5.1.3　成本法適用的對象和條件

　　只要是新近開(kāi)發(fā)建設、可以假設重新開(kāi)發(fā)建設或者計劃開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于估價(jià)那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫院、政府辦公樓、軍隊營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠(chǎng)、鋼鐵廠(chǎng)、發(fā)電廠(chǎng)、油田、碼頭、機場(chǎng)等有獨特設計或只針對個(gè)別用戶(hù)的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價(jià)市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)。

　　在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復到原貌；對于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用重置或重建的辦法來(lái)解決。

　　成本法的優(yōu)點(diǎn)是“成本”能讓一般人看得見(jiàn)，有“依據”。但運用成本法估價(jià)時(shí)值得注意的是：在現實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價(jià)格；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。

　　成本法應用注意事項：一是要區分實(shí)際成本和客觀(guān)成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費，客觀(guān)成本是假設開(kāi)發(fā)建設時(shí)大多數開(kāi)發(fā)商的正?；ㄙM。在估價(jià)中應采用客觀(guān)成本，而不是實(shí)際成本。二是要結合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評估價(jià)值。當市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)值應向下調整，當求大于供時(shí)，價(jià)值應向上調整。在后面我們將會(huì )看到，折舊中之所以有經(jīng)濟折舊也是出于這方面的考慮。

　　成本法估價(jià)比較費時(shí)費力，測算重新購建價(jià)格和折舊也有一定的難度，尤其是那些過(guò)于舊的建筑物，往往需要估價(jià)人員針對建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察，依靠其主觀(guān)判斷。因此，成本法主要適用于比較新的建筑物的估價(jià)，不大適用于過(guò)于舊的建筑物的估價(jià)。成本法估價(jià)還要求估價(jià)人員有專(zhuān)業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設備和工程造價(jià)等方面的專(zhuān)業(yè)知識。

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