二、估價(jià)對象

　　估價(jià)對象（subjectproperty）即估價(jià)客體，也稱(chēng)為被估價(jià)房地產(chǎn)（propertybeingappraised）、估價(jià)標的，當估價(jià)對象僅為房地產(chǎn)權益時(shí)，例如租賃權時(shí)，可稱(chēng)為被估價(jià)權益：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項目中需要評估其價(jià)值的具體房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權益。

　　盡管房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體（簡(jiǎn)稱(chēng)“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內的土地”或者“土地及其上的建筑物”）三種，但現實(shí)中的估價(jià)對象是豐富多彩、復雜多樣的。主要有以下幾種情況：

　?。?）、建筑物已開(kāi)始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，即通常所稱(chēng)的“在建工程”，往往成為估價(jià)對象；

　?。?）、也有要求對正在開(kāi)發(fā)建設或者計劃開(kāi)發(fā)建設、但尚未出現的房地產(chǎn)，例如通常所講的“期房”（雖然稱(chēng)為期房，但實(shí)際上包含其占用范圍內的土地）進(jìn)行估價(jià)；

　?。?）、還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，例如已被拆除的房屋、被災害損毀的房屋進(jìn)行估價(jià)。

　?。?）、估價(jià)對象也可能是房地產(chǎn)的某一局部，例如某幢房屋中的某個(gè)樓層，某幢住宅樓中的某套住房。

　?。?）、估價(jià)對象還可能是現在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，例如在預售商品房的情況下購買(mǎi)人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。

　?。?）、城市房屋拆遷估價(jià)要求對被拆遷房屋室內自行裝飾裝修單獨處理。

　?。?）、房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價(jià)值，例如為某一可供直接經(jīng)營(yíng)使用的旅館（酒店、賓館等）、餐館、商場(chǎng)、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參考而估價(jià)，其評估價(jià)值除了包含該旅館、餐館、商場(chǎng)、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內的土地的價(jià)值，通常還應包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，例如家具、電器、貨架、機器設備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營(yíng)權、商譽(yù)、客戶(hù)、員工隊伍等的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評估或稱(chēng)企業(yè)價(jià)值評估。

　　概括起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)對象有：土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等等。

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