都能起到擔保作用。

　　四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)中幾種常用方法時(shí)應注意的問(wèn)題

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)中常用的方法主要有三種：市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。

　　下面分別介紹這三種方法的適用范圍及應用時(shí)應注意的問(wèn)題。

　　（一）市場(chǎng)比較法。

　　市場(chǎng)比較法是將待估對象房地產(chǎn)與交易實(shí)例房地產(chǎn)加以比較對照，以交易實(shí)例房地產(chǎn)的己知價(jià)格為基礎，對它們之間的差異進(jìn)行修正得出待估房地產(chǎn)真實(shí)、客觀(guān)、合理的價(jià)格的一種估價(jià)方法。其理論依據是房地產(chǎn)交易中替代原理。在抵押貸款中，由于抵押物變現的難易直接影響到貸款的安全系數，因此，在確定抵押物價(jià)值時(shí)，更應考慮它的變現性，評估抵押物價(jià)格應充分建立在市場(chǎng)因素上，一般在房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達的地區，抵押房地產(chǎn)評估的首選方法應該是市場(chǎng)比較法，它正是建立在市場(chǎng)因素上充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)特征與交易情況的一種常用方法，因而應用市場(chǎng)分析法評估的結果更能準確反映現實(shí)情況，便于變現。在應用市場(chǎng)比較法時(shí)，應做好：

　　1、廣泛搜集交易實(shí)例，把評估工作與房地產(chǎn)中介信息服務(wù)工作緊密結合起來(lái)，認真搜集市場(chǎng)交易資料。再者，應注意可比實(shí)例應是與待估房地產(chǎn)為同一類(lèi)別，在同一區域，由于處置房地產(chǎn)抵押屬強制性出售，通常時(shí)間比較緊迫，而某些類(lèi)型的房地產(chǎn)抵押又僅面臨特定的購買(mǎi)者，所以不同區域、不同類(lèi)別的房地產(chǎn)具有不同的變現能力，其價(jià)格自然不同。

　　2、掌握整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟形勢，分析本地區各類(lèi)用途房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，以便對各因素能進(jìn)行客觀(guān)、科學(xué)的修正，最大限度地符合市場(chǎng)行情。

　　3、掌握城市規劃及城市發(fā)展情況。對評估對象在評估的日后在環(huán)境、交通等方面可能出現的變化要充分考慮，但一般不考慮抵押物將來(lái)增值的可能，而要特別注意其減價(jià)的可能。我們對抵押物的估價(jià)不能因行情上揚而調高估價(jià)，但對未來(lái)下跌的可能要予考慮，可適當調低估價(jià)額。

　　4、以市場(chǎng)比較法評估房地產(chǎn)抵押時(shí)還必須注意到年期修正問(wèn)題。市場(chǎng)比較法是由歐美引入我國的，但在引入應用時(shí)，常常忽視了我國的土地制度與歐美諸國的差異，即歐美的市場(chǎng)比較法是建立在土地私有制這一基礎上，土地使用權不存在使用年限問(wèn)題，而我國實(shí)行土地使用權有償、有期限使用。如果運用市場(chǎng)比較法時(shí)仍只采用基本操作步驟而沒(méi)有進(jìn)行必要的年期修正，那么評估價(jià)可能與實(shí)際情況相矛盾。

　　（二）收益還原法。

　　當抵押房地產(chǎn)不具有市場(chǎng)比較法評估條件時(shí)，如有收益或潛在收益，可用收益還原法評估。但對于在建工程為了遵守保守原則不可采用此種方法。

　　收益還原法是運用適當資本化率，將預期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的一種估價(jià)方法。它是基于預期原理，即未來(lái)收益權利的現時(shí)價(jià)值。收益還原法中的純收益與還原利率，求取時(shí)均需具備各種準確的參數。若對某些參數不能確定時(shí)，應盡可能放棄用收益還原法。且由于利率、通貨膨脹、經(jīng)濟周期性變化對房地產(chǎn)的影響，加之目前我國房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受許多非市場(chǎng)因素的影響較大，缺乏市場(chǎng)真實(shí)性，起伏不穩，與公式成立的假定情況相距甚遠，特別在考慮抵押期限情況下，對未來(lái)市場(chǎng)預測就帶有更大的不可知性，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評估時(shí)應慎用收益法。

　　（三）成本估價(jià)法。

　　一般在建工程抵押貸款大多采用成本法，因為在建工程只對特定需求者有吸引力，故變現較難，所以對其價(jià)值的確定要體現保守原則，只能以其所需的必要成本為依據。但現實(shí)生活中房地產(chǎn)價(jià)格多取決于其效用，而非花費的成本，也就是說(shuō)房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高，因而在房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估中較少采用成本法。運用成本法應注意以下幾點(diǎn)：

　　1、考慮房地相關(guān)性原則。成本法是遵循房地分離評估的原則的，即分別評估建筑物與土地的重置成本，再將兩種相加就得到成本估價(jià)法所估計的市場(chǎng)價(jià)格，但由于建筑物與基地共同創(chuàng )造了房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值。雖分離估價(jià)，其間依然存在著(zhù)不可分割的相關(guān)性，憑借基地條件分析更可以肯定建筑物價(jià)值存在的理由。所以在運用成本法進(jìn)行評估時(shí)，既要遵守分離評估原則，又要注意考慮房地之間的相關(guān)性。

　　2、運用成本法時(shí)應采用重置成本法。成本法評估并非對房地產(chǎn)成本的簡(jiǎn)單審計，而是根據房地產(chǎn)生產(chǎn)費用的替代原理推算該房地產(chǎn)的現值。有人以預決算書(shū)或財務(wù)報表求算在建工程的價(jià)值，這是不可取的，因為這只是反映了在建工程的實(shí)際和歷史的投資成本，但卻不能反映在建工程的社會(huì )平均的和現實(shí)的成本，而抵押價(jià)值的實(shí)現卻是以社會(huì )平均現值為基礎，超量的投資并不能帶來(lái)超額的回報。因此在估價(jià)時(shí)應當采用重置成本法。

　　3、在建工程分割抵押時(shí)應注意進(jìn)行修正。不同樓層、不同用途部分的在建工程造價(jià)可以是一致的，但由于樓面地價(jià)、建筑分攤等是不同的，其市場(chǎng)價(jià)值卻是不同的。因此在以整個(gè)在建工程向同一抵押權人抵押時(shí)直接運用重置成本法是可行的，但是將在建工程分割抵押而要求分割評估時(shí)，應注意樓面地價(jià)與建筑分攤方面的修正。

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