房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的規劃設計

　　從城市總體規劃到控制性詳細規劃，一般是由政府部門(mén)編制和組織方案評選，審定后具有法規效力，是一種政府行為。房地產(chǎn)投資最終能否成功，取決于時(shí)機、地段和建筑質(zhì)量；地段的選擇、建筑內容及其布置與規劃設計密不可分；用地區位的社會(huì )經(jīng)濟條件、政府規定的用地規劃設計條件、開(kāi)發(fā)投資者的建設意圖等因素對詳細規劃設計都有很大影響，投資決策者需要熟悉城市規劃管理程序。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目首先要持政府主管部門(mén)批準的計劃立項文件，進(jìn)行項目規劃申報，經(jīng)城市規劃主管部門(mén)審查同意后，獲取規劃設計條件通知書(shū)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者委托編制的修建性詳細規劃以及建筑設計、市政工程設計等必須符合規劃設計條件。城市規劃主管部門(mén)要根據規劃設計條件對規劃設計方案進(jìn)行審查和審批管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目要特別注意在符合規劃設計條件和日照、通風(fēng)、防災等各項設計規范要求的基礎上優(yōu)化設計，如遇有重大問(wèn)題需要調整規劃設計條件時(shí)，必須向城市規劃主管部門(mén)申請，經(jīng)城市規劃主管部門(mén)批復獲準后，方可按新的規劃設計條件調整規劃設計。

　　城市規劃的實(shí)施

　　城市總體規劃經(jīng)審批頒布后，即具有法規效力。城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。這是實(shí)施城市規劃應當遵循的基本原則。

　　城市規劃的實(shí)施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內容。報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發(fā)項目選址意見(jiàn)書(shū)，對城市用地審批核發(fā)建設用地規劃許可證，對建設工程審批核發(fā)建設工程規劃許可證。批后管理主要是按照規劃實(shí)施監督檢查體系對違法占地和違法建設的查禁工作。

　　建設工程規劃管理

　　1）建設工程規劃管理的主要內容1）建筑管理。主要是按照城市規劃要求對各項建筑工程（包括各類(lèi)建筑物、構筑物）的性質(zhì)、規模、位置、標高、高度、體量、體形、朝向、間距、建筑密度、容積率、建筑色彩和風(fēng)格等進(jìn)行審查和規劃控制。

　　2）道路管理。主要是按照城市規劃要求對各類(lèi)道路的走向、坐標和標高、道路寬度、道路等級、交叉口設計、橫斷面設計、道路附屬設施等進(jìn)行審查和規劃控制。

　　3）管線(xiàn)管理。主要按照城市規劃要求對各項管線(xiàn)工程（包括地下埋設和地上架設的給水、雨水、污水、電力、通訊、燃氣、熱力及其他管線(xiàn)）的性質(zhì)、斷面、走向、坐標、標高，架埋方式、架設高度、埋置深度、管線(xiàn)相互間的水平距離與垂直距離及交叉點(diǎn)的處理等進(jìn)行審查和規劃控制。

　　4）審定設計方案。城市規劃行政主管部門(mén)對于建設工程的初步設計方案進(jìn)行審查，并確認其符合規劃設計要點(diǎn)的要求后，建設單位就可以進(jìn)行建設工程的施工圖設計。

　　5）核發(fā)建設工程規劃許可證。建設工程規劃許可證是有關(guān)建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線(xiàn)和其他工程設施，必須持有關(guān)批準文件向城市規劃行政主管部門(mén)提出申請，由城市規劃行政主管部門(mén)根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發(fā)建設工程規劃許可證。在核發(fā)建設工程規劃許可證前，城市規劃行政主管部門(mén)應對建設工程施工圖進(jìn)行審查。建設單位或者個(gè)人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關(guān)批準文件后，方可申請辦理開(kāi)工手續。

　　6）放線(xiàn)、驗線(xiàn)制度。為了確保建設單位能夠按照建設工程許可證的規定組織施工，建設工程的坐標、標高確認無(wú)誤，城市規劃行政主管部門(mén)應派專(zhuān)門(mén)人員或認可的勘測單位到施工現場(chǎng)進(jìn)行放線(xiàn)，建設工程經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)驗線(xiàn)后，方可破土動(dòng)工。

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