第1章  房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

　　隨著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在市場(chǎng)中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資者等提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)師的重要工作內容。為了培養房地產(chǎn)估價(jià)師提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的能力，本書(shū)將系統紹房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本理論與基本概念，重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場(chǎng)調查與市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價(jià)與可行性研究的技術(shù)和方法，概要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等內容。

　　1.1投資與房地產(chǎn)投資

　　在經(jīng)濟生活中，人們往往希望通過(guò)各種合法的手段，不斷增加他們的財富或賺取利潤，以滿(mǎn)足未來(lái)的消費。這樣就會(huì )經(jīng)常碰到或使用“投資”這一名詞。

　　1.1.1投資

　　1.1.1.1投資的概念

　　在商品經(jīng)濟社會(huì )中，投資是普遍存在的經(jīng)濟現象，很多情況下，人們往往把能夠帶來(lái)報酬的支出行為稱(chēng)為投資。這里的“支出”行為，實(shí)際上是犧牲了當前的一定消費，“報酬”則是將來(lái)的消費增加。西方投資學(xué)家威廉·夏普在其所著(zhù)《投資學(xué)》一書(shū)中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來(lái)收益而做出的決定。

　　一般來(lái)說(shuō)，投資（Investment）是指經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營(yíng)某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。簡(jiǎn)單地說(shuō)，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來(lái)值而做出的確定的現值的犧牲。

　　在有關(guān)國際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義，即以資產(chǎn)為基礎的投資定義、以企業(yè)為基礎的定義和以交易為基礎的定義。

　?。?）以資產(chǎn)為基礎的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規所允許或接受的各種財產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng )造生產(chǎn)能力的所有有形和無(wú)形資產(chǎn)。主要包括：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他財產(chǎn)權，如抵押權、留置權、質(zhì)權、享用權；公司的股份、股票、債券、債權；各種具有經(jīng)濟價(jià)值的給付請求權；知識產(chǎn)權；法律賦予或透過(guò)合同而具有的經(jīng)營(yíng)特權，包括自

　　然資源的勘探、提煉或開(kāi)發(fā)的特許權。

　?。?）以企業(yè)為基礎的投資定義是：一個(gè)國家的實(shí)體企業(yè)為了獲得持續性收益，在另一個(gè)國家內建立一個(gè)實(shí)體企業(yè)。前者的實(shí)體稱(chēng)為直接投資者，后者的實(shí)體稱(chēng)為直接投資企業(yè)。持續性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長(cháng)期關(guān)系，且投資者對所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立并形成投資者與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續交易以及投資實(shí)體內各分支機構之間的交易。

　?。?）以交易為基礎的投資定義：強調投資過(guò)程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國界流動(dòng)，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過(guò)程中進(jìn)行的。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動(dòng)的東道國政策，而不是針對投資來(lái)定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資”定義統計國際收支平衡。

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