8. 管理規約

　　性質(zhì)

　　由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規定業(yè)主在物業(yè)管理區域內有關(guān)物業(yè)使用、維護和管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規范

　　調整業(yè)主之間權利與義務(wù)的文件（注意不是調整業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系）

　　以前叫業(yè)主公約

　　程序（兩步）

　　建設單位制定臨時(shí)管理規約，在銷(xiāo)售時(shí)向買(mǎi)受人明示

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )的，由籌備組擬定管理規約草案，經(jīng)業(yè)主大會(huì )討論通過(guò)生效

　　9. 物業(yè)管理的委托方－業(yè)主，具體分三類(lèi)主體

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　銷(xiāo)售型房屋，在建成與銷(xiāo)售之前，產(chǎn)權歸開(kāi)發(fā)企業(yè)，由開(kāi)發(fā)商首次選騁物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　自持或出租型的房屋，產(chǎn)權始終歸開(kāi)發(fā)商，可委托物業(yè)管理

　　公房出售單位

　　業(yè)主大會(huì )

　　業(yè)主入住達到一定時(shí)間或一定比例時(shí)，要成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )

　　業(yè)主大會(huì )成立后由其選騁物業(yè)公司，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同

　　10. 物業(yè)管理業(yè)務(wù)的獲得－招投標方式

　　公開(kāi)招標－適用于規模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)

　　邀請招標

　　協(xié)議方式－投標人少于3個(gè)或住宅規模較小，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)批準可協(xié)議

　　11. 物業(yè)服務(wù)合同

　　性質(zhì)

　　屬于委托合同，委托人是業(yè)主或業(yè)主大會(huì )，受托人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，受托人以委托人的名義為委托人進(jìn)行物業(yè)管理，委托人支付報酬

　　類(lèi)型

　　前期物業(yè)服務(wù)合同－開(kāi)發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的

　　物業(yè)服務(wù)合同－業(yè)主委員會(huì )代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，該合同一簽訂，前期物業(yè)服務(wù)合同失效

　　內容

　　對物業(yè)管理服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等進(jìn)行約定

　　12. 物業(yè)服務(wù)收費原則

　　合理、公開(kāi)的原則

　　費用與服務(wù)水平相適應的原則（注意不是費用與經(jīng)濟水平相適應）

　　長(cháng)遠應由物業(yè)委托者和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符

　　13. 物業(yè)服務(wù)收費的價(jià)格管理方式

　　管理方式

　　區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)

　　政府指導價(jià)

　　由價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度，定期公布

　　市場(chǎng)調節價(jià)

　　在合同中約定

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