1.2.5政策影響性

　　政策影響性，是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì )有新的政策措施出臺，以調整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設、交易和使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調整所帶來(lái)的影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會(huì )對房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

　　1.2.6專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性

　　專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性，是指房地產(chǎn)投資離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，需要投資者在獲取土地使用權、規劃設計、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護維修、安全保障等問(wèn)題，即便置業(yè)投資者委托了專(zhuān)業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準物業(yè)管理公司的管理計劃，與物業(yè)管理公司一起制定有關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理策略和指導原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價(jià)師、會(huì )計師、律師等提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。

　　1.2.7相互影響性

　　相互影響性，是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著(zhù)地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如城市快速軌道交通線(xiàn)的建設，使沿線(xiàn)房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項目的實(shí)施，也會(huì )使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過(guò)去的經(jīng)驗來(lái)看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設并在附近預先投資的房地產(chǎn)商或投機者，都獲得了巨大的成功。

　　1.3.3.3購買(mǎi)住房抵押支持證券

　　住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，現已成為美國、加拿大等發(fā)達資本主義國家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段，新興國家和地區如泰國、韓國、馬來(lái)西亞、香港等也開(kāi)始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著(zhù)中國住房市場(chǎng)住房金融服務(wù)的迅速發(fā)展，在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資工具的住房抵押支持證券，不久將出現在中國的投資市場(chǎng)上。

　　所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機構所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。購買(mǎi)住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權，出售給專(zhuān)門(mén)設立的特殊目的公司（SPC），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買(mǎi)抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

　　1.3.4房地產(chǎn)投資的利弊

　　1.3.4.1房地產(chǎn)投資之利

　　在介紹房地產(chǎn)的特性時(shí)，我們實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)，包括自然壽命周期長(cháng)、易于滿(mǎn)足使用者不斷變化的需要、能從公共設施的改善和投資中獲取利益等。這里我們再介紹房地產(chǎn)投資的其他一些優(yōu)點(diǎn)。

　　（1）相對較高的收益水平

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，大多數房地產(chǎn)投資的股本收益率能達到20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿的情況下，該收益率甚至會(huì )超過(guò)100%.房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內獲得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類(lèi)型的投資來(lái)說(shuō)，收益水平是相對較高的。

　　（2）能夠得到稅收方面的好處

　　置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營(yíng)收入為基數以固定稅率征收的。從會(huì )計的角度來(lái)說(shuō)，建筑物隨著(zhù)其樓齡的增長(cháng)，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來(lái)說(shuō)要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實(shí)際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相應地也就減少了投資者的納稅支出。

　　從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，即使某項置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益為負值，投資者不能享受到置業(yè)投資稅收上的好處，但只要物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入能支付該項置業(yè)投資的經(jīng)營(yíng)費用和抵押貸款利息，投資者就沒(méi)有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業(yè)投資的虧損來(lái)充抵其他投資的凈經(jīng)營(yíng)收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的好處。因為置業(yè)投資往往僅是投資者眾多投資項目或經(jīng)營(yíng)內容中的一種，所以置業(yè)投資有時(shí)可以起到蓄水池的作用。從城鎮居民購買(mǎi)自住住宅的政策來(lái)看，這種投資往往能享受政府提供的稅收優(yōu)惠。

　　（3）易于獲得金融機構的支持

　　由于可以將物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內的許多金融機構都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。

　　金融機構通常認為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因為除了投資者的資信情況和自有資金投入的數量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證，且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿(mǎn)足投資者分期還款對資金的需要，所以金融機構可以提供的抵押貸款比例也相當高，一般可以達到70%～90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方發(fā)達國家，投資者甚至可以獲得超過(guò)90%甚至超過(guò)100%的融資，也就是說(shuō)，投資者無(wú)須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。

　　（4）能抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟體總體價(jià)格水平上漲水平的指標。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時(shí)，通常將通貨膨脹分為預期通貨膨脹（expetedinflation）和非預期通貨膨脹（unexpectedinflation）。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。

　　由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類(lèi)生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟衰退的過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

　　從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(cháng)幅度，大大超過(guò)了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒(méi)有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項目全部進(jìn)行統計分析，但幾乎沒(méi)有人會(huì )相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率會(huì )落后于總體物價(jià)水平的上漲率。

　　房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當，但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長(cháng)，所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是10%～12%，大大超過(guò)了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準確地確定最佳投資持有期限，以及在日后轉售中所能獲得的資本利得。

　　當然，經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的人士可能也會(huì )提出這樣的問(wèn)題，即1998年～2000年香港各類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格平均下降了60%，其幅度已經(jīng)遠遠超過(guò)了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說(shuō)其使用價(jià)值不變，房地產(chǎn)能夠保值，但怎么能證明這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)是在增值呢？應該看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐的市場(chǎng)環(huán)境下，購買(mǎi)房地產(chǎn)的活動(dòng)已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為，而且講房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場(chǎng)條件下，從長(cháng)期投資的角度來(lái)看的。短期內房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影響其長(cháng)期的增值特性，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期景氣循環(huán)規律來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展不斷上升的。

　　（5）提高投資者的資信等級

　　由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會(huì )具有重要意義。

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